|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/3/2: نماي دور و نزديك
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4657
چهار شنبه 26 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4335 2/3/97 > صفحه 29 (باشگاه اقتصاددانان) > متن
 
 


نماي دور و نزديك


نويسنده: دكتر محمدهاشم بت شكن *


    ترسيم چشم انداز بازار مسکن در مقطع فعلي نيازمند يک بررسي همه جانبه درباره مهم ترين متغيرهاي موثر بر اين بازار است. متغيرهاي مختلفي از نرخ رشد اقتصادي، نرخ تورم عمومي، نرخ رشد قيمت مسکن و همچنين عملکرد شبکه بانکي در پرداخت تسهيلات تا مباحثي همچون برجام، نرخ سود سپرده هاي بانکي و نرخ سود تسهيلات، مجموعه عوامل موثر بر سمت و سوي بازار معاملات ملک و ساخت و ساز مسکن هستند. البته متغيرهاي ديگري نيز در اين مسير نقش دارند اما وزن آنها شايد کمتر از پارامترهاي نام برده شده باشد.
    آينده بازار مسکن را با لحاظ متغيرهاي پراثر، مي توان در قالب دو بازه زماني نزديک (کوتاه مدت) و دور (بلندمدت) مورد مطالعه و پيش بيني قرار داد.در بررسي چشم انداز کوتاه مدت بازار مسکن آنچه اين روزها زير ذره بين ناظران بازار قرار دارد ۵ فاکتور شامل «تصميمات اخير دولت در بخش مسکن»، «قيمت آپارتمان»، «حجم معاملات»، «تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده»، «تسهيلات ساخت» و «رشد ارزش افزوده بخش مسکن» است. البته موضوع «اعلام خروج آمريکا از برجام» نيز ذهن گروهي از فعالان ساختماني و خريداران و فروشندهاي آپارتمان و ساير املاک را مشغول کرده است اما به دلايلي که در ادامه به آن اشاره مي شود، اين اتفاق در حوزه سياست بين الملل، دست کم در کوتاه مدت نمي تواند تاثيري قابل ملاحظه و محسوس نسبت به ساير متغيرهاي موثر بر بازار مسکن بگذارد.
    امسال با تصميم دولت و تصويب شوراي پول و اعتبار، نرخ سود تسهيلات صندوق پس انداز مسکن يکم در بافت فرسوده ۲ واحد درصد و در ساير مناطق شهري ۵/ ۱ واحد درصد کاهش پيدا کرد. فعلا شاهد اتفاق مثبت ديگري در اين بخش به لحاظ مصوبات کارگشا نيستيم. اما آيا کاهش نرخ سود تسهيلات صندوق يکم به ۶ درصد در بافت فرسوده و ۸ درصد در ساير مناطق شهري کشور، محرک رونق زا تلقي مي شود؟
    در پاسخ به اين پرسش بايد آمارها را بررسي کرد. آمارهاي مربوط به ثبت نام روزانه در صندوق پس انداز مسکن يکم نشان مي دهد به نظر مي رسد فعلا (طي هفته هاي اخير بعد از تصويب کاهش نرخ سود تسهيلات يکم)، واکنشي را از سمت متقاضيان اين نوع تسهيلات شاهد نبوده ايم. ثبت نام روزانه در اين صندوق بين ۸۰۰ تا ۹۰۰ نفر در روز است. پيش از اين مصوبه هم، آمار ثبت نام روزانه تقريبا در همين سطح قرار داشت. اين در حالي است که در مرتبه قبلي کاهش نرخ سود تسهيلات صندوق پس انداز مسکن يکم (اولين باري که نرخ سود تسهيلات تک رقمي شد)، شاهد جهش در ثبت نام روزانه افراد در اين صندوق بوديم. در آن زمان، استقبال از ورود به صندوق پس انداز مسکن يکم به گونه اي بود که ثبت نام روزانه از ۳۰۰ تا ۴۰۰ نفر به