|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد96/6/22: دو مانع توسعه بازار
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4196
شنبه بيست و هفتم آبان ماه 1396



خدمات سايت




 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4143 22/6/96 > صفحه 29 (باشگاه اقتصاددانان) > متن
 
 


دو مانع توسعه بازار


نويسنده: عليرضا توكلي كاشي*


    در حال حاضر، موانعي بر سر راه انتشار اوراق رهني در ايران وجود دارد كه باعث شده به رغم گذشت بيش از يك سال از انتشار اولين سري اوراق رهني توسط بانك مسكن و اعلام مقامات اجرايي مبني بر انتشار مراحل بعدي آنها، بازار سرمايه كشور شاهد انتشار اين اوراق نباشد.
    
    مشكل اول: چالش نرخ سود
    بازده يا نرخ سود، عامل بسيار مهمي در تمام تصميم گيري هاي اقتصادي است. به طور معمول، زماني انتشار اوراق رهني جذاب خواهد بود كه نرخ سود اين اوراق، بيش از نرخ سود يا نزديك به نرخ سود بازار باشد و از آنجا كه اين سود از محل سود تسهيلات مسكن مربوطه تامين مي شود، قاعدتا بايد نرخ سود تسهيلات مسكن، اندكي بيش از نرخ سود اوراق رهني باشد و اين در حالي است كه نرخ سود انواع تسهيلات مسكن در محدوده 9 درصد تا 5/ 17 درصد قرار دارد و طبيعتا نرخ سود اوراق رهني كه بر پايه اين تسهيلات مي تواند منتشر شود، بايد كمتر از 5/ 17 درصد باشد و اين در حالي است كه در حال حاضر نرخ سود موردانتظار بازار در محدوده 20 درصد قرار دارد. بنابراين تا زماني كه اين نرخ ها در محدوده هاي منطقي خود قرار نگيرند، نبايد انتظار انتشار وسيع اوراق رهني را داشته باشيم.در اولين مرحله انتشار اوراق رهني، بانك عامل با هدف تامين مالي خود و همچنين كمك به توسعه بازار رهن ثانويه از طريق انتشار اوراق رهني، قسمتي از مطالبات خود بابت دريافت اقساط مسكن كه نرخ سود آنها بين 13 درصد تا 15 درصد قرار داشت را با نرخ 5/ 18 درصد تنزيل كرده و در اختيار نهاد واسط قرار داد تا مبناي انتشار اولين اوراق رهني كشور قرار گيرد.
    از آنجا كه هدف از انتشار اوراق رهني فوق، تامين مالي بانك عامل بود، هزينه مابه التفاوت بابت سود دريافتي (13 درصد تا 15 درصد) و سود پرداختي به دارندگان اوراق (5/ 18 درصد)، به ميزان حدود 5/ 4 درصد، توسط اين بانك تامين شد. شايد در آن مقطع زماني، اين هزينه مالي براي بانك عامل توجيه پذير بوده باشد و بانك با دريافت اين منابع 5/ 18 درصدي، از آنها در فرصت هاي سرمايه گذاري با نرخ بالاتر استفاده كرده و از سود معقولي نيز بهره مند شده باشد، اما بديهي است كه چنانچه اين منابع مجددا بخواهند صرف پرداخت تسهيلات 13 درصد تا 15 درصد شوند، قطعا براي بانك عامل مقرون به صرفه نخواهد بود. بنابراين مي توان نتيجه گرفت كه با نرخ هاي فعلي سود تسهيلات مسكن و تفاوت قابل ملاحظه آن با نرخ سود موردانتظار بازار، اين شيوه انتشار اوراق رهني مقرون به صرفه نبوده و طبيعتا بانك هاي عامل، تمايلي به انتشار اين اوراق از خود نشان نخواهند داد. براي حل اين مشكل يا بايد نرخ سود تسهيلات مسكن افزايش يابد يا نرخ سود موردانتظار بازار كاهش يابد. از آنجا كه افزايش نرخ سود تسهيلات مسكن، باعث افزايش مبلغ اقساط و كاهش جذابيت آن براي وام گيرندگان و همچنين مقاومت مقامات دولتي – كه به دنبال ايجاد رونق در بازار مسكن هستند- خواهد شد، بنابراين به نظر مي رسد براي ايجاد گشايش در بازار اوراق رهني، بايد به انتظار كاهش نرخ سود مورد انتظار بازار نشست. امري كه به نظر مي رسد در حال حاضر با جديت از سوي بانك مركزي پيگيري مي شود.
    
