|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد96/11/10: چارديواري امن سوداگري ملك
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4658
پنج شنبه 27 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4255 10/11/96 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


چارديواري امن سوداگري ملك
۲۲ ماه پس از تصويب قانون «ماليات بر خانه هاي خالي» شروط مقابله با احتكار مسكن اعلام شد



    
    دنياي اقتصاد : شناسايي ۴ اشکال در قانون «اخذ ماليات از خانه هاي خالي»، مقابله با سوداگران ملکي را به زمان نامشخص موکول کرد. مطالعه يک وزارتخانه درباره اثر مخرب «نرخ غيرطبيعي خانه هاي رهاشده در شهرها» نشان مي دهد به رغم نياز فوري بازار مسکن به مداخله مالياتي، ابزار طراحي شده براي اين منظور، فاقد «سامانه شناسايي املاک بلااستفاده» و «تعريف دقيق از خانه خالي» بوده؛ ضمن آنکه نرخ ماليات نيز «غيربازدارنده» است. اجراي اين قانون مي توانست رفتار انحرافي کنوني - انصراف از فروش- را کنترل و «کمبود مصنوعي» فايل در بازار را مهار کند.
    تاخير در اجراي قانوني که ۲۲ ماه قبل براي تخريب حياط خلوت سوداگران بازار مسکن به واسطه دريافت ماليات از واحدهاي مسکوني خالي از سکنه به تصويب رسيد هم اکنون به واسطه وجود چهار مانع عمده، منجر به تداوم چهارديواري امن محتکران ملکي شده است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، در حالي که ۲۲ ماه از تصويب قانون دريافت ماليات از خانه هاي خالي از سکنه مي گذرد اما وجود چهار ديوار در مسير اجراي اين قانون، منجر به تداوم رفتار سوداگرانه در بازار مسکن از سوي گروه اصلي سوداگران ملک شده است؛ طوري که تاخير در اجراي اين قانون عملا نتيجه اي جز افزايش حجم و اثر مخرب فعاليت محتکران آپارتمان هاي مسکوني آماده عرضه، بر بازار، همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در فاز رونق به دنبال نخواهد داشت. معاونت اقتصادي وزارت اقتصاد به عنوان سياست گذار مالي و متولي امور مالياتي کشور، با انجام مطالعه و سنجش اقتصادي متکي بر يک مدل اقتصادي انگليسي، با اشاره به وضعيت فعلي نرخ خانه هاي خالي در کشور، سنجش طبيعي يا غيرطبيعي بودن اين نرخ، تجربه کشورهاي موفق دنيا در کنترل و تنظيم بازار مسکن با استفاده از ابزار مالياتي و همچنين ضرورت و نحوه مداخله دولت در مقابله با احتکار مسکن به تشريح اشکالات و ابهامات موجود در اين قانون و چالش هايي که براي اخذ ماليات کارآمد از خانه هاي خالي وجود دارد پرداخته است.
    محتواي اين گزارش که اخيرا منتشر شده است نشان مي دهد هم اکنون سوداگران ملکي به واسطه وجود چهار مانع عمده در مسير اجراي قانون دريافت ماليات از خانه هاي خالي که دو سال قبل و در جريان تصويب قانون اصلاح قانون ماليات هاي مستقيم مصوب شد، در يک چهارديواري امن قرار دارند و حياط خلوت محتکران ملکي که قرار بود با اجراي اين قانون در کوتاه ترين زمان ممکن تخريب شود کماکان پابرجاست.
