|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/10/9: انتخاب اول خريداران مسكن
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4662
سه شنبه 1 مرداد 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4509 9/10/97 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


انتخاب اول خريداران مسكن
سريال تغيير وزن «نوساز» و «قديمي» در معاملات املاك پايتخت ركورد زد


«دنياي اقتصاد» بررسي مي كند؛ چرا آپارتمان هاي پيشتاز سهم غالب در فروش را از دست داده اند؟

دنياي اقتصاد : وزن «نوساز»ها در بازار معاملات مسكن تهران در ادامه دومينوي «كاهش»، به پايين ترين حد طي 8 ماه گذشته رسيده و در مقابل، سهم در حال افزايش آپارتمان هاي «قديمي» از فروش، در همين بازه زماني، ركورد زده است. اين افت و خيز سهم دو گروه سني واحدهاي مسكوني در معاملات املاك پايتخت، عملا خانه هاي كم سن اما گران قيمت را از دايره انتخاب اول متقاضيان خارج و خانه هاي 16 تا 20 سال ساخت را جايگزين كرده است. سه علت از جمله اختلاف 23 درصدي سطح قيمت ها، در اين تغيير سريع وزن نقش دارد.

دومينوي تغيير وزن آپارتمان هاي نوساز و قديمي ساز در معاملات ماهانه مسكن كه همچنان ادامه دارد، در آخرين ماه فصل پاييز ركورد زد. سهم نوسازها از كل معاملات مسكن انجام شده در آذر ماه به پايين ترين حد خود در هشت ماه اخير رسيد و به همين نسبت ركورد 8 ماهه بيشترين سهم آپارتمان هاي قديمي ساز 16 تا 20 ساله از معاملات نيز شكست. در حال حاضر آپارتمان هاي قديمي تحت تاثير سه عامل به انتخاب اول خريداران مسكن تبديل شده و وزن آنها از معاملات به حدي رسيده كه دست كم در طول سال هاي 95 و 96 بي سابقه بوده است.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، روند كاهش سهم نوسازها از معاملات مسكن از ابتداي امسال كه معاملات رونق گرفت آغاز شد. برخلاف انتظار، رونق معاملات در دوره كنوني به جاي اينكه موجب تقويت سهم آپارتمان هاي نوساز از معاملات تحت تاثير افزايش تمايل به خريد واحدهاي نوساز شود، به دليل جهش قيمت مسكن به كاهش سهم اين گروه سني از كل معاملات انجاميد و اين روند در هشت ماهه اخير به شكل مستمر ادامه پيدا كرد. از اواسط تابستان به بعد كه ريزش معاملات تحت تاثير همين شرايط آغاز شد، سرعت كاهش وزن نوسازها از كل آپارتمان هاي مسكوني فروخته شده بيشتر شد چراكه شاهد ثبت ركورد در زمينه رشد قيمت مسكن نيز بوديم تا اينكه در آذرماه ريزش سهم نوسازها از معاملات ركورد زد. بر اساس گزارش بانك مركزي از رده بندي گروه هاي سني در معاملات مسكن، سهم آپارتمان هاي نوساز كه در دوره ركود و پيش رونق بازار مسكن در سال هاي 95 و اوايل 96 بيش از 50 و بعضا تا حدود 55 درصد و در آذر پارسال 8/ 48 درصد بود، در آذر ماه امسال به 4/ 43 درصد رسيد و ركورد هشت ماهه پايين ترين سهم فروش در پايان پاييز ثبت شد. دانستن اين گزاره كه چنين سهمي در طول سال هاي 95 و 96 براي آپارتمان هاي نوساز تا 5 سال ساخت بي سابقه بوده است، نشان مي دهد تا چه اندازه تحولات قيمتي بر رفتار متقاضيان خريد مسكن در سال جاري اثر گذاشته است.

