دو دهه گذشته جهش های پی در پی در بازار مسکن ثبت شده است که اوج این جهش ها در اردیبهشت سال 98 و 99 بوده که رشد متوسط قیمت مسکن بیش از 100 درصد شده بود. درواقع در اردیبهشت ماه 1398 و همچنین آبان ماه 1399 در تهران قیمت مسکن به ترتیب رشد 112 درصدی و 118 درصدی نسبت به ابتدای سال داشته است. اما سرعت جهش قیمت مسکن بعد از سال 99 کاهش تدریجی را تجربه کرده و این سرعت دیگر به 100 درصد نرسیده است. در ابتدای سال 1400 کمترین جهش متوسط قیمت مسکن با عددی کمتر از 20 درصد ثبت شده است. در ابتدای سال گذشته سرعت رشد قیمت مسکن به طور میانگین حدود 15 درصد بود. به این ترتیب از سال 99 تا 1401 سرعت جهش قیمت مسکن کاهش 80 درصدی را نشان می دهد. اطلاعات مرکز آمار از بازار مسکن حاکی از تداوم کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در سال 1402 است. براساس جدیدترین آمار بازار مسکن که مربوط به اردیبهشت امسال است نرخ تورم ماهانه مسکن در این ماه 1.8 بوده است که نسبت به فروردین 0.1 درصد کاهش دارد، همچنین تورم نقطه به نقطه عدد 38.5 را ثبت کرده است که نسبت به ماه قبل از کاهش 0.6درصدی خبر می دهد. در بازار اجاره نیز نرخ تورم ماهانه و نقطه به نقطه کاهنده بوده است به این ترتیب که تورم ماهانه اردیبهشت 1.7 درصد بوده که نسبت به فروردین 0.1 درصد کاهش و تورم نقطه به نقطه 38.3 درصد بوده که نسبت به ماه گذشته 0.6 درصد کاهش یافته است.

نکته مهم در بررسی روند بازار مسکن کاهش کمتر سرعت رشد قیمت اجاره بها نسبت به قیمت فروش مسکن است. با وجود جهش های بیش از 100 درصد سرعت رشد قیمت مسکن، اما سرعت رشد اجاره در این زمان ها کمتر از 30 درصد است. درواقع درحالی که در اردیبهشت ماه 98 و همچنین آبان ماه 99 خانوار تهرانی به ترتیب با رشد 112 درصدی و 118 درصدی رشد قیمت مسکن مواجه بوده است رشد اجاره بهای مسکن در تهران با نزدیک به 90 درصد اختلاف، به ترتیب 22 و 29 درصد بوده است.

یکی از دلایل افزایش قیمت اجاره بها در دو سال اخیر، از نظر کارشناسان بازار مسکن، جاماندن تورم اجاره بها از تورم قیمت مسکن است. قیمت اجاره بها به نسبت جهش های قیمت مسکن جهش نیافته و به همین دلیل اکنون این شاخص در حال ترمیم این جاماندگی است. اما با توجه به فشارهای مالی اجاره بر خانوار مستاجر، اجرای راهکارهایی برای کنترل قیمت اجاره و جلوگیری از جهش آن ضروری است که دولت در این راستا طرح هایی را در دست اجرا دارد. در سال 1400، 68.34 درصد از خانوارهای شهری دارای واحد مسکونی ملکی و 23.16 درصد از خانوارهای شهری دارای واحد مسکونی اجاره ای بوده است. بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی حدود 6 میلیون خانوار کشور با جمعیتی حدود 20 میلیون نفر مستاجر هستند و با توجه به اینکه این اقشار عموما دهک های متوسط و پایین جامعه هستند افزایش هزینه اجاره شرایط مالی آنان را بشدت تحت تاثیر قرار می دهد. بنابر آمار سهم هزینه مسکن در هزینه خانوار درتهران حدود 50 درصد و در شهرهای دیگر نزدیک به 40 درصد است. آمار نشان می دهد جهش قیمت اجاره بها در شهرهای دیگر و بخصوص در شهرهای کوچک نسبت به تهران بیشتر بوده و علت آن عرضه کمتر واحد اجاره ای در شهرهای کوچک است. در واقع در شهرهای کوچک، هزینه اجاره بها مانند شهر تهران چشمگیر نیست و ازآنجا که در شهرهای کوچک میزان رشد قیمت مسکن بشدت کمتر از شهرهای بزرگ است، خرید مسکن به قصد اجاره دادن در مقایسه با این اقدام در شهرهای بزرگ به صرفه نیست و در شهرهای کوچک با مشکل عرضه املاک استیجاری مواجهیم. به همین دلیل رشد قیمت اجاره در سال های اخیر و همزمان با کاهش تولید و عرضه مسکن در شهرهای کوچک بالاتر رفته است. فعالان بازار مسکن معتقدند در مدیریت بازار اجاره بها توجه به شهرهای کوچک نیز ضروری است.