    بررسي هاي انجام شده درخصوص روند افزايش حجم خانه هاي خالي در کشور نشان مي دهد تعداد خانه هاي خالي از سکنه که در سال ۹۰ معادل يک ميليون و ۶۰۰ هزار واحد مسکوني بود در سال ۹۵ به ۲ ميليون و ۶۰۰ هزار واحد مسکوني رسيد؛ يعني تعداد خانه هاي خالي کشور تنها در يک بازه زماني ۵ ساله ۶۲ درصد افزايش يافت؛ اين موضوع نشان مي دهد متوسط رشد سالانه تعداد خانه هاي خالي در کشور طي ۵ سال گذشته ۱۷ درصد بوده است در حالي که متوسط رشد سالانه تعداد واحدهاي مسکوني در تصرف خانوار، در اين بازه زماني تنها معادل ۷/ ۳ درصد بوده است و از حدود ۲۰ ميليون واحد مسکوني به نزديک ۲۲ ميليون و ۸۰۰ واحد رسيده است. براساس مطالعات صورت گرفته و آن طور که در گزارش تحقيقات انجام شده از سوي معاونت اقتصادي وزارت اقتصاد مورد تاکيد قرار گرفته است، روند رشد تعداد خانه هاي خالي در کشور طي سال هاي اخير روندي «غيرطبيعي» داشته است که موجب شده نسبت خانه هاي خالي به واحدهاي مسکوني در تصرف خانوار در فاصله سال هاي ۹۰ تا ۹۵، با شيب بالا افزايش يابد. آمارها نشان مي دهد نسبت «خانه هاي خالي» به «واحدهاي مسکوني در تصرف خانوار» در سال ۸۵ معادل ۲/ ۴ درصد بوده است که اين نسبت در سال ۹۰ به ۳/ ۸ درصد و در سال ۹۵ به ۳/ ۱۱ درصد رسيده است؛ هر چند در دنيا براي سنجش نسبت خانه هاي خالي به واحدهاي مسکوني از نسبت «تعداد خانه هاي خالي» به «کل موجودي مسکن» يا «کل واحدهاي مسکوني موجود در کشور» استفاده مي شود؛ هم اکنون موجودي مسکن در تصرف خانوارها در ايران ۲۲ميليون و۸۰۰ واحد مسکوني است؛ با اين حال و با احتساب ۲ ميليون و۶۰۰ هزار خانه خالي و همچنين يک ميليون و۶۰۰ هزار مسکن دوم، کل موجودي مسکن در کشور ۲۷ ميليون و۵۰۰ هزار واحد مسکوني است؛ به اين ترتيب هم اکنون نسبت خانه هاي خالي به کل موجودي مسکن در کشور معادل ۴/ ۹ درصد است، اين در حالي است که اين نسبت با در نظر گرفتن تعداد واحدهاي مسکوني در تصرف خانوار هم اکنون ۳/ ۱۱ درصد برآورد مي شود.
    مباني نظري درخصوص دلايل افزايش قابل توجه تعداد خانه هاي خالي در کشور حاکي است در ايران بين «نوسان قيمت مسکن» و «تعداد خانه هاي خالي» رابطه «معکوس» وجود دارد؛ به اين معنا که در هر زمان قيمت مسکن با رشد مثبت مواجه شده است نرخ خانه هاي خالي کاهشي بوده و در مقاطعي که با کاهش قيمت مسکن يا شرايط رکود در بازار معاملات ملک مواجه شده ايم تعداد خانه هاي خالي رو به افزايش گذاشته است؛ در واقع گروه هاي اصلي محتکران ملکي که در مقاطع زماني مختلف به حجم و تعداد خانه هاي خالي افزوده اند همواره در شرايط رکود از عرضه واحدهاي خود به بازار مسکن خودداري کرده و به اميد افزايش قيمت ها در آينده يا در تلاش براي ايجاد التهاب قيمتي در بازار، اقدام به احتکار واحدهاي مسکوني آماده کرده اند. شواهد آماري نيز اين موضوع را تاييد مي کند؛ در حالي که نرخ رشد قيمت مسکن از ۳۰ درصد در سال ۹۱ به ۵ درصد در سال ۹۵ کاهش يافت اما در همين بازه زماني تعداد خانه هاي خالي ۶۲ درصد افزايش يافت. نتايج مطالعات انجام شده نشان مي دهد، اجراي اين قانون در بازار فعلي مسکن که گروهي از بساز و بفروش ها با خارج کردن فايل هاي خود از بازار به کمبود مصنوعي آپارتمان هاي قابل فروش دامن زده اند يک ضرورت و يک ابزار زودبازده براي کنترل التهاب قيمت به حساب مي آيد؛ اين درحالي است که گزارش وزارتخانه متولي تنظيم سياست ها و اجراي قوانين مالياتي حاوي اين نتيجه کلي است که با وضعيت فعلي امکان اخذ ماليات کارآمد از خانه هاي خالي و محتکران مسکن وجود ندارد.