    مشكل دوم: مسوول پوشش ريسك
    هدف دوم از انتشار اوراق رهني، انتقال ريسك تسهيلات مسكن از ترازنامه بانك عامل به بازار سرمايه بوده است و به همين دليل هم هست كه در دنيا، بانك هاي عامل، تسهيلات خود را كه مثلا با نرخ 5 درصد پرداخت كرده اند، به قيمت كمتر – و نرخ بالاتر- به نهاد واسط منتقل مي كنند زيرا تمايل دارند، با درنظر گرفتن امتيازات و تخفيف هاي قيمتي، ريسك را از خود دور نگه دارند. هرچند بانك در عمل و از محل دريافت كارمزدهاي مختلف از نهاد واسط، بابت خدمات دريافت اقساط يا هزينه هاي كارشناسي وثايق و وصول مطالبات رهني، قسمتي از اين هزينه هاي خود را جبران خواهد كرد.اما در هر حال با فروش تسهيلات مسكن از بانك عامل به نهاد واسط، علاوه بر دورشدن بانك از مخاطرات و ريسك هاي تسهيلات مسكن، حد اعتباري بانك آزاد شده و بانك مي تواند از ظرفيت ايجاد شده، استفاده كرده و فعاليت هاي خود را گسترش دهد.
    اما در ايران، به رغم انتقال تسهيلات مسكن از بانك عامل به نهاد واسط، اما همچنان ريسك هاي مرتبط با اين اقساط (تاخير يا نكول احتمالي اين تسهيلات) در قالب قراردادهاي مختلف ضمانت بر عهده بانك عامل قرار داده شده است. مقام ناظر سيستم بانكي نيز كه وظيفه نظارت و كنترل ريسك بانك ها را برعهده دارد، به علت وجود اين قراردادها، اعتقاد دارد كه با روش فعلي، ريسك ها از بانك عامل خارج نشده و ريسك بانك صرفا از اقلام بالاي خط ترازنامه، به اقلام زيرخط ترازنامه در قالب انواع ضمانت منتقل شده است. با اين رويكرد، عملا كاركرد دوم اوراق رهني كه حذف ريسك از بانك عامل بوده است، محقق نمي شود و طبيعتا بانك هاي عامل تسهيلات مسكن، تمايلي به انتشار اوراق رهني با ساز و كار فعلي از خود نشان نخواهند داد.به نظر مي رسد، براي توسعه اين ابزار مهم مالي، لازم است تدابيري انديشيده شود تا همراه با انتقال تسهيلات مسكن به نهاد واسط، تمام منافع آن به همراه ريسك هاي مرتبط با آن نيز از بانك عامل منفك شده و به نهاد واسط منتقل شوند تا سيستم بازار به اتكاي دانش و تجربه سرمايه گذاران و با اندازه گيري دقيق انواع ريسك ها، از جمله ريسك نكول، قيمت گذاري صحيحي روي اين اوراق انجام داده و با قيمت گذاري صحيح، نه تنها علائم صحيح اقتصادي به سياست گذاران بخش مالي و مسكن مخابره شود، بلكه راه براي توسعه بيشتر بازار ثانويه رهن نيز هموار شود.
    
