|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/8/6: نقطه انحرافي در اصلاحات شهري
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4659
شنبه 29 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4459 6/8/97 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


گزارش 
نقطه انحرافي در اصلاحات شهري
شوراي شهر پايتخت امتياز اضافي به بسازبفروش ها مي دهد؟


عقب نشيني شهرداري از منافع شهر در فرمول «تخفيف نقدي عوارض ساختماني»

دنياي اقتصاد : مديران شهري پايتخت دو ماه بعد از اصلاح فرمول «تخفيف نقدي عوارض ساختماني»، به دليل آنچه «بازتاب مقاومت معترضان به فرمول جديد در وصولي هاي شهرداري» عنوان مي شود، لايحه جديدي براي بازگشت به فرمول معيوب تدارك ديده اند. اين اقدام يك نقطه انحرافي در مسير اصلاحات شهري است كه اگر امروز در شورا تصويب شود، مجددا منافع گروهي خاص به منافع شهر و شهروندان ترجيح داده خواهد شد. رئيس كميته شفافيت شورا پيشنهاد كرده است به جاي اين لايحه، نرخ عوارض در مناطق مختلف، متفاوت تعيين شود.

پارلمان محلي پايتخت امروز يك لايحه انحرافي بابت ارائه امتياز اضافي به بسازبفروش ها را در دستور بررسي قرار مي دهد. تغيير سه باره شهردار تهران ظرف كمتر از 5/ 1 سال گذشته، سبب قرارگيري مجموعه مديران و معاونان شهرداري تهران در يك  وضعيت برزخي شده و فضاي تصميم گيري مديريت شهري را براي حل چالش هاي اصلي شهر و قرارگيري پايتخت بر ريل توسعه و ارتقاي كيفي زندگي، «غبارآلود»، «متزلزل» و «ناپايدار» كرده است. در چنين فضايي مديريت مالي شهرداري تهران با توجيه كاهش منابع نقد، لايحه اي را تنظيم و براي تصويب در صحن علني امروز شوراي شهر ارائه كرده كه در صورت راي اكثريت اعضاي شورا يك زيان دو طرفه به نظام مديريت شهري و مجموعه پايتخت وارد خواهد شد.به گزارش «دنياي اقتصاد» دو ماه پيش، پارلمان محلي پايتخت در تصميمي صحيح، فرمول نادرست تخفيف به پرداخت نقدي مودياني كه بابت صدور مجوز ساخت وساز به شهرداري بدهكار بودند را اصلاح كرد و برمبناي اين تصميم بنا شد رابطه مالي جديدي ميان سازندگان و شهرداري تهران برقرار شود.

در فرمول معيوب و يك سر باخت سال هاي گذشته مطابق با فرمول تعريف شده، سازنده ها براي پرداخت عوارض ساختماني به شهرداري دو راه پيش رو داشتند. مسير نخست، پرداخت نقدي بود. در اين مسير سازنده ها در مقابل پرداخت نقدي عوارض ساختماني معادل 23 درصد مشمول تخفيف (اين تخفيف طي سال هاي گذشته به عنوان جايزه خوش حسابي شناخته مي شد) مي شدند اما اگر سازنده ها مسير غيرنقد را انتخاب مي كردند عمليات تقسيط كه حداكثر تا سه سال مجاز شناخته مي شد، مشمول هيچ هزينه اي براي موديان نمي شد. به اين ترتيب برخلاف سازنده ها، كه از يكسو هم از ميزان تخفيف بالا براي پرداخت نقدي استفاده مي كردند و از سوي ديگر، در صورت پرداخت اقساطي بدهي خود به شهرداري، هزينه اي را پرداخت نمي كردند، از بابت اجراي اين فرمول هيچ منافعي به شهرداري و شهروندان پايتخت نمي رسيد.

