|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/2/4: وقت كشي در جراحي وام مسكن
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4658
پنج شنبه 27 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4312 4/2/97 > صفحه 7 (مسكن و عمران) > متن
 
 


وقت كشي در جراحي وام مسكن
پاشنه آشيل بازار «خانه اولي» ها رونق ملكي را تهديد مي كند



    
    دنياي اقتصاد : بي عملي مسوولان مرتبط با نظام تامين مالي مسکن نسبت به تصميم سال گذشته رئيس جمهوري براي جراحي دومنظوره وام «خانه اولي» ها، بازار ملک را با دو تهديد رکودزا روبه رو کرده است.
    وام خريد مسکن «يکم» با قابليت استفاده براي ساخت و ساز در بافت فرسوده، به دليل اثرپذيري خانوارهاي متقاضي خريد خانه از «جنب و جوش معاملاتي در بازار ملک»، در يک سال گذشته با استقبال تصاعدي متقاضيان روبه رو شد به طوري که دسته اي از تقاضاي مسکن تحت تاثير جو رواني پيش رونق و سپس رونق معاملات ملک، ترغيب شدند براي تجهيز مالي خود، وارد مسير منتهي به بيشترين و ارزان ترين وام خريد مسکن شوند. سال گذشته تعداد ثبت نام کننده ها در صندوق پس انداز مسکن «يکم» بيش از ۶۰ درصد نسبت به سال ۹۵ افزايش پيدا کرد و در کنار جهش حجم ورود به اين مسير، با سررسيد موعد سپرده گذاري گروه هاي قبلي، حجم خروج از صندوق به قصد قطعي خريد مسکن نيز افزايش چشمگير پيدا کرد.
    رشد ۳۰۰ درصدي حجم خروج از صندوق «يکم» در نيمه دوم سال ۹۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، عملا وام «خانه اولي» ها را به اهرم خروج معاملات ملک از رکود تبديل کرد. در نيمه دوم پارسال تعداد افرادي که با وام «يکم» در تهران خانه خريدند ۴ برابر شد و سهم اين گروه –خانه اولي ها- از معاملات خريد مسکن در پايتخت به حدود ۱۰ درصد کل معاملات ماهانه رسيد. کارنامه اي که سال گذشته براي وام مسکن يکم از بابت رشد چشمگير تقاضا براي آن به ثبت رسيد، تقريبا از همان ابتداي پارسال، «چراغ هشدار» در مسير تردد خانه اولي ها در بازار معاملات ملک را روشن کرد.
    نرخ ورودي به صندوق پس انداز مسکن «يکم» در حداقل يک سال اخير، به مراتب بيش از گنجايش تعريف شده در صندوق براي پرداخت سالانه تسهيلات خريد مسکن بوده است. اين صندوق بر اساس مدلي که براي تضمين تعادل منابع و مصارف آن در سال ۹۴ به تصويب رسيد، حداکثر توان پرداخت حدود ۹۰ هزار فقره وام خريد مسکن در هر سال را دارد، اما وضع موجود نشان مي دهد تعهد صندوق به سپرده گذاران (ثبت نام کننده ها در صندوق) به بيش از ۲/ ۲ برابر «سقف سالانه مجاز به پرداخت» رسيده است. هر چند هنوز حجم دريافت ماهانه تسهيلات از اين صندوق به دليل کمبود پس انداز اوليه سپرده گذاران و در نتيجه توقف طولاني تر آنها در صندوق (اجبار به سپرده گذاري بيش از يک سال)، از سقف مجاز فراتر نرفته اما احتمال اينکه اين صندوق طي سال جاري با توجه به وضعيت بازار مسکن، دچار عدم تعادل شود، زياد است.
    وزير راه و شهرسازي روز گذشته درباره اين احتمال، از عنوان «پاشنه آشيل» وام يکم و صندوق پس انداز مسکن استفاده کرد
    «دنياي اقتصاد»، ۱۵ ماه پيش در گزارشي با عنوان دو لبه وام «يکم»، هشدار لازم درباره «سبقت تقاضا از ظرفيت پرداخت صندوق يکم» را مطرح کرد و در طول اين مدت، فرمول هاي قابل اجرا و طراحي شده در وزارت راه و شهرسازي و بانک عامل بخش مسکن براي پيشگيري از بروز «عدم تعادل در منابع و مصارف صندوق يکم» را در گزارش هاي مختلف معرفي کرد. با اين حال، وقت کشي صورت گرفته در جراحي مدل اوليه ساز و کار صندوق پس انداز «يکم»، بازار مسکن و ساخت و ساز را با دو تهديد واجه کرده است.
