|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/2/30: هفت خوان وام مسكن يكم
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4657
چهار شنبه 26 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4332 30/2/97 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


هفت خوان وام مسكن يكم
«دنياي اقتصاد» از دست اندازهاي ضدرونق در مسير اخذ تسهيلات مسكن گزارش مي دهد


دنياي اقتصاد : «خانه اولي» ها براي دسترسي به تسهيلات خريد مسکن بايد از هفت خوان موجود در مسير وام «يکم» عبور کنند. فرآيند دريافت وام مسکن توسط متقاضيان در نوبت به دليل دست اندازهاي ناشي از رفتار سليقه اي شعب و انبوه مدارک استعلامي مورد درخواست بانک به قدري سخت و زمان بر شده که گروهي از افراد در ميانه مسير متوقف مانده اند. عوامل پرداخت وام مسکن در اقدامي متفاوت با ضوابط بالادست، يکي از شروط عمده براي ارائه تسهيلات را معرفي حداقل يک ضامن معتبر به همراه فيش حقوقي خاص - درآمد ماهانه سه برابر مبلغ قسط - اعلام مي کنند.
    مسير تقاضاي مصرفي براي دسترسي به وام خريد مسکن علاوه بر دست اندازهايي که دارد، با سنگ اندازي هايي از سوي برخي از شعب بانک عامل بخش مسکن دشوارتر شده است. سپرده گذاران صندوق پس انداز مسکن يکم در صورتي به وام يکم دست پيدا مي کنند که بتوانند از هفت خواني که پيش روي آنها قرار مي گيرد عبور کنند و در اين مسير تامين فيش حقوقي با مبلغ تا سه برابر اقساط تسهيلات، سخت ترين خوان به شمار مي آيد که اغلب تسهيلات گيرندگان را زمين گير مي کند. رفتارهاي سليقه اي برخي از شعب بانک عامل بخش مسکن نيز علاوه بر اينکه اين هفت خوان را دشوارتر کرده، به منزله يکي از عوامل ضد رونق در بخش مسکن عمل مي کند. در صورتي که اين دست اندازها و موانع برطرف نشود، عملکرد صندوق پس انداز مسکن يکم و بانک عامل بخش مسکن که بر اساس سياست هاي مصوب بالادستي، ماموريت دارد بازار مسکن را به فاز رونق هدايت کند، دچار اختلال خواهد شد و موجب مي شود سياست هاي بخش مسکن به هدف تعيين شده اصابت نکند. موانع و سنگ اندازي هاي دريافت تسهيلات خريد مسکن عمدتا از جنسي است که رفع آنها در اختيارات بانک عامل بخش مسکن قرار دارد و ارتباطي با مسائلي همچون کمبود اعتبار و تنگناهاي بودجه اي ندارد. اغلب اين موانع پيش روي متقاضيان دريافت تسهيلات از محل اوراق مسکن نيز قرار دارد.
    به گزارش «دنياي اقتصاد»، نخستين مانعي که به عنوان خوان اول دريافت تسهيلات صندوق يکم عمل مي کند، «تامين مبلغ سپرده» است. براي اينکه پس از يک سال بتوان از سقف تسهيلات صندوق يکم در تهران برخوردار شد، بايد ۴۰ ميليون تومان به مدت يک سال در بانک عامل بخش مسکن سپرده گذاري شود. با وجود اينکه سقف سپرده در حساب هاي يکم ۴۰ ميليون تومان اعلام شده، در حال حاضر ميانگين مبلغ سپرده گذاري شده در حساب هاي افتتاح شده حدود ۳۰ ميليون تومان است و اين يعني تسهيلات گيرندگان يا بايد در سررسيد يک ساله به دريافت وام کمتر از سقف رضايت دهند يا اينکه مدت سپرده گذاري آنها يک يا چند دوره شش ماهه افزايش يابد تا بتوانند از وام ۸۰ ميليوني برخوردار شوند.
