|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/11/24: ابزارهاي نوين سرمايه گذاري
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4658
پنج شنبه 27 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4545 24/11/97 > صفحه 29 (باشگاه اقتصاددانان) > متن
 
 


ابزارهاي نوين سرمايه گذاري


نويسنده: محمدامير كرامت

  مسكن دست يافتني، در دو حالت ملكي و اجاره اي مي تواند بار بزرگي از نگراني ها را از دوش جامعه بردارد. به رغم اينكه مسكن اجاره اي در كشورهاي اروپايي از متداول ترين اشكال اسكان مردم شهرهاست، در كشورهاي آسيايي و آمريكاي جنوبي، موضوع تملك مسكن نه فقط به عنوان رافع نياز به سرپناه، كه به عنوان عاملي براي اعتبار اجتماعي، مطرح است. اما در عين حال، در اين كشورها نيز خانواده ها در مقاطع زماني متفاوت، تا فراهم شدن شرايط و اندوختن پس اندازها براي تملك، اين نياز را از طريق شيوه اجاره مسكن، برطرف مي كنند. عده اي نيزحتي با داشتن امكان خريد مسكن، مشابه اروپاييان، اصولا خوش نشيني را به تملك، ترجيح مي دهند و در طول زندگي شان با اجاره گونه هاي متفاوت مسكن بعضا در مكان هاي مختلف، سرمايه هاي خود را در توسعه كسب و كارشان صرف مي كنند. به هر حال، درخصوص مسكن ملكي، در زندگي ما ايراني ها، همواره دو وجه و نقش مهم براي تملك مسكن وجود داشته است. اول، نقش كالاي مصرفي براي تشكيل، توسعه و استحكام خانواده، دوم، كه بنا به دلايل متعدد اجتماعي و اقتصادي، نقش كالايي سرمايه اي را برايش متصوريم.

مسكن به عنوان كالايي مصرفي، در حالت عادي و طبيعي نيز، يكي از بزرگ ترين سرمايه گذاري هاي شهروندان در طول زندگي شان محسوب مي شود. وجه مصرفي بودن مسكن و تلاش براي تهيه آن براي سكونت خانواده، ارتباط مستقيم و واضحي با توانمندي درآمد خانوار دارد. حتي نقش بانك در بالا بردن توان خريد مسكن نيز وابسته به قدرت درآمد خانواده است. چرا كه سقف افزايش تسهيلات خريد مسكن تا جايي مي تواند بالا برود كه مصرف كنندگان واقعي تسهيلات خريد، كه قاعدتا از اقشار با درآمد متوسط و پايين جامعه هستند، توان بازپرداخت اقساط آن را داشته باشند.

در سال هاي اخير وجه سرمايه اي مسكن، بنا به شرايط خاص اقتصادي كشور، از انگيزه هاي سنتي و فرهنگي اعتبار اجتماعي، به جنبه هاي سرمايه گذاري، به جهت حفظ ارزش دارايي هاي مالي، سوق پيدا كرده است. سرمايه گذاران بزرگ، متوسط و حتي كوچك، اين بار با انگيزه حفظ ارزش اندوخته هايشان، در شرايطي كه تحريم ها و اوضاع اقتصادي حاكم، گزينه سرمايه گذاري روي مسكن را به عنوان شاخص ترين و مطمئن ترين گزينه سرمايه گذاري نمايانگر كرده است، توجه به مسكن در وجه سرمايه اي اش را، جدي تر از گذشته مورد توجه قرار داده اند. شاخص نمايشگر اين گرايش به سمت خريد مسكن با انگيزه سرمايه گذاري، بالا رفتن تعداد خانه هاي خالي در شهرهاي بزرگ، همزمان با افزايش قيمت آنهاست.  در چنين شرايطي، تقويت هر دو سوي عرضه و تقاضا، عملا كمكي به خانه دار شدن اقشار متوسط و پايين جامعه نخواهد كرد. چرا ؟... چون همان طور كه قبلا هم اشاره شد، از جنبه سياست تقويت حوزه تقاضا، به واسطه افزايش بي رويه قيمت مسكن، با فرض افزايش سقف تسهيلات براي جبران قدرت خريد، متقاضيان مصرف واقعي مسكن كه از اقشار با درآمد متوسط و پايين هستند، توان بازپرداخت وام ها را نخواهند داشت و در عمل كساني از اين وام ها استقبال خواهند كرد كه توان لازم را دارا هستند.  از سوي ديگر شكاف توان بازپرداخت اقساط مشتريان متقاضي دريافت تسهيلات خريد مسكن با نيت استفاده شخصي، با اقساط مورد انتظاري كه بتواند سيستم بانكي را با روش هاي ايجاد تعادل در منابع و مصارف، در شرايط خدمت رساني نگاه دارد، آنقدر زياد است كه با وضع فعلي درآمدي دولت، نمي توان انتظاري آرماني، از جبران يارانه اي دولتي، در اين زمينه را داشت.  بررسي سياست تقويت حوزه عرضه مسكن و همچنين توجه به گرايش عمده وجه سرمايه اي آن، نكاتي را نمايان مي سازد. انگيزه هاي سرمايه اي در توليد، خريد و فروش مسكن، عملا به خروج و منجمد شدن دارايي ها مي انجامد، بنابراين، عرضه بيشتر مسكن به مثابه كالايي سرمايه اي، نه تنها كمكي به پايين آمدن قيمت اين كالا نمي كند، بلكه به واسطه وجود تقاضاهاي بالاي سرمايه اي و به تبع آن، بالا رفتن يا بالا ماندن قيمت مسكن، كالاي موصوف، همچنان از دسترس مصرف كنندگان واقعي اش دورخواهد ماند.

