|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/11/14: فرمول 98 عوارض ساخت وساز
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4658
پنج شنبه 27 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4539 14/11/97 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


گزارش 
فرمول 98 عوارض ساخت وساز
ميزكار امروز پارلمان پايتخت؛ رابطه مالي شهرداري با سازنده ها متحول مي شود


جايگزين «معادله گنگ» و «نرخ هاي قديمي» در فيش هاي پروانه ساختماني

دنياي اقتصاد : اصلاح دوبعدي فرمول محاسبه عوارض ساخت و ساز سال 98، امروز در شوراي شهر تهران بررسي مي شود. لايحه مربوط به اين فرمول، به «معادله گنگ» فعلي در تعيين هزينه صدور مجوز ساختماني پايان مي دهد و نرخ هاي پايه عوارض را به روز مي كند. در معادله موجود، به دليل ممكن نبودن تجزيه و تحليل پرداخت ها به شهرداري زمينه بروز فساد و اعمال سليقه وجود دارد.

رابطه مالي شهرداري تهران با سازنده ها با ارائه فرمول جديد عوارض ساخت وساز در سال 98، متحول مي شود. بر مبناي فرمول جديد عوارض ساخت وساز از يكسو فرمول «گنگ و نامفهوم» محاسبه عوارض به يك فرمول «شفاف، ساده و قابل فهم» تبديل مي شود و از سوي ديگر پايه محاسباتي نرخ فيش هاي پروانه ساختماني به روز و واقعي خواهد شد. به گزارش «دنياي اقتصاد» پارلمان محلي پايتخت امروز بررسي لايحه «عوارض ارزش بهينه قانوني ناشي از طرح هاي توسعه شهري و ساخت پاركينگ محله اي» را در دستور كار خواهد داشت تا در صورت اخذ راي موافق اكثريت اعضاي شورا، فرمول محاسبه و اخذ انواع ساخت وسازهاي شهري براي پروژه هاي ساختماني در سال آينده، با تحول اساسي مواجه شود. نقشه تغيير مسير اخذ انواع عوارض ساختماني از سازنده ها در سال 98 در مرحله پيش از تصويب نهايي به گونه اي طراحي شده است كه اولا امكان محاسبه شفاف، ساده و قابل فهم نرخ انواع عوارض ساختماني را براي سازنده ها و فعالان ساختماني فراهم مي كند و دوم آنكه با توجه به تغيير نرخ پايه محاسبات ارزش املاك، نرخ ها و ضرايب در فرمول محاسبه عوارض ساخت وساز به روز و واقعي خواهند شد.

بررسي ها از جزئيات نسخه چكش كاري شده اين لايحه در كميسيون برنامه و بودجه و شهرسازي و معماري شوراي شهر تهران نشان مي دهد: تحول رابطه مالي ميان شهرداري تهران با سازنده ها، به چهار شكل رقم خواهد خورد. شكل اول آن است كه پايه انواع عوارض ساخت وساز(ارزش معاملاتي املاك) كه توسط كميسيوني در سازمان امور مالياتي تعيين و در قالب دفترچه تقويم املاك منتشر مي شود قرار است از سال 93 به سال 96 تغيير كند. مطابق دفترچه اي كه در حال حاضر ملاك محاسباتي ارزش املاك در فرمول پايه محاسبه عوارض ساخت وساز است؛ ميانگين ارزش معاملاتي املاك در شهر تهران حدود 36 هزار تومان است اما در دفترچه ارزش معاملاتي املاك مصوب سال 96 كه قرار است از سال 98، به عنوان پايه جديد محاسبه عوارض ساخت وساز در نظر گرفته شود، ميانگين ارزش معاملاتي املاك در شهر تهران با 80 درصد افزايش نسبت به دفترچه سال 93، حدود 65 هزار تومان ثبت شده است.

ماجراي تغيير ارزش معاملاتي املاك اين است كه براساس قانون اصلاح قانون ماليات هاي مستقيم در سال 96 بنا بود ارزش معاملاتي املاك معادل 2 درصد ميانگين قيمت روز املاك در شهر تهران شود(البته با توجه به افزايش قيمت مسكن طي سال هاي اخير اين نسبت در حال حاضر برقرار نيست) به اين ترتيب با توجه به تغيير پايه، نرخ انواع عوارض ساخت وساز شامل كاربري، پذيره، بنا و... به روز و واقعي و تا حدودي متناسب با ارزش روز املاك خواهند شد.

