|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/10/27: پاتك چيني به ركود مسكن
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4658
پنج شنبه 27 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4525 27/10/97 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


پاتك چيني به ركود مسكن
عقب نشيني تقاضا پس از جهش قيمت چگونه مهار مي شود؟


«وام درماني» معكوس براي كاهش خانه هاي خالي

 ركود مسكن در چين با سه پاتك از ناحيه دولت، بانك ها و سرمايه گذاران ساختماني، هدف اصابت قرار مي گيرد. مسوولان بخش مسكن در چين همان طور كه در زمان جهش قيمت در سال 2017 توانستند با سياست «وام درماني» از طريق محدود كردن دسترسي تقاضاي غيرخانه اولي به تسهيلات، بازار را آرام كنند اكنون نيز با سياست معكوس، به دنبال تسهيل در پرداخت وام خريد هستند. در سال 2017 به دنبال رشد بي سابقه قيمت مسكن در چين به خصوص در شهرهاي بزرگ اين كشور، مسوولان اين بخش از ابزار در اختيار و البته قابل انعطاف در بازار ملك، براي مهار جهش قيمت ها بهره گرفتند. در اين كشور، ضوابط پرداخت وام خريد مسكن منعطف است و متناسب با نوسانات بازار ملك، قابليت تغيير دارد. در آن زمان، پرداخت وام مسكن براي خريد خانه دوم، محدود شد و همزمان، مبلغ اوليه براي سپرده گذاري در حساب هاي پرداخت كننده وام خريد مسكن نيز تا دوبرابر افزايش پيدا كرد و حتي نرخ سود اين تسهيلات نيز بالا برده شد. اكنون انباشت واحدهاي مسكوني فروش نرفته در بازار مسكن چين و افزايش تعداد خانه هاي خالي در شهرهاي مختلف اين كشور، سازنده ها را به كاهش محسوس قيمت وادار كرده است. شيفت به ساخت و سازهاي مشتري پسند نيز اقدام ديگر سازنده ها است.

ركود ناشي از جهش قيمت مسكن در شهرهاي مختلف چين، به سه پاتك از سوي دولت، شبكه بانكي و شركت هاي ساختماني، مهار مي شود. بازار مسكن در چين، بعد از رونق سال هاي 2016 تا 2018 در حوزه هاي خريد و فروش ملك و ساخت و سازهاي مسكوني، اكنون به خاطر آنچه «نبود مشتري براي واحدهاي ساخته شده» و «انباشت خانه هاي خالي در مناطق شهري» عنوان مي شود، دچار بحران ركود شده و مقامات دولتي در اين كشور را نگران ضربه رساندن اين بخش به رشد اقتصادي، كرده است. قيمت مسكن در چين در سال 2016 با رشد بي سابقه طي 5 سال قبل از آن، روبه رو شد و به دنبال اين التهاب قيمتي، سياست «وام درماني» براي بازار مسكن 2017 در شهرهاي بزرگ اين كشور به اجرا درآمد. آن زمان، انعطاف كامل ضوابط و مقررات بانكي در بازار تسهيلات خريد مسكن موجب شد دولت بتواند با هماهنگي موسسات وام دهنده، ضمن تداوم حمايت از خانه اولي ها، شرايط دسترسي به تسهيلات براي ساير متقاضيان خريد ملك را محدود و سخت كند. آن زمان، ميزان سپرده گذاري اوليه براي دريافت وام از 20 درصد به 35 درصد مبلغ تسهيلات افزايش پيدا كرد و حتي براي خانه دومي ها اين ميزان به 50 درصد رسيد.

