|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/9/21: معادله سه مجهولي عرضه مسكن
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4659
شنبه 29 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4494 21/9/97 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


گزارش 
معادله سه مجهولي عرضه مسكن
برنامه دولت براي بافت هاي فرسوده چگونه عملياتي شود؟

نويسنده: روزنامه دنياي اقتصاد

دوگانه ورود سرمايه گذاران ساختماني به ساخت وسازهاي حمايتي

 عرضه مسكن در محدوده فرسوده و «مستعد ساخت و ساز» در درون شهرها به دليل نارسايي سياست جديد دولت، با سه مجهول مواجه است. بررسي ها درباره معادله ساخت سالانه 100 هزار واحد مسكوني در بافت هاي فرسوده كه بيش از 20 درصد آن براي تهران در نظر گرفته شده است، نشان مي دهد تسهيلات «ارزان قيمت» براي ساخت و «كارآمد» براي خريد مسكن و تعيين تكليف دوگانه فقرشهري و انبوه سازي، از جمله پيش نيازهاي حل اين معادله است. ساخت مسكن بدون فقرزدايي از سرانه هاي شهري، نقطه شكست سياست جديد است.

معادله بازآفريني محلات كلنگي و قديمي شهرها با سه مجهول بزرگ مواجه است. به گزارش «دنياي اقتصاد» بهمن ماه سال گذشته رئيس جمهور فرمان اجراي طرح ملي بازآفريني شهري را با هدف نوسازي محلات قديمي شهرها صادر كرد. در قالب اين طرح احياي 1334 محله فرسوده طي 5 سال(سالانه 270 محله) در دو قالب «ساخت سالانه 100 هزار واحد مسكوني» و «افزايش سرانه هاي خدماتي» هدف قرار گرفت. اگرچه حجم قابل توجهي از هدف برنامه ريزي شده براي ساخت مسكن در محلات كلنگي شهرها به شهر تهران مربوط مي شود اما با وجود گذشت بيش از هشت ماه از سال جاري اجراي اين طرح همچنان در بن بست قرار دارد و مطابق برنامه ريزي هاي انجام شده پيش نرفته است. طي ماه هاي گذشته يكي از دلايل عدم پيشرفت معادله بازآفريني شهري اختلاف ديدگاه ميان متولي بخش مسكن و رئيس جمهوري در شيوه اجراي طرح ملي بازآفريني بود.

همين موضوع سبب شد با وجود صدور فرمان اجرا و برنامه ريزي هاي انجام شده، سرعت قطار نوسازي شهري كند باشد. با اين حال با توجه به تغييرات پيش آمده در حوزه سياست گذاري بخش مسكن به نظر مي رسد در ادامه مسير بازآفريني شهري، گزينه منتخب از سوي رئيس جمهوري اجرايي خواهد شد. در اين مسير اگرچه جايگزيني «روش انبوه سازي به جاي محدودسازي» به عنوان راه حل ايجاد انگيزه براي ورود سرمايه گذاران به هسته قديمي شهرها از سوي دولت معرفي شده است اما صاحبنظران و كارشناسان حوزه اقتصاد مسكن معتقدند در حال حاضر معادله بازآفريني شهري با سه مجهول در محدوده بافت فرسوده مواجه است از اين رو نياز است تا دولت براي حركت قطار نوسازي بافت فرسوده در ريل صحيح به حل اين معادله نيز توجه كند.

كارنامه ارائه شده از سوي نماينده دولت در حوزه بافت فرسوده درباره عملكرد دولت براي پيشبرد برنامه هاي طراحي شده در سال جاري با هدف ساخت سالانه يكصد هزار واحد مسكوني نشان مي دهد: طي هشت ماه نخست سال جاري براي 32 هزار واحد مسكوني در محدوده بافت فرسوده شهرها پروانه ساختماني صادر شده و آماده اخذ تسهيلات هستند. علاوه بر اين براي حدود 35 هزار واحد در اراضي متعلق به دولت ظرفيت ساخت وساز ايجاد شده و آماده اخذ تسهيلات هستند. به اين ترتيب از مجموع 100 هزار واحد ظرفيت ساختماني پيش بيني شده براي سال جاري، تاكنون 67 هزار واحد مسكوني براي اخذ تسهيلات بانكي آماده شده اند. مطابق با آمار ارائه شده از سوي نماينده وزارت راه و شهرسازي منابع موردنياز براي مرحله نخست طرح ملي بازآفريني از محل صندوق توسعه ملي تامين شده است.

