|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/4/14: ريسك سفته بازي در بازار ملك
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4661
دو شنبه 31 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4367 14/4/97 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


ريسك سفته بازي در بازار ملك
حسين عبده تبريزي به دو پرسش «دنياي اقتصاد» درباره زمين و مسكن پاسخ داد


بررسي رفتار ۴ ساله قيمت «کلنگي» ها
    دنياي اقتصاد : حسين عبده تبريزي دو ريسک سفته بازي در بازار مسکن را تشريح کرد. اقتصاددان و صاحب نظر بخش مسکن در تحليل وضعيت بازارهاي زمين (ملک کلنگي) و آپارتمان اعلام کرد: تقاضاي جاري سفته بازانه است و خريداران به اميد تداوم تقاضاي سرمايه اي اقدام به انجام معامله مي کنند؛ درحالي که ضمانتي براي حضور خريدار بعدي - ساده بودن عمليات فروش - وجود ندارد. از نگاه عبده تبريزي قيمت زمين در برخي مناطق خاص شهري به رغم تمايل مالکان به رشد بيشتر آن، به خاطر محدوديت تقاضا نمي تواند بيش از تورم افزايش پيدا کند.
    دسته اي از تقاضاي ملکي در تهران که ماه گذشته بخش قابل توجهي از معاملات محدود بازار مسکن را شکل داد، هم اکنون با دو ريسک مواجه است. طي ماه هاي اخير نوعي از تقاضاي خريد زمين و مسکن که صرفا جنبه سرمايه گذاري داشته، کنار متقاضيان مصرفي وارد اين بازار شدند به طوري که معاملات توام اين دو دسته، آن هم در شرايط کمبود حجم عرضه مناسب، باعث پرش هاي متوالي قيمت در زمستان پارسال و جهش قيمت واحد مسکوني در بهار امسال شد. در خرداد ۹۷، آنچه کاهش حجم فروش واحدهاي مسکوني در پايتخت را رقم زد، عقب نشيني خريداران مصرفي بود اما دليل جهش قيمتي در حجم کم معاملات نيز ناشي از وجود تقاضاي سرمايه اي و سفته بازي (خريد آپارتمان به قصد نگهداري بدون استفاده براي حفظ ارزش دارايي يا فروش در کوتاه مدت براي سودگيري از نوسان قيمت) بوده است.
    حسين عبده تبريزي، اقتصاددان و صاحب نظر ارشد بخش مسکن، در گفت و گو با «دنياي اقتصاد» ضمن پاسخ به دو پرسش مرتبط با وضعيت فعلي بازار ملک، درباره ريسک هايي که متوجه سفته بازان ملکي است، هشدار داد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، در حال حاضر فعالان بازار ساخت و ساز درباره سطح قيمت زمين – ملک کلنگي- با يک پرسش روبه رو هستند مبني بر اينکه آيا اين قسمت از بازار ملک با توجه به رشد قابل توجه قيمت، داراي «حباب» است يا خير؟ همچنين پرسش ديگري درباره «منشا افزايش تقاضاي سرمايه اي در بازار مسکن» در حال حاضر مطرح است که پاسخ روشن به آن، به سياست گذار کمک خواهد کرد سراغ اقدامات يا طرح هايي که راه حل وضع موجود محسوب نمي شود، نرود و بر راهکار درست متمرکز شود. حسين عبده تبريزي در پاسخ به پرسش اول، با تاکيد بر اينکه قيمت زمين در مناطقي از شهرهاي بزرگ طي سال هاي اخير به دليل حبابي بودن، روند کاهش جدي را طي کرده و ميزان رشد قيمت ملک کلنگي در اين مناطق، کمتر از تورم بوده، معتقد است: در مناطق خاص از شهرهاي بزرگ از جمله شمال پايتخت، فرآيند تخليه حباب قيمتي، هنوز کامل نشده است بنابراين با لحاظ محدوديت تقاضا، به نظر مي رسد قيمت زمين نمي تواند بيشتر از تورم افزايش پيدا کند.
