|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد98/1/31: نحوه محاسبه عوارض ساختماني 98
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4638
دو شنبه 3 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4587 31/1/98 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


گزارش 
نحوه محاسبه عوارض ساختماني 98
عوارض ساخت مسكن از دوشنبه چگونه تغيير مي كند؛ نجومي يا محسوس؟


 جزئيات دفترچه ارزش معاملاتي سال97 املاك شهر تهران

دنياي اقتصاد : تعرفه هاي جديد براي عوارض ساخت و ساز در تهران از دوشنبه اين هفته در فرآيند صدور پروانه هاي ساختماني سال 98 اعمال مي شود. قيمت پايه محاسبه عوارض ساخت و ساز 98، دفترچه ارزش معاملاتي سال 97 -جديدترين نسخه - خواهد بود و قرار است اين قيمت ها با ضريب 36 درصد اعمال شود. به اين ترتيب مبلغ عوارض 10 تا 20 درصد افزايش مي يابد. در هفته هاي اخير نوعي عمليات رواني در بازار مسكن با چاشني «تدارك ارقام نجومي براي دريافت عوارض ساخت» به راه افتاده بود.

دو ماه عمليات رواني ذي نفعان شوك قيمت در بازار مسكن تهران براي «التهاب آفريني با چاشني عوارض 98 ساخت و ساز»، از دوشنبه خاتمه پيدا مي كند. تصميم مديريت شهري تهران در نيمه زمستان سال گذشته براي اعمال فرمول مشخص در محاسبه و تعيين تعرفه صدور پروانه ساختماني، به دليل «سكوت و ناتواني مديران در تشريح اصل موضوع» باعث دامن زدن به يكسري شايعات تورم ساز ابتدا در بازار ساخت و ساز و اين اواخر در بازار معاملات خريد مسكن شد. طي هفته هاي اخير پيشگوهاي بازار مسكن با طرح موضوع «افزايش دو برابري عوارض ساخت و ساز در سال جديد»، جو رواني بازار ملك را تحت تاثير قرار دادند. در همين بستر، سفته بازهاي ملكي نيز از طريق برخي واسطه هاي بازار معاملات مسكن، با القاي ترس در متقاضيان خريد آپارتمان، افزايش قريب الوقوع هزينه صدور پروانه ساختماني در تهران را به معني در پيش بودن جهش دوباره در قيمت فروش مسكن تعبير كردند تا از اين طريق، هيجان خريد در بازار به وجود بياورند و بتوانند جلوي شكل گيري دوره ثبات قيمتي را تا حد امكان سلب كنند.

اما اين فضاي غبارآلود از دوشنبه برطرف خواهد شد.

گزارش «دنياي اقتصاد» در اين باره حاكي است: مقرر شده از دوشنبه تعرفه هاي جديد براي صدور پروانه ساختماني در تهران، مبناي عمل شهرداري قرار بگيرد. تعرفه هاي جديد در قالب عوارض ملكي سال 98 با توجه به قيمت پايه محاسبه آن كه همان «ارزش معاملاتي املاك شهر تهران» است، در سطحي تعيين شده است كه برخلاف آنچه پيشگوهاي بازار مسكن آن را «تغيير نجومي نسبت به عوارض سال 97» عنوان كرده اند، «نه چندان شديد اما در عين حال محسوس» تغيير پيدا كرده است. عوارض ساخت مسكن در تهران از دوشنبه بين 10 تا 20 درصد نسبت به سال گذشته افزايش پيدا مي كند؛ به طوري كه در مناطق بالاي شهر - يك تا 8- قرار است سطح حداكثري افزايش و در مناطق پايين شهر سطح حداقلي اعمال شود. از دوشنبه براي محاسبه عوارض و تعرفه هاي صدور پروانه ساختماني در تهران، دفترچه 198 صفحه اي «ارزش معاملاتي سال 97 املاك شهر تهران»، مبناي عمل قرار مي گيرد. پيش تر قرار بود عوارض سال 98 براساس دفترچه قديمي ارزش معاملاتي املاك -دفترچه سال 96- محاسبه شود.