اما در حال حاضر كه بازار مسكن چين از مرحله بحران قيمتي عبور كرده و در عمق ركود معاملات ملك ناشي از نبود خريدار براي واحدهاي نوساز قرار دارد، سياست «وام درماني» معكوس به مرحله اجرا گذاشته شده است. متولي بخش مسكن در دولت چين قصد دارد مسير دسترسي به تسهيلات خريد مسكن را مجددا براي متقاضيان -از طريق رفع محدوديت هاي زمان جهش قيمت- باز كند. در كنار اين پاتك سياستي، گروهي از سازنده ها در شهرهايي كه طي دو سال گذشته سرمايه گذاري وسيع براي عرضه مسكن انجام دادند، به كاهش قيمت فروش نه تنها براي واحدهاي جديد كه براي واحدهاي فروخته شده در ماه هاي اخير، رو آورده اند.

سومين پاتك در بازار مسكن چين براي شكست ركود، اصلاح رفتار سازنده ها است. شركت هاي ساختماني تصميم گرفته اند از اين به بعد، به جاي ساخت و سازهاي بدون هدف، به ساخت و سازهاي «مشتري پسند» براي تضمين فروش واحدهاي خود روبياورند. اين نوع ساخت و ساز، خانه هايي را شامل مي شود كه اولا در مكان هاي دور افتاده (اطراف شهرها) قرار ندارد و دوم اينكه، به لحاظ متراژ و قيمت، در دايره توان مالي خانوارهاي چيني است. روند دو سال گذشته ساخت و سازهاي مسكوني در شهرهاي چين بيانگر انحراف عرضه است. سازنده ها در مناطقي كه تصور مي كردند آينده روشني براي فروش ملك مسكوني داشته باشد، شروع به فعاليت كردند اما هم اكنون، سازنده ها با كنايه نسبت به اشتباهي كه مرتكب شده اند، مشتري اين واحدها را خودشان مي دانند!

براي هو پيليانگ - فعال ساختماني - جورانگ شهري از جرثقيل ها، بتن ها و فرصت ها بود. او مطمئن بود اين شهر در اوج رونق قرار دارد كه سال گذشته با خانواده خود به آن نقل مكان كرد. طي اين مدت اين مشاور املاك 31 ساله، پس از اتمام يك ساختمان، ساخت ديگري را برنامه ريزي مي كرد. پرسش اما اينجاست كه چه كسي اين ساختمان ها را مي خرد. او در پاسخ به اين پرسش با اندكي وقفه مي گويد : «احتمالا خودم!» از ماه جولاي او تنها توانسته چند واحد بفروشد. به گزارش گروه اقتصاد بين الملل روزنامه «دنياي اقتصاد»، «نيويورك تايمز» در اين رابطه در گزارشي نوشت، آپارتمان هاي خالي و فروش نرفته، به معضل دومين اقتصاد بزرگ جهان تبديل شده است كه فراتر از آن ترمز رشد اقتصادي جهان را مي كشد. براي آپارتمان ها مشتري نيست و فروش مستغلات در حال كاهش است. بساز بفروش ها كه به اميد تداوم دوران رونق شروع به ساخت وساز كردند، اكنون زير فشار ميلياردها دلار بدهي قرار گرفته اند. شيانگ سانگژو، اقتصاددان ارشد دانشگاه رنمين پكن، در اين رابطه مي گويد: «چشم انداز بازار املاك تيره است.»

به گزارش «نيويورك تايمز»، به دنبال تلاش براي كاهش بدهي هاي متورم و همچنين تشديد تنش تجاري با ايالات متحده، اقتصاد چين روندي نزولي در پيش گرفته است. در اين رابطه كارشناسان معتقدند هر نوع راه حل براي خيز مجدد اقتصاد چين، بايد بحران مسكن اين كشور را نيز حل وفصل كند. بر اساس برآوردها، بيش از يك پنجم آپارتمان هاي شهرهاي چين - تقريبا 65ميليون - خالي هستند. گان لي، پروفسور دانشگاه مالي و اقتصاد دانشگاه جنوب غربي در چنگدو، در اين رابطه مي گويد: «ما در شرايط سخت اقتصادي هستيم. تنها انتظار اين است كه اين وضعيت وخيم تر شود.»

