|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/5/17: ۷۷ روز نفس گير در بازار ساختمان
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4660
يك شنبه 30 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4395 17/5/97 > صفحه 7 (مسكن و عمران) > متن
 
 


۷۷ روز نفس گير در بازار ساختمان
«دنياي اقتصاد» از خسارت شوك هاي ارزي به ساخت و سازهاي مسكوني گزارش مي دهد



    
    سازنده ها به تاثير ثبات بخش بسته جديد ارزي خوش بين هستند
    دنياي اقتصاد : با سپري شدن ۷۷ روز نفس گير براي سازندگان پايتخت از بابت جهش هزينه ها در بازار هاي بالادست ساخت و ساز(زمين و مصالح)، تحت تاثير شوک هاي ناشي از نوسانات لحظه اي نرخ ارز، هم اکنون نوعي اميدواري بابت تثبيت هزينه هاي ساخت و ساز در پي بسته جديد ارزي ايجاد شده است.
    سازندگان مناطق مختلف پايتخت در حالي به اثر مخرب جهش قيمت دلار در هفته هاي گذشته واکنش نشان داده و ورود به پروژه هاي جديد ساختماني را متوقف کرده اند که در عين حال طي دو روز گذشته، نوعي خوشبيني بابت تاثير ثبات بخش بسته جديد ارزي نيز در آنها ايجاد شده است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، از ابتداي خردادماه تا زمان رونمايي از بسته جديد ارزي، سازندگان ۷۷ روز نفس گير بابت تورم ۲ تا ۳ رقمي مصالح ساختماني و تغيير روزانه نرخ پيشنهادي زمين و املاک مسکوني کلنگي آماده ساخت را تجربه کردند.
    تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از وضعيت بازار ساخت وساز نشان مي دهد به دنبال اثر رواني مخرب ناشي از جهش هاي لحظه اي قيمت دلار طي دست کم دو ماه گذشته، سمت عرضه مسکن نوساز به ويژه در پرساخت ترين مناطق شهر تهران ضمن توقف برخي از پروژه هاي در حال ساخت، از ورود به پروژه هاي جديد انصراف دادند اما با رونمايي از بسته جديد ارزي طي دو روز گذشته، نسبت به ايجاد ثبات در بازارهاي بالادست ساخت وساز اميدوار شده اند. رشد فزاينده قيمت مصالح ساختماني مهم ترين خسارت جهش هاي ارزي لحظه اي است که منجر به توقف ساخت بخشي از پروژه هاي ساختماني نيمه تمام و همچنين عدم ورود سازنده ها به پروژه هاي جديد ساختماني طي هفته هاي گذشته شده است؛ بررسي هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي دهد قيمت تمام شده ساخت مسکن شامل «هزينه ساخت» و «هزينه تامين زمين» تحت تاثير جهش نرخ دلار به گونه اي افزايش يافته است که حتي تعداد قابل توجهي از سازندگان بنام وپرکار مناطق مختلف شهر نيز در واکنش به جهش هزينه هاي ساخت و ساز از ادامه فعاليت بازمانده اند.
    واکنش سمت عرضه واحدهاي مسکوني نوساز در راستاي توقف حجم قابل توجهي از فعاليت هاي ساختماني درحالي منجر به تعطيلي برخي کارگاه هاي ساختماني در شهر تهران شده است که از اواخر سال گذشته، بازار ساخت وساز با خروج از فاز رکود به دوره رونق وارد شده بود و انتظار مي رفت در مقطع زماني فعلي، حجم ساخت و ساز در مناطق مختلف شهر تهران به خصوص مناطق مصرفي و پرتقاضا به ميزان قابل توجهي افزايش يابد؛ با اين حال، در دو ماه و نيم گذشته، سازندگان واحدهاي مسکوني به دنبال افزايش چند برابري قيمت مهم ترين آيتم هاي هزينه اي و مصالح ساختماني موردنياز براي ساخت و ساز با آگاهي از افزايش قابل توجه شکاف قيمت تمام شده ساخت مسکن با سطح قدرت خريد متقاضيان حاضر در بازار ملک، ناچار به توقف فعاليت هاي ساختماني شده اند؛ چرا که حتي در صورت تمکن مالي براي تامين هزينه هاي چند برابري مصالح و زمين موردنياز براي ساخت مسکن، به دليل نبود قدرت خريد کافي در متقاضيان، احتمال فروش نرفتن واحدها در آينده با قيمت هاي بيشتر وجود دارد. اين در حالي است که سازندگان پيش از اين نيز پيام بازار معاملات مسکن مبني بر کاهش حجم معاملات خريد آپارتمان به دنبال افزايش نامتعارف قيمت ها را دريافت کرده بودند. بخشي از افزايش قيمت مسکن طي ماه هاي اخير ناشي از رشد قابل توجه قيمت تمام شده ساخت مسکن در تهران بوده است. طي دو ماه گذشته، به رغم افزايش قابل توجه قيمت مسکن در شهر تهران، حجم معاملات خريد ملک کاهش يافت که جهش قيمت مسکن و افزايش شکاف بين قدرت خريد متقاضيان مصرفي با سطح فعلي قيمت هاي پيشنهادي براي فروش آپارتمان، مهم ترين دليل افت تعداد معاملات انجام شده در بازار مسکن محسوب مي شود.
    با اين حال، تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» نشان مي دهد به دنبال رونمايي از بسته جديد ارزي و کاهش قيمت ارز در دو روز گذشته، نوعي خوش بيني در سازندگان مناطق پرساخت شهر تهران همچون مناطق ۴ و ۵ و برخي مناطق شمالي و جنوبي پايتخت در مورد سرنوشت کوتاه مدت و ميان مدت بازار ساخت و ساز ايجاد شده است؛ سازندگان مسکن در مناطق مختلف شهر تهران اميدوارند در صورت اجراي کامل بسته جديد ارزي و ايجاد ثبات نسبي در نرخ دلار، ناپايداري در قيمت اقلام ساختماني نيز کنترل شده و شرايط براي سرمايه گذاري ساختماني با توقف يا کاهش روند رشد هزينه هاي ساخت و ساز که طي ماه هاي اخير تشديد شده بود، بهبود يابد.
    