بررسي هاي «دنياي اقتصاد» درباره جزئيات ارزش معاملاتي سال 97 املاك شهر تهران حاكي است: متوسط قيمت هر مترمربع بناي مسكوني در اين دفترچه نسبت به دفترچه سال 96 حدود 45 تا 50 درصد افزايش پيدا كرده است. در دفترچه جديد، ارزش معاملاتي هر مترمربع واحد مسكوني 80 هزار تومان تعيين شده است. همچنين ارزش معاملاتي هر مترمربع زمين نيز در دفترچه سال 97 از حدود 100 هزار تومان در مناطق جنوبي شهر تا 500 هزار تومان در منطقه يك تهران، تعيين شده است. در منطقه يك، ارزش معاملاتي زمين حدود 64 درصد نسبت به دفترچه سال 96 افزايش پيدا كرده است. در منطقه 5 نيز ميزان افزايش حدود 75 درصد است؛ اما در منطقه 14 اين افزايش تا حد 14 درصد و در منطقه 18 نيز تا حد 45 درصد بوده است. ارزش معاملاتي زمين (عرصه املاك)، ملاك عمل شهرداري براي محاسبه عوارض ساخت و ساز است. از دوشنبه قرار است عوارض ساخت و سازهاي سال 98 براساس اعمال ضريب 36 درصدي نسبت به قيمت هاي دفترچه سال 97، محاسبه و در پروانه هاي ساختماني قيد شود.

سال گذشته، ضريب اعمال شده بر روي ارزش معاملاتي، نرخ 45 درصد بود؛ اما امسال با تصميم دولت، ميزان ضريب به 36 درصد كاهش پيدا كرد.

با لحاظ تغييرات ارزش معاملاتي در دفترچه سال 97 نسبت به دفترچه سال 96 املاك شهر تهران و همچنين كاهش ضريب قابل اعمال، محاسبات اوليه نشان مي دهد مبالغي كه امسال سازنده ها در پايتخت براي ساخت و سازهاي مسكوني مقياس متوسط (در زمين هاي با مساحت كمتر از 500 مترمربع و كمتر از 2000 مترمربع زيربنا) پرداخت خواهند كرد بين 10 تا 20 درصد بيشتر از سال گذشته خواهد بود. سال گذشته در منطقه يك تهران، مبلغ عوارض ساخت در هر مترمربع براي برخي از محله هاي اين منطقه 335 هزار تومان بود. اين مبلغ در منطقه 2 حدود 250 هزار تومان و در منطقه 5 حدود 160 هزار تومان لحاظ شد.

بررسي هاي تحقيقاتي و ميداني از چگونگي انعكاس فرمول اصلاح شده مسير اخذ عوارض ساختماني از سازنده ها بر وضعيت ساخت وساز مسكن پايتخت در سال 98 نشان مي دهد شكل اثرگذاري فرمول جديد عوارض ساختماني بر مسير تحولات بازار مسكن در قالب دو سناريو محتمل است. جو رواني شكل گرفته در بازار معاملاتي مسكن پايتخت طي روزهاي ابتدايي سال 98 به ايجاد يك تصور نادرست از «افزايش دو برابري هزينه هاي ساخت وساز ناشي از افزايش عوارض ساختماني» شد. رمزگشايي از چگونگي اعمال ضرايب بر فرمول جديد محاسبه عوارض ساختماني نشان مي دهد فرضيه التهاب قيمتي در بازار مسكن از اين محل به واقعيت نزديك نيست؛ چرا كه سهم عوارض ساخت و ساز از هزينه ساخت مسكن حدود 10 درصد و از قيمت فروش مسكن در كل شهر تهران حدود 7/ 2 درصد است. بنابراين افزايش محسوس عوارض ساخت -نه نجومي- چنانچه جو رواني بازار ملك از كنترل پيشگوها خارج شود، نمي تواند اثر چنداني روي تورم ملكي داشته باشد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، زمستان سال گذشته پارلمان محلي پايتخت فرمول محاسبه عوارض ساختماني را با دو هدف ايجاد شفافيت و واقعي سازي نرخ پايه عوارض، تغيير و به روزرساني كرد. بر مبناي اين تصميم شوراي شهر تهران، بنا شد از ابتداي سال جاري سازنده ها براي اخذ جواز ساخت وساز از شهرداري تهران از طريق فرمت جديد تعريف شده اقدام كنند. يكي از مهم ترين تغييرات اعمال شده در فرمول جديد «به روزرساني تعرفه ارزش معاملاتي املاك» به عنوان پايه انواع ساخت وساز بود. اعضاي شوراي شهر در قالب مصوبه «عوارض ارزش بهينه قانوني ناشي از طرح هاي توسعه شهري و ساخت پاركينگ محله اي» تصميم گرفتند براي محاسبه عوارض ساختماني در سال 98، ارزش معاملاتي املاك بر مبناي دفترچه معاملاتي جديد اعمال شود.