از اين رو پارلمان محلي پايتخت، در قالب يك اصلاحيه اين رابطه مالي را به نوعي به نفع شهر و شهروندان تغيير داد. به اين صورت كه در رابطه مالي جديد، اگرچه طول دوره اقساط و ميزان پرداخت نقدي تغييري نكرده اما پرداخت قسطي مشمول نرخ سود 9 درصد (نرخ سود به مبلغ تقسيط شده اعمال مي شود) مي شود. علاوه بر اين، در صورتي كه راه تسويه نقد را سازنده ها انتخاب كنند معادل نرخ سود سپرده بانكي مشمول 15 درصد معافيت يا تخفيف در پرداخت مي شوند. يعني سازنده با چشم پوشي از فرصت سپرده گذاري در بانك، مشمول تخفيف براي پرداخت نقدي بدهي خود به شهرداري خواهد شد.

ظاهر رابطه مالي جديد اين است كه تخفيف نقدي در فرمول جديد، 8 واحد درصد از رابطه گذشته كاهش پيدا كرده است. بنابراين ظاهر اين فرمول اين طور تعريف مي شود كه به نفع سازنده ها است كه پرداخت غيرنقدي داشته باشند چراكه در مسير پرداخت نقدي تخفيف زيادي نصيب آنها نسبت به گذشته نخواهد شد اما باطن رابطه جديد و فرمولي كه شهرداري براي پرداخت مبلغ عوارض سازنده ها و بدهي موديان تعريف كرده نشان مي دهد عايدي سازنده ها در پرداخت نقدي به شهرداري دست كم يك واحد درصد از فرمول قبلي افزايش پيدا كرده است و در عين حال پرداخت غيرنقدي برخلاف رويه گذشته در شكل جديد مشمول سالانه 9 درصد سود(معادل نصف سود تسهيلات بانكي) مي شود كه به اين ترتيب پرداخت غيرنقدي يك روش هزينه زا براي سازنده ها جهت تسويه مالي با شهرداري مي شود و بايد هزينه اضافه تري را به شهرداري تهران پرداخت كنند. چراكه در فرمول گذشته تخفيف در نظرگرفته شده براي سازند گاني كه مسير نقدي را براي پرداخت بدهي خود به شهرداري انتخاب مي كردند معادل 23درصد بود و در فرمول جديد اين تخفيف به 15درصد رسيده است اما با توجه به اينكه در پرداخت غيرنقدي سود در نظر گرفته مي شود؛ نرخ واقعي براي تسويه نقدي عملا معادل 24 درصد خواهد بود.

به اعتقاد كارشناسان شهري تصويب اين لايحه به عنوان يك فرمول عادلانه علاوه بر آنكه يك اهرم تشويقي براي پرداخت نقدي مطالبات شهرداري در حوزه شهرسازي محسوب مي شود، منافع شهر و شهروندان را بابت شارژ نقدي بودجه پايتخت تضمين مي كند. با اين حال به نظر مي رسد در دوماه گذشته از تصميم شوراي شهر، اجراي فرمول جديد با مقاومت معترضان روبه رو شده و از همين رو معاونت مالي شهرداري سعي دارد با اصلاح مجدد اين لايحه، فرمول گذشته را به جريان بيندازد.

بهاره آروين، رئيس كميته شفافيت شوراي شهر تهران با اشاره به دو سناريوي احتمالي براي پاسخ به چرايي اين تصميم از سوي شهرداري جهت اصلاح مجدد فرمول اخذ عوارض از سازنده ها معتقد است: هر چند قابل انتظار بود كه اين مقاومت به كاهش درآمدهاي نقدي شهرداري تهران از محل دريافت عوارض صدور پروانه در ماه هاي ابتدايي اجراي اين مصوبه بينجامد اما در پاسخ به اين سوال، دو سناريو قابل طرح است؛ سناريوي خوشبينانه اين است كه شهرداري تهران به دليل اوضاع نابسامان مالي مدام تصميماتي مي گيرد كه به جاي بهتر كردن وضعيت، مدام اوضاعش را بدتر مي كند. سناريوي بدبينانه اما اين است كه شبكه اي از بسازبفروش هاي قدرتمند با ابزارهاي مختلف قادر به پيشبرد منافع خود در شهرداري تهران بوده و درحالي كه ارائه تخفيف روي همين درصد ناچيز عوارض صدور پروانه نه با منافع شهر سازگار است و نه منفعت شهرداري تهران را بيشينه مي كند، اما با عدم پرداخت به موقع عوارض و با استناد به كاهش شديد درآمدها كه از اين مقاومت معترضانه متقاضيان دريافت پروانه ساختماني ناشي شده است، درصدد وادار كردن دوره جديد مديريت شهري به عقب نشيني از تغيير ريل گذاري سياست گذارانه در حوزه شهرسازي هستند.