 شرايط تحريمي، خودكفايي كشور در صنعت توليد و نگهداري مسكن، عدم امكان سرقت ساختمان و مسكن و ريسك پايين نگهداري اسناد مالكيت، با توجه به ارزش بالاي مالي آن، سبب شده تا وجه سرمايه اي مسكن در مقايسه با ساير گونه هاي سرمايه گذاري با انگيزه حفظ ارزش دارايي، جذابيت بيشتري پيدا كند. به اين ترتيب، تقويت تناوبي و مصنوعي عرضه و تقاضاي مسكن، در محدوده توليد تا خريد، چرخه اي باطل را تداعي مي كند و مي تواند تهديدي جدي براي اقتصاد زخم خورده كشورمان در وراي تحريم ها باشد. سياست هاي تقويتي عرضه مسكن با كارآفريني كوتاه مدت و موقت دوران ساخت و سپس بيكاري و ركود بعدي به واسطه گران تمام شدن محصول، نمي تواند در كنترل قيمت مسكن نقش سازنده اي ايفا كند. چنانكه تقويت حوزه تقاضا نيز با توجه به واقعيت هاي اشاره شده، نقدينگي هاي آشكار و پنهان را به جاي هدايت در مسير درست سرمايه گذاري، با به تملك آوردن دارايي هاي ملكي مسكن و ساختمان، با نيت دفينه سازي، منجمد و محبوس خواهد كرد.  سامان دادن به شرايط اجتماعي در مقولات اشتغال و رشد درآمد سرانه خانواده ها و همچنين دسترسي آحاد جامعه به مسكن مناسب و دست يافتني، از بزرگ ترين دغدغه هاي دولت ها در سراسر گيتي است. تقويت حوزه هاي ساخت مسكن و حمايت هاي مالي و قانوني در كمك به عرضه مسكن توسط دولت ها امكان پذيرتر است، همچنين تقويت بخش تقاضا، از طريق اعطاي تسهيلات خريد مسكن كه عموما از سوي دولت ها برايشان تصميم گيري و برنامه ريزي مي شود و عمدتا بانك هاي دولتي مسكن متولي اجراي آنها هستند، اموري با پشتوانه دولتي است. اما توليد و فروش مسكن نبايد ابتدا و انتهاي مسير سرمايه گذاري بخش مسكن باشد. آنچه در كشورمان مسكن را به كالايي سرمايه اي و دفينه سرمايه گذاران تبديل كرده است، بن بست بودن مسير سرمايه گذاري مسكن در گره تملك مسكن سرمايه اي است. نبودن صندو ق هاي سرمايه گذاري املاك و مستغلات يا همان ريت ها در بخش خصوصي مسكن موجب شده كه كار آفريني سودآور از اين دارايي هاي ملكي صورت نگيرد (آنچه نگارنده در گوشه اي از مقاله «نجات پول محبوس در ملك» تيتر يك روزنامه «دنياي اقتصاد» شنبه بيست و چهارم مرداد94، با عنوان پيشنهادي «شركت هاي كادا»ي ملكي از آن ياد كرد). بايد تمام تلاش برنامه ريزان، باز كردن مسير سرمايه گذاري مسكن از طريق: تقويت شرايط ايجاد شركت هاي كار آفريني از دارايي هاي ملكي،  ايجاد صندو ق هاي سرمايه گذاري املاك و مستغلات، ارائه بسته هاي تشويقي براي مسكن اجاره اي در حالت هاي اجاره اي متداول و اجاره به شرط تمليك، تقويت پروژه هاي اجاره داري با انتشار اوراق صكوك اجاره از محل دارايي هاي ملكي اشخاص حقيقي و حقوقي، صندو ق ها و حتي بانك هايي كه در مقاطعي با سرمايه گذاري در بخش مسكن و ساختمان دارايي هايشان را حبس كرده اند ، انتشار اوراق رهني از وثايق ملكي بانك ها  و... از جمله مواردي هستند كه دولت و بانك ها بايد در ايجاد و تحقق شان مجدانه برنامه ريزي كنند و براي بخش خصوصي تسهيلات و محصولات تشويقي ارائه كنند.


*محقق دوره دكتري تخصصي مديريت بازرگانيابزارهاي نوين سرمايه گذاري


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4545 به تاريخ 24/11/97، صفحه 29 (باشگاه اقتصاددانان)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 9 بار



آثار ديگري از " محمدامير كرامت"

  ايروان ، شهري نوين بر بستر سنتي ديرين
محمدامير كرامت، اعتماد ملي 5/7/85
مشاهده متن    [PDF]    
بيشتر ...

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
نشريه فقه پزشكي
متن مطالب شماره 34-35، بهار و تابستان 1397را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است