    بررسي هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي دهد: فرآيند تامين منابع و پرداخت وام «يکم» به يک جراحي مالي نياز دارد تا نواقص آن به نفع خانه اولي ها به عنوان مصرفي ترين نوع تقاضاي مسکن برطرف و همزمان، تهديدي که از اين محل متوجه آينده رونق بخش مسکن است نيز خنثي شود. وام «يکم» به لحاظ طول دوره سپرده گذاري و همچنين اقساط ماهانه، براي گروه قابل توجهي از متقاضيان واجد شرايط اين تسهيلات، «در استطاعت» نيست. اين گروه، از يکسو پس انداز اوليه در حد آنچه براي کف ريالي سپرده گذاري در صندوق طي يک سال مورد نياز است را ندارد و از سوي ديگر درآمد ماهانه اين دسته از متقاضيان نيز کمتر از توان لازم براي پرداخت اقساط وام خريد مسکن است. در اين ميان، طول دوره انتظار نيز طولاني است.
     وزارت راه و شهرسازي در مدلي که از سال گذشته تاکنون براي رفع اين نقص طراحي کرده، پيشنهاد کاهش نرخ سود تسهيلات از ۸ درصد به ۶ درصد در بافت فرسوده و از ۵/ ۹ درصد به ۸ درصد در ساير مناطق شهري را ارائه کرد و براي تامين منابع مورد نياز کاهش نرخ سود نيز پيشنهاد مکمل در قالب «برداشت يک ميليارد دلاري از صندوق توسعه ملي به شکل وجوه اداره شده نزد صندوق يکم» را در اختيار دولت و بانک مرکزي قرار داد. هدف اين پيشنهاد کاهش حدود ۹ درصدي مبلغ اقساط ماهانه در گام اول و فراهم کردن زمينه براي کاهش دوره سپرده گذاري از يک سال فعلي به حداقل ۱۰ ماه است.
    کليات اين پيشنهاد بهمن سال گذشته در جلسه اي به رياست حسن روحاني در ساختمان وزارت راه و شهرسازي و همچنين حضور رئيس کل بانک مرکزي و وزراي اقتصادي دولت به تصويب رسيد اما تاکنون مجوز نهايي براي اجراي آن در شوراي پول و اعتبار صادر نشده است. بر اساس اين پيشنهاد، دست کم 2500 ميليارد تومان از محل صندوق توسعه ملي براي مدتي مشخص در قالب وجوه اداره شده (سپرده گذاري بدون سود) در اختيار بانک عامل بخش مسکن براي کمبود کسري منابع صندوق «يکم» قرار مي گيرد تا به پشتوانه اين اعتبار، امکان رفع نقص از وام دومنظوره خانه اولي ها فراهم شود. اين وام، نه تنها به رونق معاملات مصرفي کمک مي کند که استفاده از آن در بافت فرسوده هم براي خريد نوسازها و هم براي نوسازي املاک کلنگي، عملا محرک اصلي طرح بازآفريني شهري محسوب مي شود. اين طرح در سال جاري، اولويت اصلي رئيس جمهوري و دولت در بخش مسکن براي عرضه مسکن ارزان قيمت در هسته فرسوده شهرها است که در قالب آن قرار است سالانه 100 هزار واحد مسکوني در بافت فرسوده شهرها ساخته شود.
    بانک عامل بخش مسکن در صورت تصويب پيشنهاد مطرح براي جراحي وام يکم، قادر مي شود حداقل 50 هزار فقره وام نوسازي 50 ميليون توماني به سازنده ها پرداخت کند. آثار مثبت به وجود آمده از محل فعاليت صندوق پس انداز مسکن يکم طي نزديک به سه سال کارکرد اين صندوق – صندوق يکم خرداد سال 94 راه اندازي شد- نشان مي دهد، وام خريد مسکن خانه اولي ها 5 ويژگي ممتاز داشته است.
    ويژگي اول، مستقل بودن اين وام از يارانه دولتي است. در طول دوره هاي گذشته، همواره براي پرداخت بخشي از تسهيلات مسکن، يارانه دولتي مورد نياز بوده است که در غالب موارد، يا شکل تامين يارانه، هزينه بر بوده يا از اساس يارانه اي تامين نشده است. به عنوان مثال، طرح پرداخت وام نوسازي با نرخ سود تک رقمي که از سال 93 به تصويب رسيد به دليل تامين نشدن يارانه نرخ سود از سوي دولت، عملا به سرانجام نرسيد و باعث شکست در تحريک ساخت و ساز از اين مسير شد. اما مدل وام «يکم» به دليل آنکه در طول دوره پس انداز سپرده گذاران، سودي به آنها تعلق نمي گيرد، ارزان ترين مسير تامين منابع براي وام مسکن محسوب مي شود که به گفته وزير راه و شهرسازي، قيمت تمام شده منابع در اين مدل، ۳ تا ۴ درصد است.