    در اين گزارش براي پاسخ به اين سوال که آيا نسبت فعلي خانه هاي خالي در مقايسه با موجودي مسکن کشور نسبتي طبيعي يا غيرطبيعي است از آنجا که پژوهشگران براي سنجش اين موضوع فرمول مشخصي در کشور يافت نکرده اند، از يک مدل سازي اقتصادسنجي مورد استفاده يک تيم تحقيقاتي با عنوان«مديريت سرمايه گذاري املاک انگلستان» بهره گيري شده است؛ محققان تاکيد مي کنند همواره وجود درصدي از خانه هاي خالي به عنوان نرخ طبيعي خانه هاي خالي در بازار مسکن ضروري است تا دوره زماني طبيعي براي جابه جايي خريداران و فروشندگان مسکن در بازار ملک تامين شود؛ به تقاضا براي حجم طبيعي خانه هاي خالي «تقاضاي معاملاتي خانه هاي خالي» گفته مي شود که در واقع نوعي نياز ذاتي براي ايجاد تعادل در بازار مسکن است.اين درحالي است که وجود شکاف و فاصله بين نرخ طبيعي و نرخ غيرطبيعي خانه هاي خالي به منزله جزء غيرذاتي و برهم زننده تعادل در بازار مسکن است که با افزايش تحرکات سوداگران در بازار مسکن و افزايش تعداد خانه هاي خالي، اين شکاف بيشتر مي شود.در ادبيات اقتصاد مسکن با افزايش نرخ خانه هاي خالي، قيمت تعادلي در بازار کاهش مي يابد اما در ايران به دليل فاصله بين عرضه و تقاضا و فزوني تقاضا بر عرضه، اين مکانيزم تعديل قيمت عمل مي کند؛ بنابراين نرخ غيرطبيعي خانه هاي خالي خود از عوامل افزايش قيمت مسکن محسوب مي شود. به اين ترتيب مداخله دولت براي تعديل نرخ خانه هاي خالي با اعمال ابزارهاي مالياتي که از يک طرف منجر به افزايش درآمدهاي مالياتي دولت و از سوي ديگر منجر به کاهش انگيزه هاي سوداگرانه در بازار ملک به واسطه افزايش هزينه هاي خالي نگه داشتن املاک مسکوني مي شود، ضروري است.
     هر چند محاسبه نرخ طبيعي خانه هاي خالي فرآيند نسبتا پيچيده و مبتني بر الگو هاي اقتصادسنجي است، براساس تحقيقات به عمل آمده، هم اکنون نرخ طبيعي خانه هاي خالي در ايران (با محاسبه نسبت خانه هاي خالي به کل موجودي مسکن)حدود ۴ درصد است بااين حال، نرخ واقعي خانه هاي خالي هم اکنون ۴/ ۹ درصد است؛ غيرطبيعي بودن نرخ خانه هاي خالي در ايران عملا پاسخ نهايي درخصوص ضرورت مداخله يا عدم مداخله دولت براي مقابله با احتکار مسکن در کشور را مشخص مي کند؛ به اين معنا که هم اکنون نرخ خانه هاي خالي در ايران ۴/ ۵ واحد درصد بيشتر از نرخ طبيعي خانه هاي خالي است. بنابراين ورود دولت براي مقابله با سوداگران و محتکران ملکي ضروري است. با اين حال تجربيات جهاني نشان مي دهد استفاده از ابزار مالياتي براي مقابله با محتکران ملکي در قالب دريافت ماليات از خانه هاي خالي، بايد «مناسب» و اجراي آن«صحيح»باشد تا بتواند به عنوان روشي «کارآمد» عمل کند. تجربه کشورهاي موفق در زمينه دريافت ماليات از خانه هاي خالي به منظور تنظيم قيمت در بازار مسکن و مقابله با احتکار ملکي نشان مي دهد هم اکنون نرخ خانه هاي خالي در انگلستان ۳درصد، در اسکاتلند ۹/ ۲ درصد و در فرانسه ۷درصد است که نشان دهنده اعمال سياست هاي اثرگذار در اين حوزه است؛ اين درحالي است که متوسط نرخ خانه هاي خالي در ۱۵ کشور اروپايي ۱۰ درصد است.