 در اين راستا طي تفاهم نامه ميان دولت، سازمان برنامه و بودجه و صندوق توسعه ملي رقمي معادل 3 هزار و 700 ميليارد تومان منابع در اختيار دولت و به تبع آن در اختيار بانك عامل بخش مسكن براي پرداخت تسهيلات ساخت بدون سپرده با سقف 50 ميليون تومان و نرخ سود 9 درصد قرار گرفته است. با اين وجود صاحبنظران حوزه اقتصاد مسكن معتقدند هدف گيري صحيح طرح ملي بازآفريني مسكن با حل سه مجهول معادله امكان پذير خواهد شد. حجت الله ميرزايي اقتصاددان و استاد دانشگاه در برنامه گفت وگوي ويژه خبري به تشريح اين سه مجهول و راهكارهاي رفع آن پرداخت. وي اگرچه مساله بازآفريني شهري را يك ضرورت براي نوسازي هسته فرسوده شهرها دانست اما معتقد است در مسير اجراي طرح ملي بازآفريني شهري ملاحظاتي وجود دارد كه غفلت از آنها مي تواند موفقيت كامل طرح را خدشه دار كند. وي مجهول نخست معادله بازآفريني شهري را «گسترش فقر شهري بدون توجه به افزايش سرانه هاي خدماتي» در محدوده فرسوده شهرها عنوان كرد.

ميرزايي معتقد است دولت و شهرداري در اين حوزه با يك دوگانگي مواجه هستند اين گونه كه اگر براي افزايش تمايل سرمايه گذار براي ورود به حوزه نوسازي بافت فرسوده اقدام به افزايش تراكم ساختماني بيش از سقف پيش بيني شده در طرح تفصيلي كند، از يكسو با افزايش جمعيت پذيري در اين مناطق و از سوي ديگر با كاهش سرانه هاي خدماتي براي گسترش سطح كاربري هاي مسكوني مواجه خواهد شد. از طرف ديگر اگر بنا باشد به ميزان تراكم ساختماني فعلي در محدوده بافت فرسوده كه معادل 5/ 2 طبقه است اكتفا كند ممكن است سرمايه گذار رغبت چنداني براي ورود به اين عرصه نداشته باشد. اين استاد دانشگاه راهكار رفع دوگانه سياست گذار در اين بخش را در ايجاد انگيزه براي سرمايه گذار براي ورود به عرصه ساخت ساير كاربري ها معرفي كرد.

به گفته وي در حال حاضر دولت و شهرداري به عنوان دو ضلع اصلي متولي اجراي طرح ملي بازآفريني شهري دو ابزار اصلي شامل زمين و عوارض ساختماني را در اختيار دارند. از اين رو مي توانند نحوه واگذاري اين ابزارها را به سازندگان و سرمايه گذاران بخش خصوصي به گونه اي تنظيم كنند كه سرمايه گذاري براي ساخت ساير كاربري هاي خدماتي براي آنها نيز صرفه اقتصادي داشته باشد. در اين صورت دولت و شهرداري مي توانند از گسترش فقر شهري در محدوده بافت فرسوده جلوگيري كنند. ميرزايي معتقد است: اگر قرار باشد طرح بارگذاري و تراكم جمعيت اجرا شود و به دنبال آن سرانه فضاي سبز در بافت فرسوده كمتر شود دولت و شهرداري بايد منابع روشن و مشخصي براي توسعه فضاي سبز را در اين محدوده از شهر درنظر بگيرند. اين اقتصاددان مجهول دوم معادله بازآفريني شهري را «بوروكراسي صدور مجوزهاي ساختماني» دانست.