    بنابراين ويژگي دوم اين مدل، ارزان تمام شدن تسهيلات براي بانک عامل تامين کننده منابع است.
    ويژگي سوم، امکان صفر بروز انحراف در تخصيص منابع صندوق يکم است. از آنجا که تسهيلات صندوق فقط و فقط به سپرده گذاران داراي شرايط خانه اولي تعلق مي گيرد، امکان اختصاص اعتبار به گروه هاي خارج از هدف وجود ندارد. ويژگي چهارم که مستقيم به بازار مسکن مربوط مي شود، ايجاد تقاضاي قطعي و موثر در ميان مدت براي خريد مسکن است که به شکل تدريجي به واسطه پس انداز ماهانه خانه اولي ها در صندوق به وجود مي آيد. اين مدل تامين مالي بخش مسکن از يکسو براي سازنده ها بازار فروش تضميني ايجاد مي کند و از سوي ديگر از هجوم خريداران به بازار در زمان رونق پيشگيري مي کند. پنجمين ويژگي وام «يکم» نيز استفاده از اين تسهيلات براي نوسازي بافت فرسوده است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، پيشنهاد جراحي وام «يکم» به احتمال خيلي زياد امروز در جلسه شوراي پول و اعتبار مطرح خواهد شد و به تصويب نهايي خواهد رسيد.
    تاخير چند ماهه در اين مسير، در توقف طرح نوسازي بافت فرسوده تاثير قابل ملاحظه داشته است.
    در صورت تصويب نهايي پيشنهاد جراحي در جلسه امروز، امکان جبران «کسري احتمالي منابع صندوق يکم» از محل صندوق توسعه ملي و افزايش نقدي سرمايه بانک مسکن فراهم مي شود تا از اين طريق، شيوه مناسب، سالم و دائمي براي تامين منابع مورد نياز رونق مسکن از محل وام «يکم» فراهم بيايد. اين جراحي حتي مي تواند به افزايش سقف ريالي وام مسکن يکم از ۸۰ ميليون تومان فعلي در تهران به ۱۰۰ ميليون براي تقاضاي انفرادي و ۲۰۰ ميليون تومان براي تقاضاي توام زوجين منجر شود.
    کارشناسان مالي و اقتصادي با قابل تامل خواندن فرآيند زمانبر رسيدگي به پيشنهاد جراحي وام «يکم» تاکيد مي کنند: اين صندوق پس انداز مسکن، در ذات خود با احتمال کسري منابع و بر هم خوردن تعادل منابع و مصارف مواجه است. در صورت تصويب پيشنهاد وزارت راه و شهرسازي در شوراي پول و اعتبار، مراحل جراحي به اين صورت خواهد بود که بعد از صدور مجوز استفاده از منابع صندوق توسعه ملي به نفع تامين مالي ارزان قيمت بخش مسکن، مجلس نسبت به فراهم کردن زمينه برداشت، بايد اقدام کند. شکل ايده آل اين پروسه آن است که اقساط ماهانه وام هاي يکم در جريان بازپرداخت تسهيلات به حساب بانک عامل بخش مسکن، صرف افزايش سرمايه آن شود تا بعد از آن، قدرت وام دهي به بخش مسکن از اين طريق، تا ۸ برابر وضع موجود افزايش پيدا کند. در حال حاضر سالانه، حدود ۲۰ هزار ميليارد تومان تسهيلات از سوي بانک عامل بخش مسکن پرداخت مي شود. وزير راه و شهرسازي به دنبال آن است که در سال جاري از اين مسير، تامين مالي مسکن تا ظرفيت ۶۰۰ هزار واحد مسکوني افزايش پيدا کند. در حال حاضر ظرفيت، کمتر از نيم ميليون واحد است.
    وقت کشي در جراحي وام مسکن / پاشنه آشيل بازار «خانه اولي» ها رونق ملکي را تهديد مي کند
    


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4312 به تاريخ 4/2/97، صفحه 7 (مسكن و عمران)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 26 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
فصلنامه كومش
متن مطالب شماره 3 (پياپي 75)، تابستان 1398را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است