|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/2/26: تقويت شيب صعودي قيمت ها
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4431
سه شنبه سوم مهر ماه 1397



خدمات سايت




 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4329 26/2/97 > صفحه 29 (باشگاه اقتصاددانان) > متن
 
 


تقويت شيب صعودي قيمت ها


نويسنده: نرگس رزبان *


    برخلاف کشورهاي توسعه يافته که عمدتا در آنها (به دليل ثبات و امنيت فضاي اقتصاد کلان، مسائل فرهنگي و...)، سهم اجاره نشيني بالاست و موارد بسياري را مي توان يافت که سهم واحدهاي مسکوني استيجاري در آن بيش از مسکن ملکي است، در ايران به دلايل اقتصادي، فرهنگي و اجتماعي همواره مسکن ملکي از مطلوبيت بالايي در بين خانوارها برخوردار بوده و شايد بتوان به جرات ادعا کرد که اولين برنامه اقتصادي هر خانوار در ايران مساله تامين سرپناه ملکي است.
    هرچند مساله اجاره نشيني در تمام شهرهاي کشور يک دغدغه جدي براي خانواده هاي ايراني است اما در کلان شهرها اين موضوع بسيار پررنگ تر بوده و دل مشغولي ايجاد مي کند. باوجود بالاتر بودن سهم مسکن ملکي نسبت به مسکن استيجاري در مقاطع مختلف زماني، روند اجاره نشيني طي دهه هاي اخير افزايشي بوده و به تدريج از سهم مسکن ملکي کاسته و به سهم مسکن اجاره اي افزوده شده است. اين اتفاق عمدتا به مسائل اقتصادي و کاهش قدرت خريد خانوارها مربوط مي شود. براساس اطلاعات منتشره مرکز آمار ايران، نسبت اجاره نشيني از ۱۵ درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ (براي خانوارهاي شهري حدود ۳۷ درصد) رسيده است. لازم به توضيح است که اين رقم مربوط به ميانگين کل کشور بوده و بديهي است که براي کلان شهرها درصد اجاره نشيني بيشتر است.
    با توجه به اينکه مکانيزم اجاره داري در ايران مبتني بر شيوه سنتي است و اکثريت قريب به اتفاق موجرين، افرادي هستند که مسکن را به عنوان يک دارايي و با انگيزه حفظ قدرت خريد پول و به عبارتي با انگيزه سفته بازي خريداري مي کنند، طبيعي است که ميزان اجاره بها در سنجه سودآوري ساير بازارها، تغييرات قدرت خريد پول (تورم) و قيمت مسکن قرار خواهد گرفت، اين موضوع دلايل اقتصادي کاملا دقيق و مبتني بر تئوري هاي علم اقتصاد نيز دارد. به عبارتي قيمت مسکن، نرخ تورم و سودآوري بازارهاي موازي سه عامل اصلي موثر بر ميزان اجاره بها هستند. البته عوامل ديگري همچون عرضه واحدهاي مسکوني، عوامل رواني و هيجانات بازار، قوانين مالياتي و... نيز بر اين راستا اثرگذار خواهند بود.
    نحوه اثرگذاري هر يک از عوامل فوق بر بازار اجاره مسکن به اين ترتيب خواهد بود: قيمت مسکن و نرخ تورم هر دو اثر هم جهت با اجاره بها دارند. بررسي روند اين شاخص ها حاکي از آن است که در بلندمدت نرخ رشد اجاره بها در تطابق با تورم عمومي قرار دارد. اما اين به معناي تطابق کامل اين دو شاخص در کوتاه مدت نيست و طبيعي است که تغييرات کوتاه مدت تحت تاثير عوامل متعدد اقتصادي و رواني داراي نويز خواهد بود. به همان ترتيب که اشاره شد اجاره بهاي دريافتي علاوه بر تورم به عوامل متعدد ديگري نيز وابسته است و تغييرات آن نمي تواند به طور خالص ناشي از تورم عمومي باشد.
    همچنين بررسي روند بلندمدت تطابق رشد قيمت مسکن با نرخ رشد اجاره بها را تاييد مي کند. در نمودار زير تلاش شده است تا تغييرات رشد قيمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران در کنار تورم عمومي طي سال هاي ۱۳۷۲ تا فروردين ۱۳۹۷ به تصوير کشيده شود. هر چند هم حرکت سه شاخص فوق، در نمودار مشهود است، اما مشاهده مي شود که در مقاطع زماني کوتاه مدت تغييرات قيمت مسکن بر ميزان اجاره بها اثرگذارتر بوده است. شايد يک دليل عاميانه براي اين موضوع اين باشد که سنجش رقم اجاره بها با قيمت مسکن از سوي موجرين و مشاورين املاک به ويژه در زمان هاي خاصي که اصطلاحا بازار گرم است (همچون فصل نقل و انتقال)، به عرف معمول بازار تبديل شده و کمتر به تورم عمومي توجه مي شود.
    همان طور که در نمودار مشاهده مي شود در فروردين ماه سال ۹۷ رشد اجاره بها بين تورم عمومي و رشد قيمت مسکن قرارداشته و در حال نزديک شدن به قيمت مسکن است. نتايج مشاهده شده دوره هاي پيشين نيز اين سوگيري تغييرات را تاييد مي کند. شايان توجه است که رابطه ساختاري قيمت مسکن با اجاره بهاي واحد مسکوني در مباني اقتصادي نيز مورد تاييد است.در رابطه با نرخ تورم هم که تکليف کاملا روشن است، چراکه نرخ تورم عمومي در واقع نشان دهنده ميزان کاهش ارزش پول ملي است و طبيعي است که نرخ رشد دارايي ها سرمايه اي در بلندمدت با تغييرات نرخ تورم تطابق پيدا مي کنند.
    درخصوص اثر سودآوري بازارهاي موازي توجه به چند نکته حائز اهميت است. در ابتدا توجه داشته باشيم که ملک اجاره اي در واقع دارايي محبوس شده مالک در مسکن است که تنها بازدهي کوتاه مدت آن اجاره بهاي دريافتي است، (بازدهي بلندمدت دارايي مسکن علاوه بر اجاره بهاي دريافتي از محل رشد قيمت مسکن (اصل دارايي) نيز حادث مي شود (مشابه آنچه در بازار سهام اتفاق مي افتد)، لذا بديهي است که مالک بازدهي اين نوع سرمايه گذاري را با بازده ديگر فرصت هاي سرمايه گذاري از جمله سپرده هاي بانکي، سهام، طلا و ارز مقايسه خواهند کرد. شايد در نگاه اول ارتباط چنداني بين اين دو مقوله اشاره شده يافت نشود، اما چند نکته ظريف در تحليل اين موضوع قابل اشاره است. اولين مساله اين است که چنانچه سودآوري در ساير بازارهاي سرمايه گذاري افزايش يافته و قابل ملاحظه باشد، افراد انگيزه کمتري براي ورود به بازار سفته بازانه مسکن و کسب انتفاعِ کوتاه مدت از محل اجاره بها خواهند داشت. دوم اينکه سودآوري در ساير بازارهاي دارايي، ترکيب رهن و اجاره مسکن را تغيير مي دهد، در اين حالت موجران تمايل بيشتري به دريافت رهن خواهند داشت تا بتوانند با سرمايه گذاري نقدينگي به دست آمده در ساير بازارها که اغلب نقدشوندگي بالايي دارند (مانند طلا، ارز و...) از سود حاصله منتفع شوند. اتفاقات اخير بازار طلا و ارز مصداقي از اين موضوع است و مي تواند بر گرايش به رهن بالاتر به خصوص در کلان شهرها که رقم ترهين ملک قابل توجه است، اثرگذار باشد.علاوه بر اينها ميزان عرضه مسکن و عوامل رواني يا فصلي نيز در اثرگذاري بر بازار مسکن قابل چشم پوشي نيستند. طبيعي است که هرچه تعداد واحدهاي عرضه شده به بازار اجاره بيشتر باشد، ميزان اجاره بها کمتر خواهد بود. در رابطه با عرضه توجه کنيم که از يک سو طي سال هاي اخير توليد مسکن کاهش داشته و از سوي ديگر فزوني توليد در اواخر دهه ۸۰ و اوايل دهه ۹۰، پديده افزايش تعداد خانه هاي خالي را به دنبال داشته است، بنابراين نمي توان قضاوت دقيقي از کمبود واحد اجاره اي در مجموعه بازار داشت، اما در سطح واحدهاي کوچک متراژ با توجه به ساختار عرضه، با اندکي کمبود مواجه هستيم.
    علاوه بر اينها عوامل رواني که اغلب در سه ماهه دوم سال به دليل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز مي کند، در افزايش هيجاني اجاره بها اثرگذار است.با توجه به موارد پيش گفته و نيز افزايش قيمت مسکن که از ماه هاي پاياني سال گذشته آغاز شده است، به نظر مي رسد در ۶ ماه اول سال جاري شاهد رشد اجاره بها در بازار مسکن بيش از سال گذشته خواهيم بود. البته که اين رشد در همه مناطق يکسان نخواهد بود و طبيعتا شرايط منطقه اي (عرضه، تقاضا، اقتصاد و فرهنگ منطقه و...) بر آن اثرگذارند. علاوه بر اين رقم اجاره بها در واحدهاي کوچک و متوسط متراژ معمولا به طور نسبي بالاتر است (براساس رابطه معروف p به r يا همان قيمت به اجاره که در بازار اجاره مورد توجه و بسيار پر کاربرد است).
    