در مكان هايي همچون شهر جورانگ، اين شرايط براي مالكان خانه هزينه دارد. برخي بساز بفروش ها قيمت آپارتمان هاي جديد را شكسته اند تا خود را از مخمصه نجات دهند. اين، ارزش خانه خريداراني را كه پيش از اين اقدام به خريد كرده اند كاهش مي دهد، افرادي كه در اعتراض به وضعيت نامطلوب به خيابان ها آمده اند. در ماه اكتبر جمعي از خريداران آپارتمان شهر جورانگ، بيرون اداره فروش پارك مركزي - مجموعه مسكوني 22 ساختماني جمع شدند. نيروهاي امنيتي براي ممانعت از ورود معترضان به ساختمان و طلب پول هاي خود درهاي ورودي را مسدود كردند. جيا روي 24 ساله كه سال گذشته يك واحد آپارتمان در مجتمع پارك مركزي خريد در اين خصوص مي گويد: «من بسيار خشمگين هستم.» او سال گذشته پيش از اينكه اقدام به خريد كند شاهد ماه ها روند افزايشي قيمت مسكن بود. مدتي بعد اما زماني كه متوجه شد آپارتمان هاي مشابه در نصف قيمت فروخته شده اند احساس درماندگي مي كرد. او با ابراز نگراني خود در ادامه مي گويد: «ممكن نيست كه پول خود را پس بگيريد.»

بازار املاك چين مسير پرماجرا و ملتهبي را سپري كرده است. اين وضعيت عمدتا ناشي از گمانه زني ها و انتظارات هر دو گروه خريداران و بسازبفروش ها بوده است كه به واسطه تلاش هاي دولت براي مداخله وخيم تر شده است. وضعيت ركود كنوني عمدتا نتيجه ساخت وسازهاي گسترده طي سه سال اخير است كه به دنبال جهش قيمت در بسياري از شهرها بدون توجه به ذائقه تقاضا رخ داد. در اين رابطه دولت تلاش هاي بسياري كرد تا با استفاده از سياست هايي نظير ماليات املاك ملي اين بازار ملتهب را كنترل كند. نيكول وانگ، تحليلگر املاك در يك كارگزاري بورس مي گويد: «شما هرگز نخواهيد دانست موسيقي املاك چه زماني در چين متوقف خواهد شد. بنابراين شما تلاش خواهيد كرد تا جايي كه ممكن است پيش از اتمام موسيقي به فعاليت خود ادامه دهيد. در حال حاضر اين اتفاق افتاده است.»

به گزارش «نيويورك تايمز»، مسكن يكي از كليدي ترين عوامل افزايش رفاه چيني ها بوده است. اين بخش سهمي تقريبا يك سومي در رشد اقتصادي اين كشور داشته است.

به علاوه، با توجه به محدوديت هاي قانوني براي خروج ثروت از كشور و بازارهاي سهام پرنوسان، املاك بزرگ ترين منبع ثروت خانوار چيني است. بر اساس تحقيقات صورت گرفته در دانشگاه جنوب غربي اين كشور، در شهرهاي اصلي املاك و مستغلات سهم بيش از 85 درصدي از ثروت خانوارها دارند. در اين رابطه اما ذخيره ثروت روزافزون ريسكي تر مي شود. از ماه سپتامبر تاكنون ميزان متراژ به فروش رفته در بازار املاك كاهشي چشمگير يافته است. از تابستان نيز سهم آپارتمان هاي تازه ساخت روندي نزولي را تجربه كرده است. تعداد مزايده هاي شكست خورده املاك بيش از دو برابر شده است، امري كه حاكي از بي ميلي يا ناتواني خريد زمين براي ساخت وسازهاي جديد بوده است.  در اين وضعيت مردم خشمگين هستند و مقامات دولت چين و بسازبفروش هاي املاك به فكر راه چاره اند. در اين رابطه، مقامات دولتي طيف گسترده اي از اقدامات را براي آرام كردن بازار در زمان رشد قيمت ها و تب معاملات اجرايي كرده بودند كه در حال حاضر به فكر معكوس كردن برخي از آنها هستند. در ماه هاي اخير، برخي معافيت ها براي شرايط دريافت وام هاي رهني از جمله كاهش مبلغ سپرده اوليه در نظر گرفته شده است. اين سياست كه با هدف تقويت تقاضا اجرا شده است محدوديت هاي فروش مجدد را براي مالكان برمي دارد و براي دانشجويان اين امكان را فراهم مي سازد تا پس از فارغ التحصيلي در شهرهاي محل تحصيل خود ساكن شوند. در برخي شهرها، بسازبفروش ها در مفاد قراردادهاي خود با خريداران خانه تغييراتي ايجاد مي كنند تا مابه التفاوت قيمت فعلي و قيمتي كه در ابتدا پرداخت شد به آنها پرداخت شود.