شكل دوم تحول احتمالي به وجود آمده ميان رابطه مالي شهرداري تهران و فعالان ساختماني در رابطه با اخذ انواع عوارض ساختماني براي صدور پروانه ساخت وساز به رفع ابهام فرمول گنگ و پيچيده عوارض ساخت و ساز مربوط مي شود. طي سال هاي اخير، يكي از اعتراض ها و گلايه هاي هميشگي سازنده ها نسبت به شهرداري تهران در بحث پرداخت عوارض ساخت وساز، معادله گنگ تعريف شده در فيش هاي عوارض ساخت و ساز به آنها بود. به طوري كه فرمول ارائه شده به سازنده ها براي عوارض ساخت وساز به قدري گنگ، پيچيده و نامفهوم بود كه امكان محاسبه راحت و آسان بابت رقمي كه بايد به شهرداري پرداخت كنند را از آنها سلب مي كرد.  تحليلي كه سازنده ها از اين معادله پيچيده و نامفهوم طي سال هاي اخير ارائه مي دهند آن است كه نوعي عمد در تدوين معادله گنگ محاسبه انواع عوارض ساختماني وجود داشته به اين معني كه اين امكان براي شهرداري هاي مناطق فراهم باشد كه در محاسبه عوارض ساخت وساز به جاي تبعيت از يك فرمول مشخص و ثابت، سليقه و نظر فردي را مدنظر قرار دهند. اما مطابق با آخرين چكش كاري هاي كميسيون برنامه و بودجه و تصويب در شوراي شهر تهران قرار است براي اولين بار رابطه مالي شهرداري با سازنده ها شفاف شود. به عبارت ديگر يك فرمول ساده و قابل فهم توسط طيف هاي مختلف فعال ساختماني در شهر تهران به شهرداري هاي مناطق ابلاغ شود.

اين فرمول عوارض مربوط به صدور مجوز تراكم مازاد است كه تاكنون مبلغ آن در قالب يك معادله گنگ از سازنده ها دريافت مي شد اما در صورت تصويب فرمول جديد تعريف شده در لايحه مورد بررسي در جلسه امروز شورا، فرمول پايه معادله 5/ 2 برابر ارزش معاملاتي املاك شهر تهران مصوب سال 96 خواهد شد. به اين معني كه در هر منطقه شهر تهران كه يك سازنده قصد آغاز عمليات ساختماني را دارد با مراجعه به سايت معاملاتي و دسترسي به ارقام درج شده براي ارزش معاملاتي املاك هر منطقه، مي تواند 5/ 2 برابر ارزش معاملاتي ثبت شده را براي هر مترمربع ساخت وساز محاسبه كند. برابر اين الگو، عوارض ساخت وساز براي ساختمان هاي 3 تا 6 طبقه بين 5/ 2 تا 2/ 6 برابر ارزش معاملاتي املاك در هر مترمربع محاسبه خواهد شد و براي ساختمان هاي از 6 طبقه به بالا، به ازاي هر طبقه ضريب 5/ 0 واحد براي بهاي عوارض اضافه مي شود.

سومين تحول ناشي از اجراي اين فرمول در صورت تصويب، مبلغ عوارض در نظرگرفته شده ناشي از ارزش بهينه اجراي طرح هاي توسعه شهري است. پس از اجراي طرح تفصيلي از ارديبهشت ماه سال 91، نوعي از عوارض ساختماني با عناوين مختلف به فيش سازنده ها بابت اخذ مجوز ساخت وساز اضافه شد. نوعي از عوارض كه اغلب با عنوان عوارض متفرقه و با ارقام قابل توجه در فيش سازنده ها ثبت و از آنها بابت ارائه مجوز ساختماني اخذ مي شد. اين عوارض طي يكي دو سال اخير به عنوان ارزش افزوده ناشي از اجراي طرح هاي شهري ثبت و اخذ مي شد. حالا براي محاسبه و اخذ اين نوع عوارض ساختماني در سال آينده نيز يك فرمول شفاف و ساده تعريف و پيش بيني شده است. به اين صورت كه اين نوع از عوارض ساختماني از حاصل ضرب «5/ 2 برابر ارزش معاملاتي املاك» در «مساحت عرصه» و «مابه التفاوت تراكم ساختماني مدنظر تا تراكم پايه» محاسبه و دريافت خواهد شد.

يك نكته مهم درخصوص اين تحول آنكه، املاكي كه وضعيت كاربري آنها قبل و بعد از اجراي طرح تفصيلي تغيير نكرده مشمول پرداخت اين نوع عوارض نخواهند بود اما اگر يك ملك مسكوني يا اداري و خدماتي پس از اجراي طرح تفصيلي كاربري آن به تجاري تغيير كند؛ با ضرايب 4/ 0 تا 8/ 0 به فرمول پايه عوارض ارزش بهينه آن محاسبه مي شود. علاوه بر اين، چهارمين تحول ناشي از تغيير فرمول محاسبه عوارض ساختماني در سال 98، مربوط به ساخت وسازهايي مي شود كه به دلايل فني، چاره اي جز حذف پاركينگ براي آنها وجود ندارد. تاكنون براي اين موضوع يك بازار غيرشفاف در فرآيند صدور مجوز ساختماني وجود داشته طوري كه برخلاف ضوابط ساخت وساز ارائه شده در طرح تفصيلي كه بر مبناي آن به ازاي ساخت هر واحد مسكوني بايد يك واحد پاركينگ نيز تامين شود، ساختمان هاي نوساز در برخي از مناطق قابل رويت است كه اين شرط را رعايت نكرده و تعداد پاركينگ هاي تامين شده در آنها كمتر از واحدهاي مسكوني است.