آذر ماه همچنين موعد ثبت يك ركورد ديگر در بازار مسكن بود كه نشان مي دهد تحت تاثير تحولات قيمتي ماه هاي اخير، سهم يك گروه سني ديگر از آپارتمان ها نيز با افزايش چشمگير روبه رو شده است. آپارتمان هاي قديمي ساز تهران با سن بناي 16 تا 20 سال كه در دوره ركود و پيش رونق سهمي حول و حوش 10 تا 11 درصد از كل معاملات را داشته اند، در طول چند ماه اخير همسو با ريزش نوسازها سهم بيشتري از معاملات پيدا كرده اند و در نهايت اين گروه سني هم صاحب ركورد هشت ماهه بيشترين سهم از معاملات در آذر ماه شد. بر اساس گزارش بانك مركزي طي آذر ماه سهم اين آپارتمان ها از كل املاك مسكوني فروخته شده به 4/ 15 درصد رسيد كه چنين وزن بالايي براي اين گروه نيز همچون وزن پايين نوسازها دست كم در طول سال هاي 95 و 96 بي سابقه بوده است.

رفتار دومينووار تغيير وزن آپارتمان هاي نوساز تا 5 سال ساخت و قديمي ساز (16 تا 20 ساله) نشان دهنده تبديل املاك قديمي به انتخاب اول خريداران مسكن در شرايط كنوني بازار مسكن است. هرچند هنوز هم بيشترين سهم از معاملات ماهانه مسكن به گروه سني نوسازها تعلق دارد اما به سه دليل اين آپارتمان ها سهم غالب خود از كل فروش بازار مسكن را از دست داده و در يك فرآيند تدريجي جاي خود را به گروه هاي سني ديگر داده اند. علت اول «خودداري از عرضه به بازار معاملات ملك» تحت تاثير ارزشمند تلقي كردن واحدهاي نوساز از سوي سازنده ها با اين تصور كه در ماه هاي آينده بهتر و با قيمت بالاتري مي توانند آنها را بفروشند، است. اين در حالي است كه بسياري از كارشناسان معتقدند چنين تصوري تو خالي است، چراكه در حال حاضر ركود عميقي دامنگير بازار مسكن شده و اين وضعيت مي تواند منجر به خروج بلندمدت متقاضيان خريد مسكن از بازار شود. در اين صورت وقوع اتفاقي كه در سال هاي 94 تا 96 در بازار مسكن رخ داد، بسيار محتمل است. در آن مقطع زماني تحت تاثير شرايط ركود و پس از آن پيش رونق، اغلب سازنده هايي كه قصد فروش آپارتمان هاي خود را داشتند تا بتوانند با نقدينگي حاصل از آن ساخت و ساز جديد را كليد بزنند، ناكام بودند و تقاضاي موثر براي خريد واحدهاي تكميل شده آنها در بازار مسكن بسيار اندك بود. اكنون نيز با توجه به اينكه احتمال حاكم ماندن شرايط ركودي در بازار به مدت يك سال يا حتي بيشتر كم نيست، ارزشمند تلقي كردن واحدهاي نوساز و به نوعي احتكار آنها از سوي سازنده ها ممكن است نشات گرفته از  يك تصور توخالي باشد و آنها را به ورطه حبس نقدينگي در پروژه هاي تكميل شده بدون متقاضي بكشاند.

«كمبود طبيعي عرضه» علت دوم تبديل واحدهاي قديمي به انتخاب اول خريداران و سست شدن جايگاه آپارتمان هاي پيشتاز بازار مسكن در ميان متقاضيان خريد ملك است. كاهش تعداد واحدهاي نوساز قابل فروش پيامد طبيعي ناشي از كمبود تيراژ ساخت و ساز طي دو سال گذشته و نيز زمينگير شدن شماري از سازنده ها در جريان تكميل پروژه ها در نيمه اول امسال است. نوسان شديد قيمت ارز، ناياب شدن برخي مصالح ساختماني در بازار و به دنبال آن افزايش قيمت شديد برخي از گروه هاي مصالح سبب شد بسياري از سازنده ها از ادامه اجراي پروژه هاي در دست اجرا ناتوان شوند يا براي مدتي به اميد بازگشت ثبات به بازار از ادامه كار دست بكشند. به همين نسبت در تكميل واحدهاي مسكوني نيز تاخير ايجاد شد و بر همين اساس بخشي از كمبود عرضه واحدهاي نوساز در بازار، طبيعي تلقي مي شود.