    آيا بازار رهن ثانويه در ايران، در معرض بحران مالي مشابه بحران مالي سال 2008 قرار دارد؟
    بحران مالي که در سال 2008 در دنيا رخ داد، ريشه در انتشار بي رويه اوراق رهني مسکن و همچنين پيچيده شدن بيش از حد مشتقات مالي روي اين نوع از اوراق داشت. البته يک عامل مهم ديگر هم وجود داشت که در آن مقطع کمتر به آن پرداخته شد و آن هم ناديده گرفتن عوامل ريسک و نگاه بيش از حد خوش بينانه غرب به بازار مسکن بود، به گونه اي که حتي افراد بيکار و فاقد هويت هم از طريق آژانس هاي خصوصي امکان دريافت وام رهني مسکن را داشتند! طي سال هاي 1997 تا 2005 بازار مسکن در ايالات متحده از رونق بسيار خوبي برخوردار بود، به گونه اي که اين بازار به طور متوسط در کل ايالت هاي آمريکا، رشد سالانه 12 درصد را در قيمت مسکن شاهد بود. نرخي که طي سال هاي قبل از آن (1975 تا 1992) به طور متوسط و سالانه 6 درصد بوده است. رشد روزافزون قيمت مسکن و نرخ نسبتا پايين سود تسهيلات مسکن که در آن مقطع بين 5 تا 8 درصد بود، بسياري از مردم را بر آن داشت تا با اخذ تسهيلات مسكن، نسبت به خريد مسکن اقدام کنند، زيرا نرخ تامين مالي از نرخ رشد قيمت مسکن کمتر بود. و حتي اين امکان فراهم بود که اشخاص بدون پرداخت هيچ وجهي خانه اي را بخرند و پس از پرداخت اقساط ظرف يکي دو سال، آن خانه را به قيمت بالاتر فروخته و نه تنها اقساط پرداخت شده خود را پس بگيرند، بلکه سود بسيار بالايي نيز کسب کنند.
    همين مساله سبب شد که بانک ها نيز با تکيه بر رشد سريع قيمت مسکن، حجم تسهيلات خود را افزايش دهند. به گونه اي که نسبت تسهيلات به قيمت مسکن -LTV: Loan to Value- كه يك نسبت بسيار مهم در موضوع ريسك اوراق رهني است و اين نسبت عمدتا در محدوده زير 80درصد قرار داشت را به تدريج تا مرز 100 درصد افزايش دادند. يعني متقاضي خريد مسکن، بدون هيچ گونه آورده اي مي توانست صاحبخانه شود زيرا کل وجه مورد نياز براي خريد خانه از سوي بانک ها تامين مي شد. در اواخر اين دوره، کار به جايي کشيد که برخي بانک ها با خوش بيني بيش از حد به بازار مسکن و رشد قيمت مسکن، حتي نرخ LTV خود را تا مرز 105 درصد هم افزايش دادند و به قول آمريکايي ها، خريد مبلمان و وسايل زندگي را نيز هديه مي گرفتند! اما از آنجا که هيچ رشدي نمي تواند تا ابد پايدار و بي انتها باشد، بازار مسکن هم از اواخر سال 2005 نشانه هايي مبني بر کاهش قيمت را به خود ديد. در اين شرايط برخي از مردم که خود را در معرض زيان مي ديدند و از طرفي وجهي نيز بابت خريد خانه خود نپرداخته بودند، از بازپرداخت اقساط خود سر باز زدند. بانک ها نيز از آنجا که با کاهش قيمت مسکن در معرض ريسک شديدي قرار گرفته بودند، به محض عدم پرداخت اقساط از سوي وام گيرندگان، بلافاصله املاک را تصاحب کرده و در معرض فروش قرار دادند. هجوم همه بانک ها به بازار مسکن براي فروش املاک در ترهين خود، حجم عرضه را در اين بازار به شدت افزايش داد و همين موضوع نيز سبب افزايش سرعت کاهش قيمت املاک شد. کاهش قيمت املاک سبب کاهش قيمت وثايقي شد که پشتوانه اوراق رهني بودند و اين مساله، کاهش ارزش اين اوراق رهني و نهايتا سقوط ارزش سهام بانک هايي که اين اوراق را با حجم بالا در اختيار داشتند به دنبال داشت. با توجه به ارتباطات بيش از حد بازارهاي مالي و سرمايه گذاري هاي درهم تنيده موسسات مالي بين المللي نزد يکديگر، بحران کاهش ارزش اوراق رهني آمريکا به سرعت در همه بازارهاي مالي منتشر و باعث يک سقوط جهاني در بازارهاي مالي شد.
    حقيقت اين است که ريشه تمام موارد ذکرشده در بحران مالي سال 2008، نسبت بالاي LTV يا همان نسبت بالاي تسهيلات به ارزش وثايق بوده است. زيرا به دليل سهم اندک آورده متقاضي در تملک يک واحد مسکوني، او با کوچک ترين نوساني در ارزش ملک، آن را رها کرده و از بازپرداخت اقساطش سر باز مي زند. اين در حالي است که اين نسبت در ايران کمتر از 50 درصد است و به طور مشخص در «اوراق رهني مسکن-مرحله اول» به عنوان اولين تجربه ايران در انتشار اوراق رهني، اين نسبت در حدود 20 درصد است و اين به معناي ريسک فوق العاده پايين اين اوراق است. در ايران تا زماني که نرخ LTV تسهيلات مسکنِ پشتوانه اوراق رهني، کمتر از 50 درصد باشد، اين اوراق کمترين ريسک ممکن را براي سرمايه گذاران خواهند داشت. بنابراين هيچ گونه نگراني از اين نظر وجود نخواهد داشت. حتي حجم انتشار بالاي اين اوراق تا مرز 200 هزار ميليارد تومان نيز نبايد سبب ايجاد نگراني در بازار يا تشکيک در نظر تصميم سازان اقتصادي و بانکي شود. حجم اوراق رهني موجود در برخي از کشورها بيش از 50 درصد توليد ناخالص داخلي آنهاست و اين به معناي امکان گسترش اين بازار در ايران تا مرز 500 هزار ميليارد تومان است. البته به شرطي كه دو مشكل ذكر شده در اين يادداشت مرتفع شوند.
    *كارشناس ارشد بازار بدهيدو مانع توسعه بازار
    


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4143 به تاريخ 22/6/96، صفحه 29 (باشگاه اقتصاددانان)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 10 بار



آثار ديگري از "عليرضا توكلي كاشي"
بيشتر ...

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر
 جستجوی مطالب
کلمه مورد نظر خود را وارد کنيد

جستجو در:
همه مجلات عضو
مجلات علمی مصوب
آرشيو اين روزنامه
متن روزنامه های عضو
    
جستجوی پيشرفته



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
فصلنامه مشرق موعود
متن مطالب شماره 43، پاييز 1396را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1396-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است