ساماندهی بازار مسکن و اجاره همزمان با نهضت ملی مسکن در دولت پیگیری می شود. در این طرح مهمترین محور نظارت بر فعالیتها در این بازار است. بیشترین فعالیت بازار مسکن در بنگاه های معاملات املاک رقم می خورد به همین دلیل محور طرح ساماندهی بازار مسکن بر ساماندهی مشاوران املاک و نظارت بر عملکرد آنها است. می توان گفت دولت در این طرح به دنبال تنظیم گری بازار اجاره مسکن است تا بازار اجاره قانون محور شود. محور اصلی این طرح مدیریت و کنترل عوامل اصلی است که بر بازار مسکن تاثیر می گذارند؛ از جمله این عوامل قیمت ملک است، بر اساس طرح دولت یک سامانه ای پیش بینی شده است که باید قیمت واقعی روز هر پلاک مسکونی تعیین و اعلام شود این قیمت گذاری در بازار املاک برای اولین بار این صورت خواهد گرفت.

در این طرح پیش بینی شده تا مردم بتوانند با پلتفرمی که سامانه املاک و اسکان طراحی کرده معاملات اجاره و خرید و فروش مسکن را در این پلتفرم ثبت کنند و دیگر بابت معاملات هزینه به مشاوران املاک نپردازند. از سوی دیگر بر اساس این طرح تعرفه مشاورین املاک از قیمت ملک و اجاره بهای آن جدا شده و برای آن مکانیزم دیگری پیش بینی شده است. بدین ترتیب دیگر بحث تعارض منافع پیش نمی آید. همچنین بر اساس این طرح کسانی که قراردادهای اجاره دو یا سه ساله می بندند یا قراردادهای اجاره را تمدید می کنند یا خانه های خود را به خانواده های دارای دو و سه فرزند اجاره می دهند، از تسهیلاتی بهره مند خواهند شد.

اخذ مالیات از خانه های خالی و شناسایی این خانه ها بخش دیگری از طرح دولت برای ساماندهی بازار اجاره است. البته در این طرح حذف مالیات از اجاره بها پیش بینی شده است در صورت تصویب این طرح در مجلس انتظار این است که هزینه های اجاره کاهش یابد. مالیات بر زمین های بایر نیز در طرح ساماندهی بازار مسکن پیش بینی شده است. با توجه به جهش های قیمت زمین و تاثیر 70 درصدی آن بر قیمت نهایی مسکن، مالیات بر نگه داشتن زمین می تواند احتکار زمین را کاهش دهد و عرضه زمین برای ساخت و ساز را به صرفه و افزایش دهد. علاوه بر اینها موارد دیگری نیز در این طرح به صورت غیرمستقیم بر نرخ اجاره اثرگذار است، به این صورت که یا منجر به افزایش ساخت و ساز خواهند شد یا با کاهش ریسک و هزینه های اجاره دهی ملک، مالکان بیشتری را ترغیب به اجاره ملک خود خواهد کرد. انتظار این است که با اجرای طرح های ساماندهی، آشفتگی قیمتی در بازار مسکن و اجاره کنترل شود.