    دو آسيب دلار به سازنده ها
    جهش هاي لحظه اي نرخ دلار در ماه هاي اخير دست کم از دو ناحيه عمده منجر به آسيب قابل توجه به بازار ساخت و عرضه مسکن شد؛ اولين آسيب به «افزايش شديد قيمت زمين» به عنوان هزينه بر ترين جزو موردنياز براي ساخت مسکن برمي گردد؛ هر چند ميانگين قيمت مسکن در شهر تهران امسال نسبت به سال گذشته بيش از ۵۰ درصد افزايش يافت اما بنا بر اعلام سازندگان و واسطه هاي بازار معاملات مسکن، تورم زمين و املاک کلنگي به مراتب بيشتر از تورم مسکن بوده است؛ يافته هاي «دنياي اقتصاد» از ميزان نوسان قيمت زمين و املاک کلنگي در مناطق مختلف شهر تهران نشان مي دهد در حال حاضر قيمت زمين در برخي مناطق پرساخت پايتخت به طور متوسط بين ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزايش يافته که نشان دهنده افزايش شديد هزينه تامين مهم ترين آيتم ساختماني براي سازندگان است. بررسي هاي صورت گرفته، برگرفته از اظهارات واسطه هاي ملکي و سازندگان فعال و بنام مناطق پرساخت شهر تهران نشان مي دهد هم اکنون ميانگين قيمت هر مترمربع زمين مسکوني(يا املاک کلنگي)، در مناطق مصرفي واقع در نيمه شمالي پايتخت(همچون منطقه ۲) بين ۱۰ تا ۲۰ ميليون تومان است؛ هرچند در برخي از محلات مرغوب تر اين منطقه قيمت هرمترمربع زمين يا ملک کلنگي آماده ساخت از اين ميزان نيز فراتر مي رود. در نيمه جنوبي شهر تهران نيز ميانگين قيمت هرمترمربع زمين يا ملک کلنگي آماده ساخت عمدتا کمتر از ۱۰ ميليون تومان است؛ اين در حالي است که در شمالي ترين مناطق شهر تهران ميانگين هر مترمربع زمين آماده ساخت، عمدتا از ۲۰ ميليون تومان فراتر مي رود.
    آسيب دوم جهش هاي پي درپي نرخ دلار طي هفته هاي گذشته به بازار ساخت و ساز، به «رشد شديد قيمت مصالح ساختماني» به خصوص مصالح پرکاربرد مانند آهن، ميلگرد و سيمان و ساير اقلام ساختماني مربوط مي شود؛ نتايج تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از آخرين برآوردهاي موجود در رابطه با هزينه ساخت واحدهاي مسکوني نشان مي دهد ميانگين هزينه ساخت مسکن(منهاي هزينه تامين زمين) در شهر تهران از مترمربعي يک ميليون و۵۰۰ هزار تومان در تابستان سال گذشته به حدود مترمربعي ۲ و نيم تا ۳ ميليون تومان افزايش يافته است؛ برآوردهاي صورت گرفته از سوي سازندگان شهر تهران نشان مي دهد هم اکنون قيمت سيمان به عنوان يکي از پرکاربردترين مصالح ساختماني نسبت به تابستان سال گذشته، تا ۲ برابر، قيمت آهن آلات تا ۵/ ۲ برابر، شيرآلات تا ۲ برابر، آسانسور تا ۵/ ۲ برابر و تجهيزات گرمايشي وسرمايشي تا ۳ برابر نسبت به تابستان سال گذشته افزايش يافته است؛ اين در حالي است که بنا بر اعلام سازندگان، ساير مصالح، اقلام وتجهيزات ساختماني نيز بين ۵۰ تا ۸۰ درصد در اين بازه زماني-تابستان ۹۷ نسبت به تابستان ۹۶- افزايش قيمت داشته اند.
    هرچند اين هزينه مربوط به ساخت وسازهاي متوسط با کيفيت استاندارد است و در برخي مناطق شمالي که از مصالح و تجهيزات لوکس تري براي ساخت وساز استفاده مي شود، اين هزينه به مراتب بيش از رقم اعلام شده است. همين موضوع باعث شده است هم اکنون بسياري از سازنده ها، روند ساخت وسازهاي نيمه تمام را متوقف کرده يا از شروع پروژه هاي جديد ساختماني خودداري کنند. با اين حال، رونمايي از بسته جديد ارزي، طي دو روز گذشته موجب شد برخي از سازندگان به دنبال کاهش نرخ ارز و اميدواري براي ثبات قيمت ها در روزهاي پيش رو، نسبت به آينده فعاليت هاي ساختماني خود تا حدي خوشبين شوند؛ اين گروه از سازندگان که به دليل جهش چند مرحله اي قيمت مصالح پرکاربرد ساختماني نسبت به ادامه فعاليت هاي ساختماني خود بي ميل شده بودند هم اکنون تا حدي به ثبات قيمت ها و توقف جهش هاي لحظه اي نرخ دلار و قيمت مصالح اميدوار شده اند تا بتوانند در روزها و هفته هاي پيش رو به واسطه تثبيت قيمت ها در بازار مصالح ساختماني، فعاليت هاي ساختماني خود را از سر بگيرند.
    