وي با اشاره به اينكه ساخت و ساز در بافت ناكارآمد شهري تابع رونق و ركود بازار مسكن است ادامه داد: نمي توان انتظار داشت كه در شرايطي كه بازار مسكن در ركود است رونق جدي را در بازآفريني شهري شاهد باشيم، دوره صدور پروانه ساخت و ساز در تهران طولاني است و بايد راه هاي ميانبر را پيش بيني كرد. اين استاد دانشگاه با اشاره به اينكه بايد سازو كارهاي انگيزشي و تقاضاي موثر را لحاظ كرد، افزود: بيش از متغيرهاي مالي متغيرهاي نهادي بسيار موثر است، زمان صدور پروانه ساخت در تهران بين 6 تا 9 ماه است و گاهي به يك سال هم مي رسد كه بايد در اين راستا اقدام به تجديدنظر كرد. در اين زمينه محمدسالاري رئيس كميسيون شهرسازي و معماري شوراي شهر تهران، عنوان كرده كه طولاني بودن صدور پروانه ساختماني بيش از 40 دليل دارد كه برخي دلايل مهم است. يكي از دلايل مهم آن سازوكار و تعاملي است كه با سازمان نظام مهندسي وجود دارد. اما براي رفع اين چالش در حوزه ساخت وساز، آيا راهكاري وجود دارد؟

پيروز حناچي شهردار تهران يكي از راهكارهاي كاهش زمان صدور پروانه ساختماني در شهر تهران را استفاده از پلان هاي تيپ مي داند. وي در زمان حضور در معاونت شهرسازي و معماري در قامت معاون شهردار، عنوان كرده بود: «بررسي هاي انجام شده از پراكنش و فراواني پلاك هاي ثبتي شهر تهران نشان مي دهد كه مي توان براي كاهش زمان صدور پروانه ساختماني از پلان هاي تيپ استفاده كرد. در اين صورت مي توان در خوش بينانه ترين حالت زمان صدور پروانه ساختماني را از دو سال كنوني به دو ماه يا كمتر كاهش داد.»

علاوه بر اين دو مجهول، ميرزايي چالش هاي پرداخت «وام ساخت و خريد ارزان قيمت» در بافت فرسوده را به عنوان مجهول سوم در اين معادله دانست.

وي با بيان اينكه در حال حاضر قدرت خريد مردم نصف شده است لذا دولت بايد تورم را جبران كند، اظهار كرد: بررسي ها نشان مي دهد تورم نقطه به نقطه شكل گرفته در بازار مسكن پايتخت در نيمه پاييز امسال به بيش از 90 درصد رسيده و همين تورم ملكي سبب شده تا قدرت خريد تسهيلات صندوق پس انداز مسكن يكم از حدود 40 درصد در سال 96 به حدود 20 درصددر سال جاري كاهش پيدا كند.  از اين رو انتظار مي رود دولت سازوكاري براي جبران كاهش قدرت خريد از يك سو و ارائه تسهيلات ارزان قيمت به سازندگان از سوي ديگر جهت ايجاد انگيزه براي ورود به محدوده بافت فرسوده ايجاد كند. ميرزايي با اشاره به اينكه بوروكراسي طولاني در دريافت وام سبب از بين رفتن انگيزه در مردم شده است، عنوان كرد: مشوق هاي مالي كمتر از 2 درصد تاثير گذار است و در حالي كه مشوق هاي كالبدي عمدتا تاثيرگذار تر هستند، بازآفريني شهري كه دولت در حال پيگيري آن است يكي از روش هايي است كه بايد در كنار ساير روش ها ادامه پيدا كند.