به اين ترتيب در سال 98، پايه انواع عوارض ساخت وساز(ارزش معاملاتي املاك) كه توسط كميسيوني در سازمان امور مالياتي تعيين و در قالب دفترچه تقويم املاك منتشر مي شود از سال 93 به سال 97 تغيير كرد. به روزرساني نرخ پايه عوارض ساختماني سبب شد تا ميانگين ارزش معاملاتي املاك در فرمول پايه محاسبه عوارض ساخت وساز از حدود 36 هزار تومان برمبناي دفترچه معاملاتي سال 93، به حدود 80 هزار تومان برسد. هرچند براساس قانون اصلاح قانون ماليات هاي مستقيم در سال 96 بنا بود ارزش معاملاتي املاك معادل 2 درصد ميانگين قيمت روز املاك در شهر تهران شود؛ اما با توجه به افزايش قيمت مسكن طي يك سال اخير اين نسبت در حال حاضر برقرار نيست؛ اما مهم ترين نتيجه تغيير پايه ارزش معاملاتي املاك در فرمول عوارض ساختماني آن است نرخ انواع عوارض ساخت وساز شامل كاربري، پذيره، بنا و... به روز و واقعي و تا حدودي متناسب با ارزش روز املاك خواهد بود.

علاوه بر اين، «امكان محاسبه ساده و شفاف عوارض تراكم مازاد»، «محاسبه عوارض ارزش افزوده ناشي از اجراي طرح هاي توسعه شهري مطابق با وضعيت منطقه و شرايط ملك» و «عوارض حذف پاركينگ» در فرمول جديد با تحول اساسي مواجه شده اند. به اين معنا كه برخلاف گذشته به دليل گنگ و نامفهوم بودن فرمول عوارض ساختماني، امكان محاسبه ساده و شفاف رقم ريالي عوارض براي سازنده ها وجود نداشت، اكنون شهرداري هاي مناطق مكلف به محاسبه نرخ عوارض براساس يك فرمول يكسان و واحد شده اند. براساس اين الگو، عوارض ساخت وساز براي ساختمان هاي 3 تا 6 طبقه بين 5/  2 تا 2/  6 برابر ارزش معاملاتي املاك در هر مترمربع محاسبه خواهد شد و براي ساختمان هاي از 6 طبقه به بالا، به ازاي هر طبقه ضريب 5/  0 واحد براي بهاي عوارض اضافه مي شود. پيش از اين ارقام پرداخت شده از سوي سازنده ها به شهرداري هاي مناطق بابت صدور مجوز ساختماني به حجم تخلفات و توان رايزني و مذاكره با مراجع صدور پروانه ساختماني بستگي داشت.

بررسي ها از سهم عوارض ساختماني از مجموع هزينه هاي ساخت وساز يك آپارتمان مسكوني در هر مترمربع نشان مي دهد تا پايان سال گذشته هزينه عوارض ساختماني حدود 10 تا 15 درصد از هزينه هاي ساخت وساز در مناطق مصرفي شهر تهران را تشكيل مي داد، اما با اعمال فرمول جديد محاسبه عوارض ساختماني اين انتظار از سوي فعالان ساختماني وجود داشت كه سهم اين عوارض از مجموع هزينه هاي ساخت وساز افزايش پيدا كند. كارشناسان شهري معتقدند شكل جديد محاسبه عوارض ساختماني در دو سناريو قابل بررسي است. سناريوي اول احتمال افزايش قيمت ساخت وساز وبه تبع آن مسكن ناشي از افزايش هزينه هاي ساخت وساز از محل به روزرساني نرخ پايه عوارض ساختماني است؛ به اين معنا كه به دليل افزايش 50 درصدي ميانگين ارزش معاملاتي در دفترچه تقويم املاك سال 97 نسبت به سال 96، هزينه عوارض ساختماني براي سازنده ها نسبت به سال گذشته با افزايش قابل توجهي مواجه خواهد شد و به تبع آن ردپاي افزايش هزينه هاي ساخت و ساز از اين محل بر قيمت مسكن مشاهده مي شود.

در حال حاضر طبق برآورد سازنده هاي مختلف در مناطق شهر تهران، هزينه عوارض ساختماني از مجموع هزينه هاي ساخت وساز براي يك آپارتمان مسكوني متعارف به طور ميانگين بين 80 تا 300 هزار تومان است. برخي از فعالان بازار معتقدند افزايش نرخ پايه عوارض ساختماني براي سال 98 مي تواند بخشي از هزينه ساخت كه جزو كوچكي در مقابل هزينه تامين مصالح ساختماني را دارد، افزايش دهد. تحقيقات ميداني از وضعيت بازار معاملاتي مسكن حاكي از آن است كه به دليل عمليات رواني پيشگوها، فعالان بازار تحت تاثير سناريوي اول قرار گرفته اند. به طوري كه بخش عمده متقاضيان در جست و جوي خريد ملك با اين فرضيه از سوي فعالان بازار مواجه مي شوند كه احتمال اثرگذاري نرخ عوارض ساختماني بر مبناي فرمول جديد بر قيمت مسكن در ماه هاي آتي از سال 98 جدي و چشمگير خواهد بود. جو رواني در حال شارژ از سوي گروهي از فعالان بازار مسكن در حالي طي روزهاي ابتدايي سال جاري ايجاد شده است كه تعيين ضرايب جديد براي ارزش معاملاتي املاك سبب شده تا نرخ عوارض ساختماني براي سال 98 نسبت به سال 97 با تغيير چنداني مواجه نشود.

