|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 در    جستجو:  
روزنامه اعتماد86/11/25: عوامل موثر بر افزايش قيمت مسكن
magiran.com  > روزنامه اعتماد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 3073
چهارشنبه نهم مهر ماه 1393



خدمات سايت




 
MGID3291
magiran.com > روزنامه اعتماد > شماره 1615 25/11/86 > صفحه 4 (اقتصاد ) > متن
 
      


عوامل موثر بر افزايش قيمت مسكن


نويسنده: محمود جهاني

در تهران طي سال 1385 يك جهش قيمتي دوره يي مسكن رخ داد. اين جهش از شدت قابل توجهي برخوردار شد به طوري كه بسياري از سياست ها و نظرات را معطوف خود كرد. قيمت مسكن همواره از نوسانات و تغييرات متغيرهاي مختلف در جامعه تاثير مي پذيرد. در اين مقاله روند و تحولات قيمت مسكن و عوامل آن بررسي شده اند. به اين منظور ويژگي ها و عوامل موثر بر اين تغييرات تحليل شده اند. از جمله مهم ترين نتايج، مشخص كردن روند پلكاني قيمت مسكن، اثر نقدينگي بر افزايش قيمت و برابري كلي افزايش قيمت مسكن در طول زمان با ساير قيمت ها است.
    
    1- مقدمه
    
    نوسانات بازار مسكن تحت تاثير ساختار كلان اقتصادي كشور از مدل خاصي پيروي مي كند. اين مدل در سه دهه گذشته كه الگوي اقتصاد كشور برمبناي درآمد نفت شكل گرفته و از طرف ديگر ساختار سكونتي از قالب روستايي به شهري تبديل شده است، به طور نسبي روند ثابت و معيني بر تحولات قيمت، توليد و سرمايه گذاري در بخش مسكن حاكم كرده است.مطابق اين الگو قيمت مسكن در يك دوره سه الي چهارساله از ثبات نسبي برخوردار مي شود و تا حدودي عرضه بر تقاضا تفوق مي يابد و بر بازار معاملات و سرمايه گذاري حاكم مي شود. بعد از طي اين دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پيشتاز) و به دنبال آن در ساير شهرهاي بزرگ تقاضاي توده وار و غيرطبيعي، وارد بخش مي شود. چون عرضه مسكن در كوتاه مدت نمي تواند پاسخگوي اين تقاضا باشد، قيمت مسكن به صورت جهش وار افزايش مي يابد تا در آن قيمت مازاد تقاضا بر عرضه از بين برود. به دنبال آن افزايش دفعي در توليد و سرمايه گذاري اتفاق مي افتد. اين حالت همزمان با فروكش كردن تقاضا و ثبات قيمت ها به علت چسبندگي آن به سمت پايين است. اين وضعيت ادامه مي يابد تا سيكل ديگر در دوره زماني بعد يعني حدود سه الي چهار سال ديگر اتفاق بيفتد.
    
    2- مسكن و اقتصاد كلان
    
    در ابتدا لازم است جايگاه بخش مسكن را به عنوان يكي از بخش هاي عمده اقتصادي و ارتباط و پيوند آن را با اقتصاد كلان كشور يادآوري كنيم. طي هر سال حدود 20 الي 30 درصد از سرمايه ثابت كشور در بخش مسكن ايجاد مي شود و به طور ميانگين به همين نسبت از نقدينگي كل كشور در بخش مسكن مصرف مي شود. سهم مسكن از اشتغال كشور به 11 درصد بالغ مي شود. لذا بخش مسكن رابطه تنگاتنگ و وسيعي با ساير بخش هاي اقتصادي دارد و از تحولات ساير بخش ها تاثير مي پذيرد و خود بر آنها اثر قطعي مي گذارد.
    
    3- ويژگي هاي ساختاري بخش مسكن
    
    براي تحليل بازار مسكن لازم است به سه ويژگي عمده و ساختاري اين بازار اشاره كنيم. اين سه ويژگي عبارتند از:
    
    1- رشد پلكاني قيمت مسكن.
    