    
    

    
    *کارشناس اقتصاد مسکن
    
    
    
    
    
    تقويت شيب صعودي قيمت ها
    


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4329 به تاريخ 26/2/97، صفحه 29 (باشگاه اقتصاددانان)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 18 بار



آثار ديگري از "نرگس رزبان "

  شتاب دهنده هاي رونق
نرگس رزبان*، دنياي اقتصاد 29/10/95
مشاهده متن    
  رشد آرام قيمت ها
نرگس رزبان*، دنياي اقتصاد 31/6/95
مشاهده متن    
  چرخش سياستي در ماليات ستاني از فعاليت احداث مسكن
نرگس رزبان*، دنياي اقتصاد 20/4/95
مشاهده متن    
  رونق مشروط ساخت و ساز
نرگس رزبان*، دنياي اقتصاد 25/1/95
مشاهده متن    
  تمكن مالي در پرداخت اقساط
نرگس رزبان*، دنياي اقتصاد 26/12/94
مشاهده متن    
بيشتر ...

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر
 جستجوی مطالب
کلمه مورد نظر خود را وارد کنيد

جستجو در:
همه مجلات عضو
مجلات علمی مصوب
آرشيو اين روزنامه
متن روزنامه های عضو
    
جستجوی پيشرفته



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
نشريه علوم آب و خاك (علوم و فنون كشاورزي و منابع طبيعي)
متن مطالب شماره 2 (پياپي 84)، تابستان 1397را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است