بررسي ها نشان مي دهد ضريب اعمال شده براي ارزش معاملاتي املاك در سال 98 معادل 36/ 0 است. اين در حالي است كه ضريب اعمال شده براي ارزش معاملاتي املاك در سال گذشته معادل 45/ 0 بود. به اين ترتيب هر چند ارزش معاملاتي املاك در دفترچه تقويم املاك افزايش يافته است اما به دليل اعمال ضريب كمتر مي توان گفت نرخ عوارض ساختماني براي سال 98 تغيير شديد نمي كند، اما در عين حال ميزان تغيير به نوبه خود، محسوس است. اين در حالي است كه اعمال ضريب سال گذشته به ارزش معاملاتي املاك سال 96 به معناي افزايش دو برابري نرخ عوارض ساختماني در سال 98 بود. از اين رو مي توان گفت بر خلاف جو رواني ايجاد شده در بازار معاملاتي املاك درمورد افزايش چشمگير قيمت مسكن ناشي از افزايش نرخ پايه عوارض ساختماني در ماه هاي آتي، در حال حاضر اعمال فرمول جديد به شكل فعلي اين سناريو را منتفي خواهد كرد.

اما سناريوي دوم به شكل اثر گذاري محسوس بر وضعيت بازار ساخت وساز مطرح شده است. برخي از كارشناسان اقتصاد شهري با توجه به تغيير ضريب اعمال شده در فرمول ارزش معاملاتي املاك عنوان مي كنند به دليل افزايش دو برابري قيمت مسكن طي يك سال گذشته و ثابت باقي ماندن هزينه هاي عوارض ساختماني از مجموع هزينه هاي ساخت وساز، نسبت به سال گذشته تغيير چشمگيري در مسير بازار ساخت وساز به وجود نخواهد آمد. با اين حال برخي سازنده هاي ساختماني با رد اين فرضيه عنوان مي كنند برخي فاكتورهاي فيش جواز ساخت همچون «حذف تخفيف پرداخت نقدي عوارض» و «افزايش جرايم مربوط به تخلفات ساختماني» در پايان سال گذشته هزينه عوارض ساختماني را با رشد چند درصدي مواجه كرده است و به اين ترتيب اين فرضيه كاملا قابل اتكا نيست. نكته مهم آنكه يكي از پيش بيني هاي مديريت شهري براي اعمال نرخ جديد ارزش معاملاتي املاك در فرمول محاسبه عوارض ساختماني جبران كسري احتمالي منابع درآمدي شهرداري به دليل ركود مسكن از اين محل بود، به اين معناكه اگرچه با توجه به ركود احتمالي پيش آمده، تيراژ ساخت وساز كاهش و به تبع آن درآمد حاصل از اين محل براي صدور مجوزهاي ساختماني براي شهرداري در سال جاري با كاهش مواجه مي شود؛ اما در مقابل به دليل افزايش نرخ پايه عوارض، اين كسري تا حدودي جبران شود. چراكه بخش عمده منابع نقدي شهرداري براي اداره پايتخت از محل اخذ انواع عوارض ساختماني تامين مي شود. با بررسي هر دو سناريو به نظر مي رسد آنچه از ميزان اثرگذاري فرمول جديد محاسبه عوارض ساختماني بر وضعيت بازار مسكن قابل وقوع باشد، يك حالت مابين خفيف و شديد است. به اين صورت كه اگرچه اثرگذاري فرمول جديد عوارض ساختماني بر هزينه هاي ساخت وساز محتمل است، اما اين اثرگذاري به معناي ايجاد يك التهاب و جهش قيمتي نيست؛ به ويژه آنكه اگر مديريت شهري با اقدام به موقع و اطلاع رساني هدفمند به فعالان و سازنده ها و همينطور شهروندان، بتواند جو رواني ايجادشده در بازار معاملاتي مسكن را مديريت كند.

نحوه محاسبه عوارض ساختماني 98


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4587 به تاريخ 31/1/98، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 93 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
فصلنامه فناوري آموزش
متن مطالب شماره 4 (پياپي 52)، تابستان 1398را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است