دست کم ۸۰۰ نفر افزايش پيدا کرد. اما الان آن طور که از آمارهاي منعکس کننده رفتار متقاضيان تسهيلات مسکن برمي آيد، ظاهرا کاهش اخير نرخ سود تسهيلات به دليل آنکه صرفا براي «خانه اولي هاي متقاضي خريد آپارتمان در بافت فرسوده» به تصويب رسيده، اثر آنچناني نداشته است. برابر مصوبه اخير، تسهيلات ۶درصدي صندوق يکم فقط به خانه اولي ها در بافت فرسوده پرداخت مي شود. اين در حالي است که پيش تر، تسهيلات ۸ درصدي در بافت فرسوده، بدون لحاظ شرط خانه اولي پرداخت مي شد. با توجه به جامعه مخاطب تسهيلات جديد، شايد نبايد انتظار تحول چشمگير را داشته باشيم.
    درباره سطح قيمت مسکن نيز در اواخر سال گذشته رشد ۲۵ تا ۲۷ درصدي متوسط قيمت آپارتمان در شهر تهران به ثبت رسيد. اين ميزان رشد قيمت، قدرت خريد گروه هاي مصرف کننده به خصوص در دهک هاي متوسط را تحت تاثير قرار داده است. از طرفي حجم معاملات خريد مسکن نيز در سال گذشته ۱۰ تا ۱۱ درصد رشد کرد و بازار از حال و هواي رکود در پايان سال گذشته خارج شد. درباره پروانه هاي ساختماني نيز اگر چه فرآيند سقوط تيراژ ساخت وساز متوقف شده اما رشد آنچناني نداشته ايم شايد به خاطر آنکه سمت عرضه مسکن هنوز سيگنال لازم براي ورود به بازار را دريافت نکرده است.
    فاکتور مهم ديگر در آينده کوتاه مدت بازار مسکن، «سهم بخش از کيک تسهيلات بانکي» است. متاسفانه سهم اين بخش از کل تسهيلات شبکه بانکي به پايين ترين حد خود طي سال هاي اخير رسيده است. سهم بخش مسکن طبق آخرين آمارها، ۴/ ۸ درصد است. اين بخش در سال هاي قبل از رکود اخير، دست کم ۱۲ تا ۱۵ درصد از کل تسهيلات بانکي را شامل مي شد. در سال گذشته، کيک تسهيلات بانکي ۱۲ درصد بزرگ شد اما ميزان تسهيلاتي که به بخش مسکن پرداخت شد فقط ۳ درصد نسبت به سال قبل از آن افزايش پيدا کرد. همين موضوع باعث سقوط سهم مسکن از تسهيلات شده است. ريشه اين رخداد به عدم همکاري کامل ساير بانک ها برمي گردد. بار اصلي تامين مالي بلندمدت مسکن برعهده بانک عامل بخش مسکن است و به نظر مي رسد بانک هاي ديگر تمايل ندارند وارد اين مسير شوند. مولفه ديگر موثر بر بازار مسکن، نرخ رشد اقتصادي است که طبق آمارها در ۶ ماه اول سال گذشته، اين شاخص، از رشد منفي خارج شد اما سيگنال خوبي براي آينده ملاحظه نمي شود. بنابراين تحليل کلي وضع موجود نشان مي دهد، چشم انداز کوتاه مدت بازار مسکن، در حالت خوش بينانه، «ثبات وضعيت موجود» است به اين معنا که اتفاق خاصي در مسير رو به جلو (تقويت فاز رونق) يا مسير برگشت (رفتن به فاز رکود)، رخ نخواهد داد.
    اما اگر موتور بانکي تسهيلات بخش مسکن روشن و نقش بانک مسکن در اين بازار با ورود کامل و فراگير ساير بانک ها تکميل شود، بازار معاملات و ساخت وساز در مسير رونق سرعت خواهد گرفت. در کوتاه مدت لازم است بانک ها (کل شبکه بانکي) در ميدان تامين مالي بخش مسکن و ساختمان تمام قد حاضر شوند. برخي بانک ها رکود مسکن را بهانه مي کنند اما واقعيت اين است که نمي خواهند درگير تامين مالي بلندمدت در اين بخش (تسهيلات فروش اقساطي براي خريد خانه) شوند و در عين حال تمايلي به مواجهه با حجم زيادي تسهيلات بگير (خريداران مسکن) در مقايسه با ساير بخش ها که اعتبارات قابل توجه به تعداد کمتري نسبت به بخش مسکن پرداخت مي شود را ندارند.