    2- وجود نوسانات ادواري شديد در توليد مسكن.
    
    3- سهم بالادر سبد هزينه خانوار.
    
    در اينجا درباره هر يك از اين عوامل به طور مختصر توضيح مي دهيم.
    
    قيمت مسكن برخلاف تورم از يك روند فزاينده و خطي برخوردار نيست، بلكه منحني آن داراي يك روند پلكاني است كه حول محور تورم نوسان مي يابد. نمودار روند اين قيمت را به خوبي نشان مي دهد. همان گونه كه در اين نمودار ملاحظه مي شود، بر مبناي عدد 100 براي هر دو شاخص تورم و قيمت مسكن در سال 1369، شاخص قيمت مسكن تا سال 1374 يك روند تقريباً افقي را طي مي كند و سپس در سال 1374 و 1375 با يك حالت جهشي افزايش مي يابد و نزديك به شاخص تورم متوقف مي شود. بار ديگر از سال 1376 به حالت افقي درمي آيد و تا سال 1379 شاخص آن ثابت مي ماند اما هنوز فاصله قابل توجهي با شاخص تورم دارد تا اينكه از اين سال رشد جهشي اين شاخص بار ديگر آغاز مي شود. اين بار تا سال 1382 ادامه مي يابد و از شاخص تورم نيز فراتر مي رود تا اينكه پس از اشباع قيمت هاي مسكن، روند افقي آغاز و تا سال 1384 ادامه مي يابد و همان گونه كه ملاحظه مي شود در پايان اين سال شاخص قيمت مسكن به حدود 1440 و شاخص تورم به عدد 1680 بالغ شده است. يعني شاخص قيمت مسكن نزديك به 250 واحد از شاخص تورم عقب مانده است. آنچه در سال 1385 اتفاق افتاده در واقع جبران اين عقب افتادگي است و همان گونه كه ملاحظه مي شود اين دو شاخص در پايان سال 1385 مقارن يكديگر مي شوند.
    
    به هرحال اين نمودار به خوبي الگوي تغييرات قيمت مسكن برمبناي تورم را نشان مي دهد. نتيجه مهم آن تبعيت شاخص قيمت مسكن از شاخص تورم، لكن با يك الگوي متفاوت و پلكاني است، به طوري كه در بلندمدت شاخص تورم و شاخص قيمت مسكن به طور تقريبي با يكديگر برابر مي شوند.
    
    الگوي تغييرات قيمتي، موضوع بسيار مهم در تحليل بازار مسكن است كه علت ها و عوامل آن به طوري كه در ادامه به آن خواهيم پرداخت، در ساختار اقتصادي كلان كشور ريشه دارد، ولي آنچه مهم است اينكه اين الگو و شوك هاي ناشي از آن، هم بر تقاضاي موثر خانوار اثرات مخرب دارد و هم موجب نوسانات ادواري شديد در توليد مسكن مي شود. به طوري كه در سال هايي كه نمودار قيمتي به صورت افقي است، توليد نيز به شدت كاهش يافته است. اين كاهش موجب كاهش عرضه و در نتيجه تشديد افزايش قيمت در دوره رونق قيمت مي شود.
    
    موضوع ديگر كه به عنوان ويژگي ساختاري بخش مسكن قابل ذكر است، سهم بالاي هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار است. ميانگين هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار به حدود 30 درصد بالغ مي شود. اين سهم براي گروه هاي كم درآمد به طور ميانگين تا حدود 40 درصد نيز افزايش مي يابد. با وجود اين سهم حتي تغييرات اندك آن مي تواند فشار قابل ملاحظه يي بر سبد هزينه خانوار تحميل كند. به طوري كه 20 يا 30 درصد افزايش قيمت مسكن طي يك سال را براي بسياري از اقشار جامعه غيرقابل تحمل مي كند.
    
    4- عوامل موثر بر بازار مسكن
    
    به طور كلي عوامل موثر بر بازار مسكن مانند ساير بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسيم مي شوند ولي موضوع متفاوت در بازار مسكن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسكن عوامل سمت تقاضا خود به دو دسته تقسيم مي شوند:
    
    الف - تقاضاي واقعي مسكن (تقاضاي ناشي از نياز خانوار).
    