به گفته آروين اصلاحات پيشنهادي با تكيه بر دو اصل به شوراي شهر تهران ارائه شده است. نخست آنكه در صورت تصويب اين لايحه در جلسه امروز، ميزان تخفيف به پرداخت هاي نقدي افزايش پيدا مي كند و دوم آنكه شهرداري مجاز مي شود تقسيط را راسا و بدون استفاده از كمك بانك عامل انجام دهد. اين عضو شوراي شهر تهران با تاكيد بر آنكه اين اصلاحات به معناي بازگشت ريل گذاري به مسير قبلي است، عنوان كرد: افزايش تخفيف پرداخت نقدي يا به عبارتي بازگشت به مسير قبلي، آشكارا نه با منافع شهر سازگار است نه با منافع شهرداري بلكه صرفا افزايش منافع بسازبفروش هاي بزرگ شهر را هدف گرفته است.

اين در حالي است كه در مقطع كنوني قيمت مسكن رشدي 80 درصدي را نسبت به سال گذشته تجربه مي كند و قيمت مصالح ساختماني نيز رشدي 70 درصدي داشته است، عدم افزايش عوارض صدور پروانه، سهم اين عوارض از كل هزينه هاي ساخت و فروش ملك را در سال جاري به سطح ناچيزي رسانده است. اين واقعيت وقتي روشن تر مي شود كه توجه كنيم دفترچه ارزش معاملاتي املاك كه سالانه ازسوي دولت به روزرساني مي شود و مبناي ضرايب محاسبه عوارض صدور پروانه است، در شهرداري تهران از سال 93 به روز رساني نشده است و درواقع عوارض صدور پروانه به جاي آنكه بر مبناي دفترچه ارزش معاملاتي املاك 96 محاسبه شود، بر مبناي دفترچه ارزش معاملاتي املاك 93 محاسبه مي شود.

او با طرح اين سوال كه آيا پايين بودن عوارض صدور پروانه كه به افزايش ساخت وساز در شهر تهران منجر مي شود به صلاح شهر است، گفت: درحالي كه ديگر مولفه هاي موثر بر هزينه هاي ساخت به شدت افزايش يافته اند، چرا شهرداري تهران به عنوان يك نهاد عمومي حافظ منافع شهروندان بايد از سهم شهروندان از هزينه هاي ساخت مسكن در شهر چشم پوشي كند؟ واقعا پايين نگه داشتن عوارض صدور پروانه چه منطقي مي تواند داشته باشد كه بعد روي همين عوارض پايين نگه داشته شده هم مدام تخفيف داده شود.

آروين در پاسخ به اين سوال كه در صورت پافشاري شوراي شهر براي جلوگيري از ارائه تخفيف بيشتر به موديان، مساله كاهش درآمدهاي نقد در شهرداري تهران چگونه قابل حل است، تصريح كرد: حتي اگر بپذيريم كه ارائه تخفيف بيشتر به موديان و كاهش بيشتر سهم عوارض صدور پروانه از هزينه هاي ساخت به صلاح شهر و شهرداري نيست و شوراي شهر بايد قاطعانه بر سر سياست گذاري اصلاح كننده روندهاي قبلي پافشاري كند اما مساله كاهش درآمدهاي نقدي شهرداري تهران كه به دليل مقاومت موديان و خودداري شان از پرداخت عوارض با تخفيف هاي كاهش يافته ايجاد شده، مساله اي جدي و غيرقابل چشم پوشي است كه نهاد سياست گذار نمي تواند به آن بي اعتنا بماند.  او توضيح داد: راه حل براي عبور از تنگناي درآمدي براي شهرداري تهران روشن است. به اين معنا كه شهرداري تهران مي تواند اعلام كند كه از ابتداي سال 98، دفترچه ارزش معاملاتي املاك مصوب 96 را مبناي محاسبه عوارض صدور پروانه قرار خواهد داد كه بر مبناي آن عوارض افزايش قابل توجهي خواهد يافت. با اين اعلام رسمي، پنج ماه باقيمانده از سال 97، به يكي از پرمراجعه ترين زمان ها براي دريافت پروانه و پرداخت عوارض آن تبديل خواهد شد و از اين طريق شهرداري تهران به راحتي مي تواند هزينه هاي ناشي از تغيير ريل گذاري جديد را جبران كند بدون اينكه اساسا اصلاحيه اي در مصوبه لازم باشد و پيام تزلزل سياست گذار در تصميماتش به بازار مخابره شود.