    در انگلستان ماليات از خانه هاي خالي در قالب «ماليات شهرداري» اخذ مي شود؛ در اين کشور اروپايي واحدهاي مسکوني که بيش از ۶ ماه خالي بمانند مشمول پرداخت ۵۰ درصد ماليات تعيين شده هستند که بررسي هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي دهد اين ميزان معادل ۲ تا ۵ درصد قيمت روز املاک در اين کشور است؛ همچنين خانه هاي خالي در اين کشور بعد از ۱۲ ماه مشمول پرداخت ماليات ۱۰۰ درصدي مي شوند؛ اين درحالي است که در اين کشور واحدهاي مسکوني خالي از سکنه افرادي که براي مراقبت و نگهداري از افراد ديگر خالي مانده اند، افراد بستري در بيمارستان ها، خانه هايي که در ليست انتظار براي تخريب هستند، خانه هاي ورثه اي که به دليل مشکلات حقوقي امکان اجاره آنها وجود ندارد و خانه هاي پلمب شده از پرداخت اين نوع ماليات معاف هستند. در انگلستان شناسايي و ساماندهي خانه هاي خالي با استفاده از ابزارهاي اطلاعاتي همچون سيستم اطلاعاتي جغرافيايي GIS و «فروشگاه آنلاين» انجام مي شود؛ سيستم اطلاعاتي GIS در واقع سيستم نقشه برداري شهرداري انگلستان از خانه هاي خالي است؛ اين ابزار نقاط حساس را در مناطقي که خانه هاي خالي در آن واقع شده اند شناسايي و معرفي مي کند؛ همچنين در اين کشور شرکت هايي تحت عنوان فروشگاه هاي آنلاين فعاليت مي کنند که براي شناسايي و معرفي خانه هاي خالي راه اندازي شده اند و اطلاعات مربوط به آنها را به سازمان مسکن و مقامات محلي عرضه مي کنند.در واقع اين فروشگاه ها نوعي مرکز اطلاعات عمومي هستند که اطلاعات مربوط به املاک مسکوني را به مالکان نيز ارائه مي دهند؛ سيستم دريافت ماليات از خانه هاي خالي در «اسکاتلند» نيز مشابه انگلستان است؛ در کشور «فرانسه» پايه دريافت ماليات «ارزش اجاري املاک» است که اين نرخ معادل ۵/ ۱۲ درصد از ارزش اجاره املاک مسکوني در اين کشور است؛ در اين کشور همچنين واحدهاي مسکوني که بيش از ۱۸ ماه خالي بمانند تا ۷ سال به نفع اسکان افراد فاقد مسکن و بي سرپناه مصادره مي شوند؛ در برخي شهرهاي آمريکا دريافت ۱۰ درصد ارزش روز املاک مبناي محاسبه ماليات از خانه هاي خالي است؛ اين درحالي است که اين نرخ در واشنگتن ۵ درصد است؛ در آمريکا مالکان واحدهاي مسکوني خالي موظف به ارائه اطلاعات خود و املاکشان در سامانه اي هستند که به همين منظور راه اندازي شده است و عدم معرفي واحدهاي مسکوني خالي از سکنه به اين سامانه با برخورد و مجازات سنگين براي مالکان همراه خواهد شد.
    در اين پژوهش همچنين تجربه ايران درخصوص تصويب قوانين مالياتي براي مقابله با احتکار مسکن در قالب دريافت ماليات از خانه هاي خالي مورد بررسي قرار گرفته است؛ ماليات از خانه هاي خالي در قالب دريافت عوارض تخليه از خانه هاي خالي، اولين بار در فاصله سال هاي ۵۲ تا ۶۶ اجرايي شد؛ در سال ۶۶ با تصويب قانون ماليات هاي مستقيم دريافت ۲/ ۰ درصد ارزش معاملاتي املاک مبناي محاسباتي ماليات از مستغلات مسکوني خالي قرار گرفت که اين روند تا سال ۸۰ ادامه داشت؛ هر چند اين قانون به دليل وجود مسائلي همچون پايين بودن ارزش معاملاتي املاک نسبت به ارزش روز ملک، امکان بسيار ضعيف براي شناسايي واحدهاي مسکوني خالي و هزينه بسيار زياد دريافت اين ماليات در برابر درآمد ناچيز دولت از اين محل، به نحو موثري اجرا نشد و در سال ۸۲ عملا لغو شد؛ با اين حال همزمان با تصويب قانون اصلاح ماليات هاي مستقيم در سال ۹۴، دريافت ماليات از خانه هاي خالي بر مبناي پايه «ماليات اجاره مسکن»بار ديگر به تصويب رسيد که مطابق فرمول جديد مقرر شد اجراي اين قانون ۶ماه بعد از تصويب همزمان با راه اندازي «سامانه ملي املاک و اسکان کشور» استارت بخورد. برمبناي ضوابط جديد، واحدهاي مسکوني خالي از سکنه از سال دوم به بعد مشمول ماليات معادل يک دوم ماليات اجاره مسکن مي شوند؛ در سال دوم اين ماليات به يک برابر و در سال سوم و پس از آن به ۵/ ۱برابر افزايش مي يابد.