    ب - تقاضاي سرمايه يي (تقاضاي مسكن براي حفظ ارزش دارايي).
    
    آنچه تحولات بازار مسكن را از تحولات ساير بخش هاي اقتصادي متفاوت مي كند و موجب شكل گرفتن الگوي متفاوت تغيير قيمت مي شود تقاضاي سرمايه يي مسكن است. بر اين اساس لازم است اين تقاضا بيشتر تجزيه و تحليل شود. اغلب خانوارها در سبد دارايي خود اقلامي را براي آتيه نگهداري مي كنند. اين اقلام عبارتند از: زمين و مسكن، طلا، ارز، بازار سرمايه (اوراق بهادار)، سپرده هاي غيرديداري (سپرده هاي مدت دار)، ساير دارايي ها (اتومبيل، تلفن همراه و مانند اينها). افزايش نقدينگي در جامعه به طور مستقيم بر تركيب اين دارايي اثر مي گذارد. بررسي چگونگي اين اثر رمز اصلي تحولات قيمتي بخش مسكن را نشان خواهد داد. در ايران به ويژه طي سه دهه گذشته به علت افزايش بيش از حد نقدينگي، خصلت سرمايه يي مسكن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است.
    
    جدول شماره يك ارتباط بين نوسانات ادواري قيمت مسكن با ورود نقدينگي به بخش مسكن را نشان مي دهد. بخش مسكن در غياب بازار سرمايه 20 الي 30 درصد نقدينگي جامعه را به خود اختصاص داده است. با توجه به تفكيك تقاضاي اشاره شده، اين نقدينگي قابل تقسيم به تقاضاي مصرفي و سرمايه يي است. در سه دهه گذشته حدود 34 درصد از نقدينگي وارد شده به بخش مسكن به انگيزه تقاضاي سرمايه و 66 درصد با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي وارد بازار مسكن شده است.ورود نقدينگي با انگيزه سرمايه يي مطابق جدول شماره 2 به طور دقيق با دوره هاي جهشي افزايش قيمت مسكن منطبق است. مقايسه روند تحول نقدينگي كل بخش مسكن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه و مصرفي نشان مي دهد تقاضاي مصرفي با يك روند ملايم و همواره فزاينده مواجه بوده است. در مقابل ادوار ركود و رونق در بخش مسكن مربوط به تقاضاي سرمايه يي بوده است. در مجموع در شرايطي كه در سطح اقتصاد كلان كشور، سياست افزايش حجم نقدينگي اجرا مي شود و بازار سرمايه كاملي نيز براي جذب آن وجود ندارد، بخش مسكن توانسته است به لحاظ ويژگي هاي خود تا حد قابل ملاحظه يي بكاهد. به عبارت ديگر بخش مسكن در كنار نوسانات و تغييرات در متغيرهاي درو ن بخشي، همواره با يك معضل فرابخشي مواجه بوده است و آن آثار ناشي از افزايش حجم نقدينگي است كه بخش عمده آن به صورت تقاضاي سرمايه يي وارد بازار مسكن مي شود و آثار تورمي ايجاد مي كند. انتظارات و قيمت هاي انتظاري در بازار مسكن و تعيين سطح قيمت ها بسيار موثر است. تحولات نرخ ارز و سهام از ديگر عواملي است كه بخش مسكن از آن متاثر مي شود. به طور مثال انتظارات ناشي از كاهش قيمت ارز يا سهام موجب خروج سرمايه هاي فعال در فعاليت هاي مربوط به معاملات ارز و سهام و حركت آن به سمت بخش مسكن و بالعكس مي شود.
    
    فقدان كارآمدي نظام بانكي در جذب سپرده هاي بلندمدت موجب حركت اين سپرده ها به سمت بازار زمين و مسكن و افزايش قيمت اين بازار مي شود.
    