    بررسي هاي «دنياي اقتصاد» درباره سطح قيمت ها در بازار املاک کلنگي شهر تهران نشان مي دهد: در فاصله زمستان ۹۲ تا زمستان ۹۶، ميانگين قيمت هر مترمربع زمين مسکوني، رشد ۴۱درصدي داشته درحالي که نرخ شاخص بهاي کالاها و خدمات در اين فاصله، بيش از ۵۰ درصد افزايش يافته است. مقايسه اين دو نرخ رشد، کاهش قيمت واقعي ملک کلنگي را منعکس مي کند. مقايسه ديگري نيز، اين کاهش را تاييد مي کند. قيمت اسمي زمين در بهار سال ۹۲ به اوج رسيد به طوري که در آن زمان (اوج رونق معاملات ملک)، متوسط قيمت هر مترمربع زمين در تهران به مرز ۶ميليون تومان نزديک شد. اکنون، آخرين آمار رسمي از ارزش فروش ملک کلنگي که به زمستان سال گذشته مربوط است مشخص مي کند، معاملات در اين بازار در اواخر سال گذشته با قيمت هاي بهار ۹۲ انجام شده است که اين موضوع، کاهش ارزش واقعي ملک کلنگي (با لحاظ تورم عمومي) ناشي از جريان تخليه حباب قيمتي را نشان مي دهد.
    با اين حال، توان خريد سازنده هاي مسکن در بازار زمين به مراتب کمتر از بهاي فروش ملک کلنگي در بازار فعلي است. سازنده ها ميزان رشد زمين در ماه هاي اخير را نامتعارف عنوان مي کنند. هنوز آمار رسمي از تورم زمين در بهار امسال منتشر نشده است اما افزايش قابل توجه قيمت ملک کلنگي در مناطق مصرفي بازار مسکن تهران، به شدت بر تعيين قيمت پيشنهادي فروش نوسازها از سوي بساز و بفروش هاي اين مناطق تاثير گذاشته است. حسين عبده تبريزي درباره منشا شکل گيري تقاضاي سفته بازانه در بازار ملک –پرسش دوم- به پرش قيمت ارز و حرکت نقدينگي به سوي دارايي ها از جمله املاک و مستغلات اشاره مي کند و معتقد است: در روزهايي که ارزش ريال در حال ريزش بوده، از نگاه مردم، خريد ملک يک امکان براي حفظ ارزش محسوب مي شود.
    اين صاحب نظر اقتصاد مسکن، تقاضاي جاري در بازار ملک را همچنان سفته بازانه مي داند اما در عين حال نسبت به ريسک «سخت تر شدن فروش از سوي خريدار سرمايه اي اول به خريدار سرمايه اي دوم طي ماه هاي آتي» و همچنين ريسک «پيچيده شدن شرايط بيروني بازار ملک و اثر آن بر ارزش دارايي ملکي» خطاب به سفته بازها هشدار مي دهد. عبده تبريزي درباره اوضاع قيمت زمين به «دنياي اقتصاد» اين طور پاسخ داد: قيمت زمين در مناطق ويژه شهرهاي بزرگ سال ها ثابت مانده بود؛ يعني با لحاظ تورم، کاهش جدي يافته بود. علت هم حبابي بودن قيمت زمين در آن مناطق خاص و سوداگري زمين بوده است. حال پس از پرش قيمت ارز و حرکت نقدينگي به سوي دارايي ها، قيمت املاک و مستغلات نيز حرکت کرده است. آمار بيانگر پرش قيمت حتي ۴۰ درصدي است، هر چند حجم معاملات بسيار پايين است. بنده معتقدم به دليل عرضه هاي فراوان، اين افزايش ها ادامه نمي يابد؛ يعني املاک در انتهاي صف افزايش قيمت هاست. شانس ارز، طلا، سهام، کالاهاي فيزيکي و قابل معامله (tradable) براي بالارفتن از زمين بيشتر است.