    اما کساني که بتوانند از اين خوان عبور کرده و مبلغ مورد نياز براي سپرده گذاري را تامين کنند، در خوان بعدي بايد جواب استعلام فرم «ج» را اخذ و به شعب ارائه کنند. به طور کلي استفاده از تسهيلات صندوق پس انداز يکم تنها در صورت خانه اولي بودن ميسر است (به استثناي خريد ملک در بافت فرسوده) و اين يعني وام گيرنده نبايد قبلا از امتياز دولتي اعم از وام، زمين و نظاير آن براي خانه دار شدن استفاده کرده باشد. براي اين منظور لازم است استعلام فرم «ج» انجام شود و جواب آن در اختيار شعبه قرار گيرد. اما مرجع ارائه کننده جواب استعلام مذکور در بدو ورود متقاضي به وي اعلام مي کند که يک هفته تا ۱۰ روز بعد مراجعه کند. به اين ترتيب فرآيند اخذ نامه از شعب براي استعلام و نيز انجام استعلام و ارائه جواب به شعبه عموما معطلي زيادي دارد.
    در خوان سوم متقاضي دريافت وام مسکن بايد نسبت به تامين ضامن اقدام کند. اين در حالي است که در ضوابط اعلام شده براي ارائه تسهيلات که در سايت بانک عامل بخش مسکن اعلام شده، هيچ اشاره اي به تامين ضامن نشده است، چراکه سند ملک خريداري شده طبق ضوابط در رهن بانک قرار مي گيرد و به عنوان قوي ترين ابزار براي تضمين اصل و سود تسهيلات خريد مسکن عمل مي کند. با اين حال تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» و پيگيري گزارش ها و گلايه مندي هاي متقاضيان دريافت وام مسکن نشان مي دهد عمده شعب بانک در اولين مراجعه متقاضي دريافت وام پس از مدت سپرده گذاري و نيز در اولين مراجعه هنگام افتتاح حساب براي خريد اوراق و دريافت اين نوع تسهيلات، شرط تشکيل پرونده را داشتن حداقل يک ضامن و عمدتا دو ضامن اعلام مي کنند. آنها پافشاري زيادي روي معرفي ضامن دولتي دارند و در غير اين صورت به فيش حقوقي معتبر بخش خصوصي رضايت مي دهند. به اين ترتيب در بخش اخذ تضامين بازپرداخت تسهيلات، عمده شعب بانک عامل بخش مسکن سليقه اي عمل مي کنند، يعني هر شعبه در اين زمينه به نحو دلخواه خود با متقاضيان وام رفتار مي کند. اين در حالي است که بسياري از متقاضيان خريد مسکن به ضامن داراي فيش داراي امکان کسر از حقوق دسترسي ندارند و در نتيجه سختگيري شعب در زمينه معرفي ضامن، موجب شکل گيري يک بازار سياه براي فيش هاي حقوقي به ويژه از نوع دولتي شده است. در حال حاضر شرکت هايي وجود دارند که با معرفي ضامن دولتي، هزينه هاي هنگفت چند ميليوني (بعضا تا ۳ ميليون تومان) دريافت مي کنند و به اين ترتيب هزينه دسترسي به تسهيلات خريد مسکن را افزايش مي دهند.
    در خوان بعدي وام گيرندگان بايد فيش حقوقي خود را ارائه دهند و برخي از شعب فيش حقوقي با ارقام خاصي را درخواست مي کنند، به نحوي که مبلغ قسط از حدود ۳۰ درصد از کل حقوق دريافتي تجاوز نکند. اين خوان در زمره سخت ترين مراحل دريافت وام مسکن است چراکه دريافتي بسياري از خانه اولي ها حداقل حقوق و دستمزد يا قدري بالاتر است. کف اقساط وام مسکن در حالت انفرادي براي وام يکم با سود ۶ درصد و با احتساب وام ۲۰ ميليوني جعاله که اغلب آن را نيز در کنار وام مسکن دريافت مي کنند، يک ميليون و ۳۰۰ هزار تومان و با سود ۸ درصد يک ميليون و ۴۰۰ هزار تومان است. همچنين در مورد وام اوراق، کف اقساط در تهران با احتساب جعاله حدود يک ميليون و ۵۰۰ هزار تومان است. بر اين اساس شعب از متقاضيان دريافت هر دو نوع تسهيلات تقاضاي فيش کسر از حقوق ۴ ميليون توماني مي کنند که تامين آن تقريبا ناممکن است. وجود اين خوان در فرآيند دريافت تسهيلات به هيچ وجه با سياست هاي بالادست شبکه بانکي همخواني ندارد و موجب مي شود بسياري از کساني که قصد دريافت وام مسکن دارند، در همين مرحله متوقف شوند.