علت سوم ركوردزني كاهش سهم نوسازها و افزايش سهم قديمي سازها در بازار مسكن آذرماه را نيز بايد به «عكس العمل خريداران مسكن به تورم ملكي» نسبت داد. در شرايطي كه قيمت مسكن در آذر ماه با 92 درصد رشد نقطه اي نسبت به ماه مشابه پارسال، تقريبا دو برابر شده است، آپارتمان هاي نوساز نيز از دايره انتخاب بسياري از متقاضيان مسكن اعم از متقاضيان سرمايه اي و مصرفي خارج شده است. متقاضيان سرمايه اي طبعا به دنبال خريد آپارتمان هاي «به قيمت رسيده» هستند و متقاضيان مصرفي نيز آپارتمان هايي كه به بودجه آنها نزديك تر است را در اولويت جست وجو قرار مي دهند. به همين دليل تقاضا براي خريد آپارتمان هاي قديمي در ماه هاي اخير افزايش قابل توجهي داشته و جايگزين بخشي از تقاضاي آپارتمان هاي نوساز شده است.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، گزارش مركز آمار نشان مي دهد طي 9 ماه اخير كه تقاضاهاي مسكن به تدريج واحدهاي نوساز را از دايره انتخاب خود خارج كرده و به قديمي سازها اولويت داده اند، ميانگين سن خريد آپارتمان نيز افزايش يافته است. ميانگين عمر آپارتمان هاي فروخته شده در سال 97 با دو سال افزايش نسبت به سال 95 از 9 به 11 سال رسيده است. آمار مذكور نيز مويد اين واقعيت است كه خريداران مسكن با افزايش سن بناي خريداري شده تلاش كرده اند در ماه هاي اخير متناسب با بودجه خود خريد كنند و در نتيجه امسال كيفيت سني معاملات خريد مسكن افت كرده است. آمارهاي رسمي از بازار مسكن نشان مي دهد در اواخر پاييز امسال ميانگين قيمت فروش واحدهاي 16 تا 20 سال ساخت مترمربعي 8 ميليون و 300 هزار تومان بوده، در حالي كه ميانگين قيمت فروش هر مترمربع واحد نوساز در اين مقطع زماني 23 درصد بالاتر يعني حدود 10 ميليون و 760 هزار تومان بوده است. اين مقايسه قيمتي به خوبي نشان مي دهد خريداران آپارتمان هاي قديمي ناگزير به انتخاب از ميان فايل هاي عرضه شده با قيمت هاي پايين تر بوده اند و به همين دليل ميانگين سن واحدهاي معامله شده افزايش يافته است.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، پيامد اين وضعيت ثبت بيشترين افت معاملات در آذر 97 نسبت به ماه مشابه سال گذشته در گروه نوسازهاست. در اين ماه اگرچه كل معاملات مسكن 7/ 61 درصد ريزش كرد، اما ميزان افت معاملات در گروه نوسازهاي تا 5 سال ساخت 66 درصد بوده است. در مقابل كمترين افت معاملات در رده بندي گروه هاي سني مختلف بازار مسكن به آپارتمان هاي 16 تا 20 سال ساخت تعلق دارد كه نسبت به آذر 96 حدود 6/ 49 درصد ريزش داشته اند. به اين ترتيب اكنون در بازار زمستاني انتخاب اول در فرآيند جست وجوي متقاضيان مسكن، آپارتمان هاي قديمي ساز بوده و به همين دليل سهم غالب آپارتمان هاي نوساز از دست رفته است.