    «برجام» و تحولات مرتبط با آن، در کوتاه مدت، تاثير آنچناني در بازار مسکن به شکل مستقيم ندارد.
    اما در ميان مدت و بلندمدت، چه عواملي مسير بازار مسکن را به چه سمت و سويي هدايت خواهد کرد؟
    «نرخ سود تسهيلات مسکن»، «نرخ سود سپرده هاي بانکي»، «برجام و بازدهي بازارها» و همچنين «ميزان عرضه مناسب خانه اولي ها»، مهم ترين پارامترهاي اثرگذار بر بازار مسکن در ميان مدت و بلندمدت است.
    سال گذشته بازگشت نرخ سود سپرده هاي بانکي به سطح ۱۵ درصد باعث تحرک محسوس در بازار معاملات شد. اما در اواخر سال افزايش نرخ به ۲۰ درصد براي نجات بازار ارز، مجددا نوعي وقفه در رونق مسکن ايجاد کرد. کاهش نرخ سود بانکي به سطح ۱۵ درصد يک دليل اصلي راه افتادن موتور معاملات مسکن بود. از طرفي، در سال گذشته بعد از آنکه سطح نرخ سود سپرده بانکي به ۱۵ درصد برگشت، قرار بر اين شد نرخ سود تسهيلات بانکي نيز کاهش پيدا کند. بازار مسکن از اين دو ناحيه ضربه پذير است به گونه اي که اگر تکليف آنها روشن نشود نمي توان به تحرک بيشتر در بازار مسکن طي ماه هاي آتي خوش بين بود. اگر در کوتاه مدت اراده قوي براي پرداخت تسهيلات در بخش مسکن در کل شبکه بانکي وجود داشته باشد، از آنجا که اين بخش استعداد پذيرش سهم ۱۵ تا ۲۰ درصدي از کل تسهيلات را دارد، مي توانيم شاهد بروز تحولات مثبت در ميان مدت باشيم.
    اما در حال حاضر يک نگراني عمده در بحث بازار خانه اولي ها وجود دارد و آن احتمال تشديد کمبود عرضه کوچک متراژ ها با توجه به افزايش قيمت مصالح ساختماني است.درباره موضوع برجام نيز به دليل سه ويژگي بازار مسکن، اين موضوع به شکل مستقيم بر اين بازار تاثير ندارد.بخش مسکن کاملا ماهيت داخلي دارد به اين صورت که حتي از دوره قبل از پيروزي انقلاب اسلامي، ما در بخش مسکن سرمايه گذاري خارجي آنچناني نداشتيم و تامين مالي از منابع خارجي هم در اين بخش وجود ندارد. بخش مسکن همچنين به واردات نيز وابسته و مرتبط نيست. از اين منظر، موضوع خروج آمريکا از برجام، به شکل مستقيم قادر به تاثيرگذاري بر بازار مسکن نيست. اما نکته مهم، فضاي اقتصادي – سياسي در کشور است.
    اگر شرايط به گونه اي پيش برود که منابع و دارايي ها به سمت بازارهاي «سريع المعامله» حرکت کند، در اين صورت است که احتمال بازگشت به رکود افزايش پيدا مي کند. با لحاظ آن شرايط، در ميان مدت، بازارهايي که زودنقد شونده باشند و از بازدهي مناسب و بالا نيز برخوردار باشند، مقصد سرمايه ها و خريدها قرار مي گيرد به طوري که حتي تقاضاي مصرفي مسکن نيز خريد خود را به تعويق خواهد انداخت. البته براي ترسيم چشم انداز ميان مدت بايد منتظر روند مذاکره ايران با اروپايي ها باشيم. اما دولت و شبکه بانکي براي تضمين رونق غيرتورمي در بخش مسکن مي تواند اقدامي که ماه ها پيش بايد انجام مي شد را در دستور