    ارزش اجاري املاک مسکوني هم اکنون معادل «يک سوم ارزش اجاره بهاي روز واحدهاي مسکوني» است. اين درحالي است که ماليات هاي اجاره مسکن معادل ۱۵ درصد ارزش اجاري اين املاک است؛ به اين ترتيب مبناي جديد دريافت ماليات از خانه هاي خالي که دو سال قبل به تصويب رسيد نيز به دليل آنکه رقمي بسيار ناچيز و غيربازدارنده محسوب مي شود، به اعتقاد کارشناسان از کارآيي لازم براي مقابله با سوداگري در بازار مسکن برخوردار نخواهد بود.
    اين درحالي است که با گذشت ۲۲ ماه از تصويب قانون جديد دريافت ماليات از خانه هاي خالي به واسطه وجود چهار ديوار مقاوم، شامل «چالش هاي مربوط به شناسايي املاک خالي» به واسطه عدم راه اندازي «سامانه ملي املاک و اسکان کشور»که بايد حداکثر ۱۶ ماه گذشته راه اندازي مي شد، «ابهامات اجرايي»، «ابهامات مربوط به معافيت جزء اصلي بازار خانه هاي خالي» و همچنين«پايين بودن مبلغ ريالي نرخ ماليات خانه هاي خالي ناشي از پايين بودن ارزش اجاري املاک» اين قانون اجرا نشده است.هم اکنون واحدهاي مسکوني مصرفي با متراژ کمتر از ۱۵۰ مترمربع از پرداخت ماليات اجاره معاف هستند که در صورتي که اين گروه از واحدهاي مسکوني از پرداخت ماليات خانه هاي خالي نيز معاف شوند عملا دريافت اين ماليات کمکي به تنظيم قيمت ومقابله با سوداگري در بازار واحدهاي مصرفي نخواهد کرد.اين درحالي است که کارشناسان معتقدند حتي در صورت راه اندازي اين سامانه، به دليل عدم تعريف نقش مشخص براي شهرداري ها و دستگاه هاي خدمات رسان همچون ادارات آب، گاز، برق و...چالش شناسايي همچنان پابرجا خواهد بود؛ تجربه هاي جهاني بر نقش اين نهادها به عنوان ارکان اصلي شناسايي خانه هاي خالي تاکيد مي کنند.
    عدم تعريف مشخص براي خانه هاي خالي در قانون مصوب از ديگر ابهامات اجرايي اين قانون است که منجر به بروز اختلاف بين مراجع نظارتي و موديان مالياتي خواهد شد.در تعريف جهاني خانه هاي خالي آمده است خانه خالي مشمول دريافت ماليات به خانه هاي آماده و رهاشده اي گفته مي شود که امکان اسکان در آنها وجود دارد و هيچ گونه منع قانوني براي عرضه آنها به بازار اجاره يا فروش وجود ندارد. در اين گزارش آمده است:در صورت اجراي قانون ماليات از خانه هاي خالي مطابق با ضوابط مصوب، در سال ۹۷ دولت امکان کسب درآمد ۳۲۰ ميليارد توماني از اين محل را دارد که نسبت درآمد مالياتي دولت از محل خانه هاي خالي نسبت به کل درآمدهاي مالياتي، را از ۰۳/ ۰درصد به ۲/ ۰درصد افزايش مي دهد. معاونت اقتصادي وزارت اقتصاد همچنين تسريع در راه اندازي سامانه ملي املاک واسکان کشور، انجام اصلاحات قانوني به منظور تعريف نقش مشخص براي شهرداري ها و نهادهاي خدمات رسان به منظور شناسايي و معرفي خانه هاي خالي، ارائه تعريف مشخص از خانه هاي خالي و اشاره دقيق به موارد استثنا در پرداخت ماليات، همچنين عدم تعلق معافيت مربوط به متراژ واحدهاي مسکوني استيجاري به خانه هاي خالي با مساحت کمتر از ۱۵۰ مترمربع و اصلاح پايه دريافت ماليات از خانه هاي خالي بر مبناي تعيين اجاره بهاي روز املاک به جاي ارزش اجاري واحدهاي مسکوني را به عنوان مهم ترين راهکارهاي رفع مانع در مسير اجراي قانون ماليات از خانه هاي خالي اعلام مي کند.
    
    چارديواري امن سوداگري ملك / ۲۲ ماه پس از تصويب قانون «ماليات بر خانه هاي خالي» شروط مقابله با احتكار مسكن اعلام شد
    


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4255 به تاريخ 10/11/96، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 20 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
ماهنامه چاپ و نشر
متن مطالب شماره 173، تير 1398را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است