    5- تحولات اخير بخش مسكن
    
    بر اساس اطلاعات موجود در شهر تهران به عنوان شهر پيشتاز در سال 1385، بهاي مسكن حدود 30 درصد افزايش داشته است كه در اين قسمت به تحليل عوامل موثر بر اين افزايش مي پردازيم.
    
    الف- افزايش تقاضاي مصرفي: از آنجا كه اين تقاضا تابع توان پرداخت (درآمد) خانوارهاي نيازمند مسكن است و اين درآمدها افزايش محسوسي نداشته است، به نظر نمي رسد درآمدها در افزايش قيمت سال 1385 نقش موثري ايفا كرده باشد.
    
    ب- افزايش ناشي از مشكلات ساختاري اقتصاد: با توجه به مباحث مطرح شده در قسمت نخست، تحولات بخش مسكن از ديدگاه عوامل ذيل قابل تبيين هستند.
    
    1- طولاني شدن و تعميق دوره ركود قبلي (سال هاي 1381 الي 1384) و عقب ماندن شاخص بهاي مسكن از شاخص تورم. ركود قبلي بخش مسكن از سال 1381 آغاز شد و به مدت چهار سال تداوم يافت. بر اين اساس در مقطع پاياني سال 1384 شاخص قيمت مسكن از شاخص تورم عقب تر بوده است(در پايان سال 1384 شاخص تورم به حدود 1700 رسيده در حالي كه شاخص قيمت مسكن تهران در حدود 1430 قرار داشته است).
    
    2- تداوم دوره ركود در بازار سرمايه و رها شدن نقدينگي از اين بازار طي سال هاي 1383 و 1384. طبق گزارش هاي سازمان بورس طي اين دوره سرمايه گذاري در اين بازار با 35 درصد بازدهي منفي مواجه بوده است. ارزش معاملات بورس از 103705 ميليارد ريال در سال 1383 به رقم 8/56528 ميليارد ريال در سال 1384 كاهش يافته و در سه ماهه اول 1385 به 9816 ميليارد ريال رسيده است. (به قيمت جاري)
    
    3- جذب نشدن نقدينگي مازاد جامعه توسط ساير بازارها مانند طلا، سكه، ارز، اتومبيل و نظير اينها طي سال هاي اخير و حتي خروج نقدينگي از اين بازارها.
    
    4- كاهش تقاضا براي توليد مسكن (صدور پروانه هاي ساختماني) طي سال هاي 1381 تا 1383 در نتيجه موجب كاهش عرضه در سال هاي 1384 و 1385 شده است.
    
    5- تاخير در شروع برنامه هاي تامين مسكن در سال هاي 1384 و 1385 به علت تاخير در تخصيص اعتبارات مصوب مربوط.
    
    6- سياست مبارزه با قاچاق كالاو ارز و عدم جذب نقدينگي توسط اقتصاد زيرزميني.
    
    7- افزايش ناگهاني و شديد قيمت نهاده هاي توليد مسكن به ويژه فولاد، سيمان، دستمزد و مجوزهاي قانوني در سال جاري كه به مثابه عامل اوليه و شوك دهنده عمل كرده است.
    
    8- تداوم رشد نقدينگي طي سال هاي 1380 الي 1385. طي اين دوره نقدينگي به طور متوسط سالانه بيش از 30 درصد رشد داشته است.
    
    9- وابستگي درآمدي برخي از دستگاه هاي اجرايي به ساخت و سازهاي مسكوني موجب شده است سازمان ها به جاي ماليات بر مصرف به علت سهل الوصول بودن، اخذ ماليات بر توليد را انتخاب كرده اند. نمونه بارز اين ادعا درباره شهرداري ها صادق است كه به جاي تامين درآمدهاي خود از محل هايي همچون عوارض نوسازي و مانند آن، منبع اصلي درآمدشان عوارض پروانه، تراكم، پايان كار و مانند اينها است. در مجموع بايد اذعان كرد از دو عامل اصلي تورم يعني فشار ناشي از هزينه (عرضه) و فشار ناشي از تقاضا در افزايش اخير قيمت ها، فشار ناشي از هزينه به عنوان عامل اوليه عمل كرده، اما فشار ناشي از تقاضا (از نوع سرمايه يي) به عنوان عامل ثانويه و تشديدكننده موثر بوده است.با توجه به اين نكات جريان مازاد نقدينگي ايجاد شده طي سال هاي اخير به سوي بخش مسكن در مقطع سال 1385 اجتناب ناپذير بوده است و به علت فرابخشي بودن عوامل موثر بر آن، بايد راه حل هاي آن را نيز در چارچوب سياست هاي كلان اقتصادي جست وجو كرد.
    