کار قرار دهد. آنچه مسلم است اينکه سه گروه از تقاضاي مسکن بايد در اولويت برنامه ها و اقدامات باشند: ساکنان بافت فرسوده، زوج هاي جوان و خانه اولي ها. اين سه گروه مدت ها است که از جانب دولت مورد تاکيد قرار مي گيرند اما مسيري که از آن، تسهيلات خريد مسکن به متقاضيان پرداخت مي شود بايد مشمول اصلاح و ترميم قرار بگيرد. زوجين و خانه اولي ها براي دريافت تسهيلات مسکن يکم با مشکل تامين آورده براي سپرده گذاري و همچنين طول کم دوره بازپرداخت روبه رو هستند.
    پيشنهاد موثر و قابل اجرا براي حل اين مشکل، تامين قرض الحسنه ۲۰ ميليون توماني براي زوج هاي جوان خانه اولي صرفا براي بافت هاي فرسوده است تا مشکل تامين مبلغ سپرده در صندوق پس انداز مسکن يکم براي اين گروه از متقاضيان حل شود. در قالب اين پيشنهاد، به هر کدام از زوجين، در کنار تسهيلات ۳۰ ميليون توماني ازدواج، تسهيلات ۲۰ ميليون توماني مختص سپرده گذاري در صندوق پس انداز مسکن نيز مي تواند پرداخت شود. از آن طرف، طول دوره سپرده گذاري به جاي «۶ماه يک برابر» به «۴ ماه يک برابر» مي تواند تغيير کند به اين صورت که بعد از يک سال، معادل سه برابر مبلغ سپرده، به زوجين خانه اولي، تسهيلات پرداخت شود. در اين مدل، يک خانه اولي با اهرم تسهيلات ازدواج، بدون مواجهه با چالش تامين مبلغ سپرده مي تواند بعد از يک سال، ۶۰ ميليون تومان تسهيلات خريد مسکن در کنار ۲۰ ميليون تومان مبلغ سپرده گذاري شده را دريافت کند. با اين حرکت، همه بانک ها به نوعي وارد نظام تامين مالي مسکن مي شوند و مشکل سپرده گذاري خانه اولي ها در بافت فرسوده نيز حل خواهد شد. حل اين مشکل مستلزم دسترسي گروه هدف به تسهيلات ۶ درصدي با طول دوره بازپرداخت دست کم ۱۵ تا ۲۰ ساله بدون نياز به تامين سپرده اوليه (استفاده از منابع تسهيلات ازدواج) است. با وضعيت موجود شبکه بانکي، تامين منابع از سوي بانک ها براي قرض الحسنه ۲۰ ميليوني مختص صندوق پس انداز مسکن در کنار تسهيلات ۳۰ ميليوني ازدواج امکان پذير است.
    
    *صاحب نظر اقتصادي نماي دور و نزديک
    


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4335 به تاريخ 2/3/97، صفحه 29 (باشگاه اقتصاددانان)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 14 بار



آثار ديگري از "دكتر محمدهاشم بت شكن "

  كارنامه تامين مالي مسكن
دكتر محمدهاشم بت شكن*، دنياي اقتصاد 19/12/96
مشاهده متن    
  عيار اصلاح نظام بانكي از منظر رئيس جمهور / ابرچالش نظام بانكي و نقشه راه (10)
دكتر محمدهاشم بت شكن*، دنياي اقتصاد 6/6/96
مشاهده متن    
  بهره گيري از توان هاي مغفول بازار سرمايه
دكتر محمدهاشم بت شكن*، دنياي اقتصاد 15/2/95
مشاهده متن    
  طراحي ابزارهاي متنوع تامين مالي
دكتر محمدهاشم بت شكن، دنياي اقتصاد 7/5/94
مشاهده متن    
بيشتر ...

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
نشريه پژوهش در هنر و علوم انساني
متن مطالب شماره 2 (پياپي 16)، خرداد 1398را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است