مطابق با تصميم جديد شوراي شهر، اگر به دلايل فني همچون قرارگيري در بر بزرگراه ها، قرارگيري در موقعيت درختان كهنسال، قرار گيري بر معبر با شيب زياد و... امكان تامين پاركينگ براي سازنده وجود نداشته باشد بايد براساس يك فرمول جديد عوارض آن را به شهرداري پرداخت كند.در مقابل شهرداري نيز موظف است درآمد حاصل از اين رديف را صرفا صرف ساخت پاركينگ محله اي كند. اين فرمول كه به شكل بازدارنده از تخلف ضريب آن تعيين شده، به اين صورت است كه معادل 500 برابر ارزش معاملاتي املاك در محلي كه پروژه در آن ساخته مي شود اعمال خواهد شد. مقياس مساحت قابل محاسبه براي اين عوارض نيز معادل مساحت استاندارد يك پاركينگ است. پيش از اين بهاي عوارض حذف پاركينگ با ضريب 200 برابر ارزش معاملاتي املاك محاسبه مي شد.

بررسي ها و پيگيري هاي «دنياي اقتصاد» از كارشناسان و مديران شهري در بحث عوارض ساخت وساز براي سنجش ميانگين ريالي اين عوارض در مناطق مختلف شهري در يك مقياس متعارف(يك ساختمان چهار طبقه، 8 واحدي با متراژ 60 تا 80 مترمربع براي هر واحد) به دليل گنگ بودن معادله به پاسخ مشخصي نرسيد اما پيگيري از سازنده هاي فعال در مناطق مختلف شهر تهران در اين خصوص نشان داد: طي ماه هاي اخير در منطقه 2 مجموع مبلغي كه بابت انواع عوارض ساختماني از سوي يك سازنده براي يك پروژه ساختماني متعارف به شهرداري پرداخت شده معادل 300 ميليون تومان براي يك پروژه با زيربناي 800 مترمربع است كه به اين ترتيب رقم عوارض ساخت براي هر مترمربع ساخت وساز معادل 375 هزار تومان محاسبه شده است. اين در حالي است كه در همين منطقه اين سازنده براي پروژه اي مشابه رقمي معادل 250 هزار تومان عوارض در هر مترمربع پرداخت كرده است. اين سازنده اعلام مي كند طي سال هاي گذشته عوارض ساخت وساز سالانه افزايش پيدا كرده و ادعاي شهرداري درخصوص افزايش پيدا نكردن نرخ اين عوارض صحيح نيست. نكته جالب آنكه به دليل گنگ بودن فرمول محاسبه عوارض ساخت وساز، ارقام دريافت شده از سازندگان در مناطق مختلف تفاوت چشم گيري در سال هاي گذشته داشته است. به طوري كه يك سازنده در محدوده منطقه چهار در همان سال براي 300مترمربع ساخت وساز رقمي معادل 2 ميليون و 300 هزار تومان در هرمترمربع به عنوان عوارض ساخت به شهرداري پرداخت كرده است. به نظر مي رسد ارقام پرداخت شده از سوي سازنده ها به شهرداري هاي مناطق بابت صدور مجوز ساختماني به حجم تخلفات و توان رايزني و مذاكره با مراجع صدور پروانه ساختماني بستگي داشته است. مسوولان مديريت شهري عنوان مي كنند سهم عوارض ساخت وساز از هزينه هاي مختلف ساخت حدود 5 تا 10 درصد است البته اين نسبت در حال حاضر و قبل از اجراي اين لايحه، دچار تغيير شده است چراكه قيمت مسكن نسبت به سال گذشته با افزايش حدود 2برابري مواجه شده اين در حالي است كه عوارض ساخت وساز به اين ميزان افزايش نداشته است.

به نظر مي رسد در صورت تصويب اين لايحه در شوراي شهر تهران اولا هدف مديريت شهري براي حركت به سمت شفافيت محقق خواهد شد و ديگر آنكه جبران كسري احتمالي درآمد شهرداري در سال آينده ناشي از ركود ساختماني ميسر خواهد شد. به اين معناكه اگرچه با توجه به ركود احتمالي پيش آمده، تيراژ ساخت وساز كاهش و به تبع آن درآمد حاصل از اين محل براي صدور مجوزهاي ساختماني براي شهرداري با كاهش مواجه مي شود اما در مقابل به دليل افزايش نرخ پايه عوارض، اين كسري تا حدودي جبران خواهد شد.

فرمول 98 عوارض ساخت وساز


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4539 به تاريخ 14/11/97، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 258 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
مجله پژوهش هاي مديريت عمومي
متن مطالب شماره 43، بهار 1398را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است