    تغيير معادله مشارکت
    اثر رواني مخرب جهش هاي لحظه اي نرخ دلار در هفته هاي گذشته از سوي ديگر منجر به ايجاد چند تغيير عمده در بازار مشارکت در ساخت نيز شده است؛ مشارکت در ساخت يکي از مهم ترين روش هاي مديريت هزينه براي سازندگان و مالکان املاک کلنگي است؛ به اين معنا که از طريق مشارکت مالکان و سازندگان براي ساخت واحدهاي مسکوني نوساز، نه تنها مالکان مجبور به پرداخت پول نقد براي نوسازي واحدهاي مسکوني قديمي نيستند، بلکه سازندگان نيز با استفاده از اين روش از پرداخت هزينه هاي گزاف براي خريد زمين معاف شده و مي توانند تمام توان مالي خود را صرف هزينه هاي ساخت و ساز از بابت تامين هزينه مصالح، پرداخت عوارض و خدمات، دستمزد و... کنند.
    تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از وضعيت بازار مشارکت در ساخت نشان مي دهد، اگرچه هم اکنون حجم عرضه املاک کلنگي به بازار ساخت وساز در سطح مناسبي قرار دارد و سازندگان با کمبود عرضه ملک کلنگي از سوي مالکان مواجه نيستند، اما جهش قيمت مسکن، نابساماني در بازار دلار و تشديد نااطميناني اقتصادي طي هفته هاي گذشته منجر به افزايش مبلغ بلاعوض درخواستي از سوي مالکان براي مشارکت شده است. بررسي ها نشان مي دهد مبلغي که سازندگان با عنوان مبلغ بلاعوض در ابتداي فرآيند مشارکت به مالکان پرداخت مي کردند تا مالکان بتوانند ملکي با ويژگي هاي مشابه ملک خود تا زمان اتمام عمليات ساخت وساز اجاره کرده و در آن ساکن شوند در مناطق مختلف شهر تهران بين يک ونيم تا دو برابر افزايش يافته است؛ فعالان بازار ساخت و ساز علت اين موضوع را جهش قيمت مسکن، نوسانات شديد قيمت دلار و افزايش قابل توجه قيمت زمين اعلام مي کنند. مجموعه اين عوامل موجب شده است سطح انتظار مالکان از سازنده ها براي دريافت سهم بيشتر از پروسه مشارکت نسبت به ماه هاي گذشته افزايش يابد. برآوردها حاکي است در حال حاضر مبلغ بلاعوض در پروژه هاي مشارکتي در مناطق مختلف شهر تهران به ازاي هرمترمربع مساحت زمين يا ملک کلنگي، بين يک ميليون تا ۸ ميليون تومان تعيين مي شود که بسته به موقعيت جغرافيايي ملک، منطقه اي که در آن واقع شده، سطح تقاضا براي ساخت وساز و ساير ويژگي هاي مربوط به ملک(مساحت، طول بر، تعداد مالکان و...)، متفاوت است؛ هر چند در برخي از موارد استثنا ممکن است مبلغ بلاعوض کمتر يا بيشتر از بازه اعلام شده تعيين شود. در مناطق ۲ و ۵ شهر تهران (دو منطقه پرساخت، مصرفي و پرتقاضا)، ميانگين مبلغ بلاعوض به ازاي هرمترمربع مساحت ملک کلنگي يا زمين موردنظر، از ۲ تا ۳ ميليون تومان شروع شده و تا ۷ ميليون تومان هم مي رسد؛ هر چند ممکن است در اين دو منطقه نيز استثنائاتي بابت تعيين مبلغ بلاعوض کمتر يا بيشتر از بازه اعلام شده وجود داشته باشد. در