    آثار ورود نقدينگي به بخش مسكن
    
    از بعد كلان اقتصادي ورود نقدينگي به بخش مسكن مي تواند از آثار مخرب آن در ساير بخش هاي اقتصادي و حتي شاخص كالاها و خدمات مصرفي (به جز مسكن) بكاهد. اما از نظر بخش مسكن هم به لحاظ افزايش شديد قيمت و كاهش تقاضاي موثر و هم به لحاظ ايجاد نوسانات شديد در توليد مسكن آثار تخريبي غيرقابل جبراني را باقي مي گذارد. كاهش تقاضاي موثر خانوارها به ويژه براي گروه هاي كم درآمد و متوسط جامعه از زيان بارترين آثار تورم مسكن محسوب مي شود. تحت اين شرايط دخالت و كمك دولت براي جبران بخشي از ضرر اقشار كم درآمد به عنوان هزينه مشكلات ساختاري اقتصاد كشور ضروري است.
    
    عوامل موثر در طول دوره هاي ركود و رونق بخش مسكن
    
    طول دوره ركود و رونق بخش مسكن و شدت نوسانات آن تا حدي قابل كنترل است. به طور معمول مازاد نقدينگي تا حدود جبران عقب ماندگي شاخص بهاي مسكن از شاخص تورم و تعديل قيمت هاي نسبي در بخش مسكن باقي مي ماند ولي ايجاد زمينه هاي جذب در ساير بخش ها نيز از عوامل اصلي طول دوره و شدت نوسانات بخش محسوب مي شود.
    
    روند كلي عوامل مورد بحث از جمله بورس، سپرده هاي بانكي و ساير كالاهاي بادوام از يك طرف و تداوم سياست انبساطي بودجه يي مي تواند به تداوم روند افزايش قيمت ها در بخش مسكن كمك كند.
    
    
    عوامل موثر بر افزايش قيمت مسكن محمود جهاني
    


 روزنامه اعتماد، شماره 1615 به تاريخ 25/11/86، صفحه 4 (اقتصاد )

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 2285 بار
    



آثار ديگري از "محمود جهاني"

  شوك قيمتي منتفي است
محمود جهاني*، دنياي اقتصاد 17/6/93
مشاهده متن    
  بازبيني در سياست هاي مسكن با رويكرد «تقاضامحور»
محمود جهاني*، دنياي اقتصاد 11/3/93
مشاهده متن    
  نگاهي به 4سال عملكرد آخوندي در وزارت مسكن
محمود جهاني، دنياي اقتصاد 2/6/92
مشاهده متن    
بيشتر ...

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر
 جستجوی مطالب
کلمه مورد نظر خود را وارد کنيد

جستجو در:
همه مجلات عضو
مجلات علمی مصوب
آرشيو اين روزنامه
متن روزنامه های عضو
    
جستجوی پيشرفته



 

تبليغات

ترجمه

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
وطن امروز
 پيشخوان
ماهنامه مهندسي مديريت
متن مطالب شماره 58، مهر و آبان 1393را در magiran بخوانيد.

- پول شويي
- بهره وري در فرهنگ اقتصادي
- بهترين روش تعامل با ديگران
- سازمان هاي دانش محور
و ...
 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1393-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.
 

 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655

فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!

توصيه می کنيم هنگام استفاده از اين سايت یه ويژه در هنگام جستجو از مرورگر IE استفاده کنيد.
 

تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است