    در مقررات پرداخت تسهيلات خريد مسکن بانک عامل بخش مسکن قيد شده که شعب بايد اطمينان حاصل کنند که متقاضي توان بازپرداخت به موقع وام در سررسيد اقساط را دارد. اين در حالي است که برخي از شعب ساده ترين راه را براي اين منظور انتخاب مي کنند و آن مطالبه فيش حقوقي چند ميليوني است. در اين بين شعبي نيز وجود دارند که به کلي از پرداخت تسهيلات به افرادي که مشاغل آزاد دارند و اصلا فيش حقوقي براي آنها معنا پيدا نمي کند، خودداري مي کنند. آنها حتي از بررسي گردش حساب براي اطمينان از امکان بازپرداخت اقساط سر باز مي زنند و جواز کسب را نيز که سند معتبري براي اشتغال فرد است، نمي پذيرند. براي صورت مساله اعتبارسنجي متقاضيان وام مسکن، راه هاي اعتبارسنجي متعددي وجود دارد که مي تواند بازي برد – برد را رقم بزند يعني هم متقاضي بدون فيش حقوقي، امکان دريافت وام مسکن داشته باشد و هم بانک از بابت وصول اقساط مطمئن باشد.
    خوان پنجم مسير دريافت وام خريد مسکن از محل صندوق يکم، به شرط سني که براي آپارتمان هاي مورد معامله تعيين شده باز مي گردد. وام يکم تنها به آپارتمان هايي تعلق مي گيرد که سن بناي آنها از تاريخ صدور پروانه ۱۵ سال باشد. اين در حالي است که در ماه هاي اخير نوسان قيمت مسکن موجب شيفت تقاضا از آپارتمان هاي نوساز و ميان سال به آپارتمان هاي کهنسال و قديمي ساز شده است. در حال حاضر ۱۶ درصد از معاملات مسکن در تهران در گروه سني ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت انجام مي شود که اين ميزان در سال گذشته ۱۱ درصد بود. همچنين ۳۰ درصد از معاملات ماهانه مسکن در گروه سني ۱۱ تا ۲۰ سال ساخت انجام مي شود. سال گذشته سهم واحدهاي نوساز تا ۵ سال ساخت از کل معاملات ۵۰ درصد بود اما با اين تغيير مسير تقاضا، سهم نوسازها به حدود ۴۲ درصد تنزل يافته است. با اين حال شرط «سن بناي تا ۱۵ سال» براي وام يکم هيچ تغييري نکرده و انتظار مي رود بانک عامل بخش مسکن به دنبال حل اين مشکل از طريق بازنگري در ضوابط باشد. اگر بانک بتواند شرط سن بنا را حذف کرده يا افزايش دهد، به تنظيم ميزان ساخت وسازها در بازار مسکن نيز کمک کرده و ميل به تخريب زودرس آپارتمان ها را کاهش مي دهد. چند سال قبل که ضابطه شرط سني براي وام مسکن منظور شد، اين نگراني وجود داشت که فقدان شرط سني موجب شود وام مسکن خلاف جهت رونق ساخت و ساز عمل کند، اما اين تحليل مربوط به شرايط گذشته بازار ملک است. اکنون نياز به ساخت و ساز بايد در سطحي متعارف و معقول تنظيم تا نياز کشور به سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکوني تامين شود. در دوره اوج رونق ساخت و ساز آفت تخريب زودرس ساختمان ها نيز وجود داشت که حذف شرط سني در شرايط فعلي بازار مي تواند از بروز اين آفت جلوگيري کند.