رئيس كميته شفافيت شوراي شهر تهران با تاكيد بر آنكه اصرار براي بازگشت به مصوبه گذشته تنها به معناي اولويت دادن به منافع بسازبفروش هاي بزرگ شهر است، گفت: اگر شورا بخواهد چنان كه در پيشنهاد كميسيون برنامه و بودجه در مورد اين لايحه آمده است، همزمان با پذيرش اصلاح مصوبه، پيام افزايش عوارض صدور پروانه را به بازار مخابره كند، به اين معني كه عجالتا يك حرفي مي زند و پاي اجرا كه برسد ممكن است بر همين مصوبه خودش مجددا اصلاحيه بزند و در موعد اجرا با يك اصلاحيه ديگر از افزايش عوارض صدور پروانه خودداري كند. او ادامه داد: تغيير سياست گذاري انجام شده معطوف به افزايش تخفيف ها تنها زماني منطقي و قابل پذيرش است كه دفترچه ارزش معاملاتي املاك به روز شود و عوارض افزايش قابل توجهي پيدا كند وگرنه در شرايط فعلي كه با توجه به افزايش قابل توجه نرخ ديگر مولفه هاي موثر بر ساخت وساز، سهم عوارض از كل هزينه هاي ساخت به شدت كاهش يافته، قاعدتا افزايش تخفيف نامعقول و بي معنا است.

عضو كميسيون برنامه و بودجه شوراي شهر تهران در عين حال معتقد است شوراي شهر به عنوان نهاد سياست گذار تنها زماني مي تواند از نرخ عوارض صدور پروانه به عنوان ابزار سياست گذاري در جهت منافع شهر و شهروندان استفاده كند كه اين عوارض سهم مناسبي از هزينه هاي ساخت داشته باشد تا بعد بتوان بر اساس جهت گيري هاي سياست گذارانه مثلا به ساخت وساز در بافت فرسوده يا به ساخت اماكن فرهنگي تخفيف داد و موارد ديگري از اين دست. درواقع ناچيز بودن سهم عوارض از كل هزينه هاي ساخت وساز، به طور كلي اين مهم ترين ابزار سياست گذاري در حوزه شهرسازي را براي سياست گذار بلااستفاده مي كند.

 او در عين حال با اشاره به مفاد اين لايحه گفت: اين لايحه اصلاحيه مصوبه اي است كه تنها دو ماه از تصويب آن گذشته است. لايحه اي كه ازسوي شهرداري تهران در تابستان 97 به شورا ارائه شد و با تغييراتي جزئي در صحن شورا به تصويب رسيد. ارائه اصلاحيه براي لايحه اي كه هنوز دو ماه از تصويب آن نگذشته است، نه فقط نشان از سردرگمي نهاد اجرا يعني شهرداري تهران در يك سياست گذاري مشخص در حوزه ماموريتي خاص اين سازمان يعني حوزه شهرسازي دارد، بلكه در صورت تصويب اين اصلاحيه، نهاد سياست گذار نيز متزلزل در تصميم گيري هايش جلوه مي كند. به منظور حفظ همين شان و جايگاه نهاد سياست گذار است كه در مجلس شوراي اسلامي، امكان اصلاح يك قانون حداقل تا شش ماه پس از تصويب آن وجود ندارد مگر با آراي دو سوم نمايندگان.