بررسي هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي دهد طي سال هاي گذشته پاشنه آشيل اصلي در جريان كم سرعت نوسازي بافت فرسوده شهرها، ارائه نشدن تسهيلات ساخت و خريد ارزان قيمت به متقاضيان و سازندگان بوده است.  به طوري كه اگرچه اعتبار لازم براي نوسازي بافت فرسوده در شبكه بانكي تعريف شده و تعداد مشخصي تسهيلات در اين حوزه پرداخت شده، اما اين تسهيلات همان وام مصوب دولت و بانك مركزي كه سازندگان و خريداران مسكن در منطقه كلنگي شهرها منتظر آن بودند، نبوده است. طبق مصوبه دولت و بانك مركزي بنا بود از سال 93 تاكنون وام 9 درصدي براي ساخت و ساز در بافت فرسوده پرداخت شود.

از طرف ديگر متقاضيان مصرفي كه براي خريد واحد مسكوني نوساز در محدوده بافت فرسوده برنامه ريزي داشتند در صورت پرداخت وام با نرخ سود تك رقمي امكان بازپرداخت اقساط ماهانه را به لحاظ اقتصادي پيدا مي كردند. اين در حالي است كه نرخ سود تمام تسهيلات پرداخت شده به سازندگان از سال 93 تاكنون معادل 18 درصد بوده است. گزارش جامع برپايه حجم تسهيلات نوسازي پرداخت شده از سوي شبكه بانكي و ميزان واحدهاي مسكوني فروش اقساطي در محدوده فرسوده شهرها نشان مي دهد در فاصله سال 94 تا نيمه سال جاري، 45 هزار واحد مسكوني با استفاده از تسهيلات نوسازي در مناطق كلنگي سراسر كشور ساخته شده است. با توجه به بازه زماني و طول دوره ساخت مسكن طي اين مدت بايد از اين تعداد دست كم 30 هزار واحد فروش اقساطي شده باشد اما آمارها نشان مي دهد تاكنون فقط 14 هزار واحد فروخته شده است.

ميرزايي در پايان درخصوص روش انتخابي براي نوسازي بافت فرسوده شهرهاي بزرگ كشور كه بايد مدنظر دولت و متولي بخش مسكن قرار گيرد، اظهار كرد: پيش از اين وزارت راه و شهرسازي براي نوسازي بافت هاي فرسوده از رويكرد تجميعي با حفظ هويت محله اي به نتايج خوبي دست پيدا كرده اما به نظر مي رسد در مقطع كنوني انتخاب دولت رويكرد انبوه سازي در بافت فرسوده است. وي ادامه داد: اگرچه استفاده از اين روش در برخي از محلات شهرهاي بزرگ براي نوسازي بافت فرسوده لازم است اما در بسياري ديگر از محلات قديمي شهرها استفاده از اين روش نه لازم و نه ممكن است چراكه پيامدهاي مخرب استفاده از اين روش پيش از اين نيز در سال هاي گذشته در برخي از شهرها مشاهده شده است.

 به عنوان مثال در بخشي از بافت فرسوده محله هرندي در پايتخت چاره اي جز نوسازي بلوكي با حضور سرمايه گذار قدرتمند وجود ندارد چراكه سرمايه اجتماعي موجود در اين محلات براي نوسازي كافي نيست اما تجربه نوسازي محدوده اراضي اطراف حرم امام رضا(ع) در مشهد نمونه نامناسب استفاده از اين روش است كه منجر به به هم ريختگي بافت شهري در سطح گسترده شده است. وي تاكيد كرد: مي توان گفت الزاما در همه محلات با انبوه سازي و نوسازي گسترده بلوكي نمي توان به نتايج مناسبي دست پيدا كرد. وي با اشاره به اينكه يك ميليون و دويست هزار نفر در شهر مشهد و 800 هزار نفر در تبريز در سكونتگاه هاي ناكارآمد و بافت فرسوده زندگي مي كنند، بيان كرد: آيا 3 هزار و700 ميليارد تومان براي 20 هزار هكتار كافي است؟ همكاران ما با ركود بازار مسكن و بازار رها شده مواجه شده اند.

معادله سه مجهولي عرضه مسكن


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4494 به تاريخ 21/9/97، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 16 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
مجله آموزش محيط زيست و توسعه پايدار
متن مطالب شماره 3 (پياپي 703)، بهار 1398را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است