با آغاز روند نزولي قيمت مسكن - در برخي شهرها اين كاهش شديدتر از آنچه در بحران مالي جهاني 2009 تجربه شد، بوده است - برخي خريداران نارضايتي خود را به خيابان ها كشانده اند. جورانگ، شهر كوچكي كه با 600 هزار جمعيت در 45 دقيقه اي مسافت خودرويي نانجينگ واقع است، در ماه هاي اخير به تنهايي شاهد حداقل 6 تظاهرات گسترده بوده است. اين شهر بيانگر قمار خريداران خانه و البته سازنده ها بر اينكه بازار پررونق نانجينگ، پايتخت سابق چين و يكي از جذاب ترين شهرهاي اين كشور، به نواحي اطراف كشيده مي شود، بوده است. بسياري از خريداران خانه كاركنان بازنشسته يا كشاورزاني هستند كه از مناطق اطراف به اين شهر آمده اند. به نظر مي رسد اين روزها اين شهر براي آينده اي آماده مي شود كه پيش بيني مي شود جمعيت آن بيش از دو برابر شود. بر اين اساس، حدود 19 پروژه ديگر شبيه پارك مركزي در دست احداث است.

شركت بسازبفروش «باغ كشور»، كه متولي ساخت پارك مركزي و ساير مجتمع هاي مسكوني در نقاط مختلف چين است، از اين وضعيت ركودي فروش بسيار متضرر شده، امري كه اين شركت را به كاهش قيمت واحدهاي خود وا داشته است. اين شركت با خشم خريداران خود مواجه است، خريداراني كه برخي از آنها پنجره هاي اداره فروش را در شهرهاي مختلف شكسته اند. در بيانيه اي مكتوب، اين شركت اعلام كرده است كه نوسانات قيمت خانه يك پديده عادي در بازار است. در بيانيه اين شركت همچنين آمده است به منظور آرام كردن خشم خريداران، ترتيبات مناسبي براي قيمت گذاري واحدهاي جديد اتخاذ خواهد شد. هو پيليانگ، مشاور املاك شهر جورانگ و رفيقش وانگ لي وي پيش از اينكه تصميم به نقل مكان به جورانگ بگيرند، واحدهاي خود را در نانجينگ فروخته بودند. تصميم آنها براي آمدن به اين شهر در ابتدا شايد درست به نظر مي رسيد. در 2016، حدود 49 هزار واحد در اين شهر به فروش رفت، رقمي بسيار بالا براي شهري كه ميانگين سالانه او نزديك به 4 هزار واحد بود. اكنون اما به گفته فعالان بازار عمده خريداران جديد تنها گمانه زني مي كنند.

پاتك چيني به ركود مسكن


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4525 به تاريخ 27/10/97، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 51 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
مجله علوم و فنون هسته اي
متن مطالب شماره 87، بهار 1398را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است