مناطق شمالي شهر تهران(يک و سه)نيز مبلغ بلاعوض عمدتا از مترمربعي ۴ ميليون تومان تعيين مي شود. هم اکنون در برخي از مناطق مرغوب شمال تهران(عمدتا مناطق يک و سه)، برخي از املاک کلنگي به صورت سهم ۵۰–۵۰ بين مالک و سازنده براي ساخت مشارکتي به بازار مسکن معرفي مي شوند. اين در حالي است که پيش از اين، اين سهم عمدتا با لحاظ سهم ۶۰ يا ۷۰ درصدي براي مالک زمين(به دليل گران قيمت بودن زمين در اين مناطق)، در برابر سهم ۴۰ يا ۳۰ درصدي سازنده تعيين مي شد.
    فعالان بازار ساخت وساز در اين مناطق دو دليل عمده براي تغيير نسبت مشارکت در برخي از پروژه هاي ساختماني مناطق شمالي شهر تهران اعلام مي کنند؛ مبني بر اينکه آن دسته از املاک کلنگي که هم اکنون در اين مناطق به صورت سهم ۵۰ به ۵۰ به بازار مشارکت معرفي مي شوند زمين هاي بزرگ متراژ (عمدتا با مساحت بيش از هزار مترمربع) هستند که هر سازنده اي توان ورود به عمليات ساخت آنها را ندارد و تنها برخي سازندگان خاص با بنيه مالي قوي مي توانند اقدام به ساخت و ساز روي اين زمين ها کنند؛ همين عامل موجب شده تا از سوي ديگر مالکان با تعيين مبلغ بلاعوض چند برابري، سهم ۵۰ درصدي براي سازنده را بپذيرند. در واقع با افزايش مبلغ بلاعوض، افزايش سهم سازنده در اين گروه از پروژه ها تا حد زيادي براي مالکان جبران خواهد شد.
    هر چند عمده سازندگان طي هفته هاي گذشته تحت تاثير تغييرات لحظه اي قيمت مصالح و تورم شديد در بازار زمين و املاک کلنگي از ورود به پروژه هاي ساختماني جديد خودداري کردند؛ اما برخي سازندگان تحت تاثير دو برداشت از آينده بازار ملک اقدام به ساخت مشارکتي مسکن کردند. گروهي از اين سازندگان با انگيزه مصون ماندن از افزايش مجدد هزينه ساخت و ساز و قيمت مصالح در ماه ها و هفته هاي پيش رو و همچنين ادامه روند رشد قيمت مسکن، به بازار مشارکت در ساخت ورود کرده و اقدام به شروع عمليات ساختماني جديد کرده اند. دسته ديگري از سازندگان نيز با چشم انداز رشد مجدد قيمت مسکن در ماه هاي آتي و جبران افزايش هزينه هاي ساخت و هزينه تامين زمين در قيمت فروش آپارتمان هاي نوساز، اقدام به تکميل واحدهاي مسکوني نيمه کاره يا شروع پروژه هاي جديد کرده اند.
    
    ۷۷ روز نفس گير در بازار ساختمان / «دنياي اقتصاد» از خسارت شوک هاي ارزي به ساخت و سازهاي مسکوني گزارش مي دهد
    


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4395 به تاريخ 17/5/97، صفحه 7 (مسكن و عمران)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 17 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
نشريه سامانه هاي غيرخطي در مهندسي برق
متن مطالب شماره 2 (پياپي 8)، پاييز و زمستان 1397را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است