    املاک و مستغلات قابل معامله و صادرکردن نيست و تقاضاي مصرفي، به ويژه براي مسکن گران قيمت و اراضي با قيمت بالا، پايين است. تقاضاي جاري باز هم سفته بازانه است: مردم نمي خواهند در روزهايي که ارزش ريال به شدت ريزش مي کند، آن را نگه دارند. خريد مستغلات يک امکان براي حفظ ارزش است؛ امکاني که آسان تر و کم ريسک تر از بسياري از دارايي ها پنداشته مي شود، غافل از اينکه پيداکردن خريدار بعدي لزوما آسان نيست. اين اقتصاددان همچنين درباره چشم انداز نوسانات قيمتي در بازار زمين تصريح کرد: تخليه حباب طي سال هاي قبل ادامه يافته، اما هنوز کامل نشده است؛ البته در مناطق خاصي از ابرشهرها و شهرهاي خاص. البته، از زمين شهري داريم صحبت مي کنيم. در عمده مناطق کشور، قيمت زمين به صفر نزديک است. مثلا اگر بين حتي دو شهر بزرگ تهران و اصفهان به شما زمين بدهند، براي تبديل آن به زمين آماده سازي شده بايد متري ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزارتومان خرج کنيد، درحالي که نمي توانيد به آن قيمت آن را بفروشيد. بنابراين، از اراضي خاص داريم صحبت مي کنيم. از يک طرف به دليل محدوديت زمين در مناطقي خاص (مثلا منطقه يک تهران)، مي توان گفت که دارندگان زمين قيمت هاي بالاتري را تقاضا مي کنند؛ از طرف ديگر محدوديت تقاضا و عرضه هاي انباشته واحدهاي ساخته شده نمي گذارد قيمت خيلي بالا برود. در کشاکش اين تحولات، به نظر مي رسد قيمت نمي تواند از تورم بالاتر برود؛ معني آن اين است که در اين مناطق، قيمت زمين مثل واحدهاي تجاري، تورم را نمي گيرد و اين به معناي تخليه حباب است. اين صاحب نظر بخش مسکن درباره مسير مقابل تقاضاي سرمايه اي نيز با تاکيد بر اينکه افزايش تقاضاي خريد ملک قابل فهم است، گفت: متاسفانه بحران اعتبار در کشور داريم و کاغذهايي که بانک مرکزي به عنوان پول چاپ کرده يا نظام بانکي به عنوان نقدينگي خلق کرده، به دليل بحران بانک ها، کم اعتبار شده است. بسياري ترجيح مي دهند کاغذهاي فدرال رزرو يا بانک مرکزي اروپا را به شکل دلار و يورو جايگزين کنند؛ يا طلا نگه دارند؛ سهام بخرند و البته زمين و ساختمان نمايندگان قديمي حفظ ارزش اند. افزايش قيمت اين دارايي (واحدهاي مسکوني گران قيمت، واحدهاي تجاري و زمين هاي گران قيمت) کمتر محتمل است، چون تقاضاي مصرفي آنها محدوديت دارد. مردم عمدتا به اميد خريدار سرمايه گذار دومي آن را مي خرند، نه به دليل خريدار مصرف کننده دومي. اين عامل مهمي است. عامل دوم ريسک سخت شدن شرايط است. در صورت پيچيدگي شرايط سياسي و اجتماعي در کشور، ارزش اين دارايي مثل طلا و سکه حفظ نمي شود. امنيت در بهترين و بالاترين سطح لازم است تا ارزش اين دارايي حفظ شود. اين ريسک هم، هر چند کوچک، اما از چشم سرمايه گذار دور نمي ماند. در شرايط دشوار، امکان افزايش اجاره هم وجود نخواهد داشت.
    
    
    
    
    
    ريسك سفته بازي در بازار ملك / حسين عبده تبريزي به دو پرسش «دنياي اقتصاد» درباره زمين و مسكن پاسخ داد
    


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4367 به تاريخ 14/4/97، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 59 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
مجله بين المللي علوم و فناوري كشاورزي
شماره 4 (پياپي 2104)
 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است