وضعيت ساير گروه هاي سني از معاملات

بر اساس گزارش بانك مركزي، آپارتمان هاي ميانسال با سن بناي 6 تا 10 سال گروه ديگري هستند كه با افزايش سهم از معاملات در آذر روبه رو بوده اند، به اين معنا كه بخشي از تقاضاي خريد مسكن نوساز به سمت اين گروه سني سوق پيدا كرده كه بهايي مناسب تر از واحدهاي نوساز و تازه ساز دارند و در عين حال سرپاتر از آپارتمان هاي بالاي 10 سال ساخت هستند. سهم اين آپارتمان ها از معاملات آذر ماه 1/ 16 درصد بوده كه نسبت به آذر پارسال 2/ 1 واحد درصد كاهش يافته است. همچنين آپارتمان هاي سالخورده 11 تا 15 ساله آخرين گروه سني هستند كه مي توان براي خريد آنها از به صرفه ترين وام بانكي خريد مسكن يعني وام از محل صندوق پس انداز مسكن يكم استفاده كرد، از معاملات آذر سهمي معادل 9/ 13 درصد داشته اند كه البته با كاهش كمتر از يك واحد درصدي نسبت به آذر پارسال همراه بوده است.

گزارش بانك مركزي از وضعيت زمين نيز حاكي از افزايش سهم اين گروه از املاك از كل معاملات ماه پاياني پاييز است. در آذر ماه 2/ 11 درصد از املاك مسكوني فروخته شده كلنگي بوده كه اين ميزان نسبت به ماه مشابه پارسال 4/ 1 واحد درصد افزايش داشته است. افزايش خريد و فروش زمين رخدادي است كه تحت تاثير رونق بازار مسكن به وقوع پيوست و برخي از سازنده ها كه به دليل طولاني شدن دوره ركود قبلي بازار مسكن از گردونه كار ساخت و ساز خارج شده بودند، با مشاهده رشد معاملات و البته شروع روند افزايش قيمت ها به بازار مسكن بازگشتند و با خريد زمين، خود را براي سرمايه گذاري جديد ملكي و ساخت و ساز آتي تجهيز كردند، هر چند رخدادهاي غيرمنتظره در اقتصاد و آشفتگي در بازار مصالح ساختماني سبب شد بسياري از سازنده ها نتوانند آن گونه كه برنامه ريزي كرده بودند، اجراي پروژه هاي خود را با سرعت در پيش بگيرند. به گزارش «دنياي اقتصاد»، بازار مسكن در شرايط فعلي تحت تاثير سه علت شناسايي شده كه در اين گزارش به آنها پرداخته شد، علامت هشدار مهمي به سمت عرضه نشان داد؛ هشدار نسبت به اينكه حتي اگر قيمت هاي پيشنهادي سازنده ها و مالكان آپارتمان هاي نوساز در سطح كنوني باقي بماند و بيش از اين افزايش نداشته باشد نيز، سهم واحدهاي نوساز از معاملات به كمترين حد ممكن نزديك شده و با كم شدن سهم فروش اين املاك، جايگاه غالب واحدهاي نوساز در بازار مسكن از دست خواهد رفت. به همين نسبت با ريزش معاملات اين آپارتمان ها امكان ساخت و ساز در ماه هاي آينده از سازنده ها سلب مي شود؛ به ويژه اينكه ممكن است ركود معاملاتي تا يك سال آينده و حتي بيشتر هم ادامه پيدا كند. به نظر مي رسد سازنده ها براي ادامه كار خود و حفظ روند طبيعي بازار مسكن بايد از ارزشمند تلقي كردن واحدهاي نوساز خود بيش از آنچه كه سطح كنوني قيمت هاي قطعي معاملات نشان مي دهد خودداري كنند و به اين ترتيب با توجه به جايگاه پيشتاز آنها در قيمت گذاري ساير گروه هاي سني، ثبات نسبي قيمتي به بازار مسكن بازخواهد گشت و تقاضاي مصرفي كه از خريد منصرف شده به تدريج روانه بازار خواهد شد.

انتخاب اول خريداران مسكن


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4509 به تاريخ 9/10/97، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 34 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
نشريه مهندسي بهداشت محيط
متن مطالب شماره 3 (پياپي 603)، بهار 1398را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است