    در خوان ششم لازم است شرايط ملک از نظر مقاومت لرزه اي با آنچه بانک درخواست مي کند منطبق باشد، به نحوي که روي گواهي پايان کار، مهر «عدم رعايت آيين نامه ۲۸۰۰» درج نشده باشد. خوان هفتم نيز به ماجراي افتتاح حساب براي درخواست وام باز مي گردد. تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» حاکي است برخي از شعب بانک مسکن خريدار ملک را ملزم مي کنند به نزديک ترين شعبه به آپارتمان خريداري شده مراجعه کند. اين در حالي است که اتفاقا در بسياري از موارد متقاضيان وام ترجيح مي دهند در نزديکي محل کار خود افتتاح حساب کنند يا حتي ممکن است در شعبه نزديک محل کار، حساب داشته باشند. در اين بين طبق ضوابط اعلامي در سايت بانک عامل بخش مسکن، حتي امکان انتقال امتياز وام از يک شهر به شهر ديگر تحت شرايطي وجود دارد. در چنين شرايطي رفتار سليقه اي شعب موجود در يک شهر از بابت اجبار به افتتاح حساب در نزديک ترين شعبه به واحد مسکوني قابل توجيه نيست؛ به ويژه از اين بابت که ممکن است محل خريد ملک در فاز جست وجو تغيير کند.
    به گزارش «دنياي اقتصاد»، در حال حاضر بيش از ۴۰۰ هزار نفر سپرده گذار در صندوق پس انداز مسکن يکم وجود دارد و اين در حالي است که تنها حدود ۶۰ هزار نفر وام خود را دريافت کرده اند. البته موعد دريافت تسهيلات براي برخي از سپرده گذاران هنوز فرا نرسيده است اما يکي از عللي که اکنون حجم خروج از صندوق يکم با دريافت وام به مراتب کمتر از تعداد ورودي هاي صندوق و افتتاح حساب است، توقف خانه اولي ها پشت يک يا همه هفت خوان دريافت وام است. از طرفي همين هفت خوان بعضا با جنسي متفاوت براي متقاضيان وام اوراق نيز وجود دارد. پروسه خريد اوراق مسکن به جاي مبلغ سپرده، خوان اول دريافت وام اوراق است. مساله اخذ ضامن و فيش کسر از حقوق نيز به همان شکل وجود دارد. همچنين شرط سن بناي ۲۰ ساله در مورد اين آپارتمان ها نيز به طريق مشابه براي متقاضيان مسکن دردسرساز شده است.
    رفتار سليقه اي شعب در ارجاع متقاضيان افتتاح حساب براي خريد اوراق به شعبه نزديک محل سکونت يا محل خريد ملک نيز از ديگر موانع پيش روي متقاضيان وام اوراق است. همه اين موارد موجب مي شود حتي اگر فرد قدرت عبور از هفت خوان دريافت وام را داشته و بتواند از مسير پردست انداز استعلام ها و بوروکراسي اداري عبور کند، عموما دست کم يک ماه زمان را براي طي اين مسير اختصاص دهد.
    از سوي ديگر برخي از خانه اولي ها گرفتار «عدم شفافيت نقطه ورود به صندوق يکم» مي شوند. بسياري از عوامل انجام افتتاح حساب يکم براي متقاضيان، هيچ اشاره اي به هفت خوان مذکور نمي کنند و اين موضوع سبب مي شود خانه اولي ها اين طور تصور کنند که شرط برخورداري از وام، صرفا سپرده گذاري به مبلغ مشخص در مدت مشخص است و مسير ساده اي پيش رو دارند در حالي که به محض تقاضاي وام، پشت دست اندازهاي متعدد متوقف مي شوند. چه بسا در صورتي که زمان افتتاح حساب از شرايط تضامين مورد تقاضاي برخي شعب مطلع شوند، برنامه خود را تغيير داده و به کلي از سپرده گذاري حداقل يک ساله در بانک منصرف شوند. بررسي ها نشان مي دهد ريشه سختگيري شعب درباره تضامين وام به رغم وجود سند ملک در رهن بانک، مطالبات معوق بانک از وام گيرندگان قبلي مسکن است. شرايط اقتصادي سال هاي اخير موجب شده بانک ها نتوانند بخشي از تسهيلات پرداختي را به جريان نقدي تبديل کنند اما اين نبايد دليلي براي سنگ اندازي در مسير دريافت وام براي ساير متقاضيان باشد.
    
    

    
    هفت خوان وام مسكن يكم / «دنياي اقتصاد» از دست اندازهاي ضدرونق در مسير اخذ تسهيلات مسكن گزارش مي دهد
    


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4332 به تاريخ 30/2/97، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 26 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
نشريه پرستاري كودكان
متن مطالب شماره 4 (پياپي 504)، تابستان 1398را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است