او اضافه كرد: فارغ از اين ايراد شكلي و فرمي به ارائه اين اصلاحيه، محتواي لايحه اصلاحيه نيز شامل مواردي است كه در تضاد با منافع شهر و شهرداري تهران است. توضيح آنكه در دوره جديد مديريت شهري، پس از دوبار تصويب اصلاحيه و تمديد مصوبه «مجوز تقسيط و چگونگي اخذ مطالبات شهرداري تهران» كه در دوره هاي قبلي شورا به تصويب رسيده بود، شوراي پنجم، شهرداري تهران را مكلف به ارائه لايحه جامع نحوه اخذ مطالبات شهرسازي كرد كه در نهايت در قالب لايحه «نحوه اخذ مطالبات شهرسازي شهرداري تهران» و در آخرين روزهاي باقيمانده از تمديد مصوبه قبلي به صحن شورا ارائه و با تغييراتي جزئي در صحن علني به تصويب رسيد. آروين با اشاره به ارائه اين لايحه به شكل فوريت دار به شوراي شهر تهران گفت: اين لايحه نيز كه مانند لايحه «دستورالعمل مديريت منابع و مصارف غيرنقد» به شكل فوريت دار به شورا ارائه شده است، از نظر من، تلاش ديگري از بدنه مديريتي به جامانده از دوره قبل است تا از اين وضعيت بي ثبات شده مديريت شهري بيشترين استفاده را كرده و در مهم ترين حوزه ماموريتي خاص شهرداري تهران، ريل گذاري هاي سياست گذارانه دوره جديد مديريت شهري را يك به يك به مسير قبلي مديريت گذشته بازگردانند.

او از اين رو ابراز اميدواري كرد در شوراي شهر، هوشيارانه متوجه اين نزاع جدي بر سر تغيير سياست گذاري ها باشند و با پافشاري بر سر اصول سياست گذاري ضدفساد و مبتني بر شفافيت و با ترجيح منافع شهر بر منافع بسازبفروش ها، با قاطعيت راي به رد اين دو لايحه داده و با اين راي مخالف درواقع به بازگرداندن مسير سياست گذاري به مسير مديريت گذشته مخالفت كنند. به گزارش «دنياي اقتصاد» كارشناسان شهري نيز با تاييد موضوع بازگشت به ريل تصميم گيري گذشته درخصوص نحوه اخذ مطالبات شهرداري تهران در حوزه شهرسازي، معتقدند اجراي تصميم دو ماه پيش شوراي شهر تهران مي تواند به معناي آغاز حركت مديريت شهري در جهت منافع شهر و شهروندان باشد، اين در حالي است كه عقب نشيني شوراي شهر و شهرداري از اجراي فرمول عادلانه طراحي شده مي تواند بازهم به معناي توجه صرف به منافع بسازبفروش هاي شهر تهران باشد.  

برخي كارشناسان علاوه بر توصيه به اعضاي شوراي شهر براي اخذ تصميم صحيح و مقاومت در برابر فشار موديان براي كارآمد شدن اين تصميم دو پيشنهاد جديد را نيز ارائه مي دهند تا از اين طريق اجراي فرمول جديد از اثرگذاري بيشتري برخوردار باشد. اول آنكه از ديدگاه كارشناسان اقتصاد شهري، تغييرات سطح تخفيفات و هزينه هاي وارد بر روند پرداخت غيرنقدي بايد برحسب شرايط منعطف و محدود به يك دوره زماني ويژه باشد. به اين معني كه در برخي از ماه هاي سال كه شهرداري با درآمد كم و بازار ساخت وساز با ركود مواجه است، اين شكل از فرمول پرداخت عوارض ساختماني مي تواند اثرگذارتر باشد. در عين حال از ديدگاه كارشناسان اين رابطه مالي جديد به صورت كامل تعريف نشده و براي اثرگذاري بيشتر اين تصميم مناسب است كه نرخ اسمي تخفيف كه هم اكنون معادل 15 درصد براي پرداخت هاي نقدي تعريف شده است، برحسب زمان پرداخت شناور و متغير باشد. به اين معناكه پس از اعلام زمان پرداخت فيش، سازنده اي كه به هر دليل در پرداخت نقدي تاخير كند، نرخ اسمي تخفيف كاهش پيدا كند.

نقطه انحرافي در اصلاحات شهري


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4459 به تاريخ 6/8/97، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 22 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
دو ماهنامه بشارت
متن مطالب شماره 121-122، مهر الي دي 1396را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است