آرشیو دو‌شنبه ۲۸ مرداد ۱۳۹۸، شماره ۹۵۷۰
اقتصادی
۴

«رسالت» در گفت و گو با کارشناسان «لغو طرح های مالیات بر املاک» را بررسی می کند

سوداگران، اجازه شفافیت نمی دهند

حانیه مسجودی

طرح مالیات بر عایدی مسکن از سال گذشته در دستور کار مجلس و دولت بود؛ اما این روزها اخباری از لغو طرح های مالیات بر املاک به گوش می رسد.

مسکن یکی از نیازهای اساسی مردم برای معیشت است که این روزها خرید آن به رویایی دور تبدیل شده است، دلیل آن هم نبود سیاست های کارآمد و طرح های بازدارنده فعالیت های سوداگرانه است، مالیات از عایدی مسکن یکی از راه هایی است که می توان میزان، ارزش و هدف معاملات را کنترل کرد.بااین حال اما تشخیص استحقاق پرداخت مالیات در حوزه مسکن دشوار است، چراکه این حوزه دارای ماهیتی دوگانه است: ازیک طرف به عنوان یک نیاز ضروری مطرح و از طرف دیگر ابزاری برای سرمایه گذاری محسوب می شود.

بنابراین طبیعی است که اخذ مالیات درمورد نخست باید با وسواس بیشتری صورت گیرد یا به هیچ وجه مالیاتی از این معاملات اخذ نشود، ازطرف دیگر اما باید از معاملاتی که واضح است با نیت سوددهی و سرمایه گذاری انجام می شود با خیال راحت مالیات گرفت.

یکی از موثرترین ابزارهایی که دولت می تواند با کمک آن مانع سوداگری و دلالی در بازار مسکن شود، مالیات بر عایدی سرمایه است. اصل کلی اخذ این نوع مالیات بر پایه منفعت حاصل از خریدوفروش املاک، معافیت سرپناه و تمایز قائل شدن بین انگیزه های سوداگری و غیره در تعیین نرخ و پایه مالیاتی است. در حال حاضر بسیاری از کشورهای جهان ازجمله آلمان، کانادا، فرانسه، آمریکا، شیلی، چین، دانمارک، هنگ کنگ و هند مالیات برافزایش ارزش زمین و مسکن را اجرا می کنند.

*با مالیات از بخش مسکن چگونه می توان فعالیت ها را کنترل کرد؟

درجه تسلط تقاضای سوداگرانه مسکن بازمان ارتباط معکوس دارد بنابراین پایه این مالیات پلکانی معکوس بوده و با افزایش فاصله زمانی بین خریدوفروش بخش کمتری از منفعت کسب شده مشمول مالیات است. برای مثال، اگر ملک خریداری شده در سال اول پس از خرید فروخته شود 100 درصد منفعت و در سال دوم 80 درصد منفعت به دست آمده مشمول مالیات خواهد بود. این نسبت در سال سوم تا پنجم به 50 درصد منفعت کسب شده تنزل خواهد یافت و فروش در سال های بعد موجب کاهش پایه مالیاتی می شود. در این شرایط سوداگرانی که به دنبال افزایش سود خود از راه تحمیل قیمت بالای مسکن بر آحاد مردم هستند، تا حدودی ناکام می شوند. همچنین شرط لازم شمول مالیات منفعت سرمایه، فروش زمین و مسکن است، بنابراین نخستین ملک افراد که تقاضای مصرفی آنهاست از مالیات منفعت سرمایه معاف است. به علاوه، در چارچوب مالیات بر منفعت سرمایه اغلب تولیدکنندگانی که در بازه زمانی مشخص اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی می کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند.همچنین مالیات بر خانه های خالی، مالیات خرید املاک گران قیمت، مالیات بر ارزش زمین از دیگر شاخه های مالیات بر عایدی مسکن هستند؛ لازم به ذکر است در سه قاره دنیا فقط ایران و 10 کشور دیگر نظام مالیات بر عایدی سرمایه ندارند.

*عدم اجرای طرح کددار کردن املاک(کاداستر) ، مقصر اجرا نشدن مالیات بر مسکن

عدم اخذ مالیات در حوزه املاک و مسکن مسئله ای است که صاحب نظران علت آن را نبود اطلاعات کافی در این حوزه به دلیل عدم اجرای طرح کددار کردن املاک(کاداستر) ، ارزیابی می کنند. بنابراین شاید بتوان گفت که مقصر اجرا نشدن مالیات بر مسکن، سازمان ثبت اسناد باشد.

رئیس اسبق سازمان امور مالیاتی، علی اکبر عرب مازار گفته است: از سال 1352 تابه حال مسئله کددار کردن املاک دغدغه سیاست گذاران بوده است اما بااین حال سازمان ثبت اسناد و املاک تابه حال به دلایل مختلف از زیر بار مسئولیت انجام این طرح شانه خالی کرده است. 

به همین منظور با افشین پروین پور، کارشناس بازار مسکن و سیدحسین افضلی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت وگو کردیم.

*حوزه های اصلی اقتصاد کشور درکنترل کسانی است که از عدم شفافیت سود می برند

افشین پروین پور درمورد لغو طرح های مالیات بر املاک به «رسالت» گفت:«مشکل بخش مسکن عدم وجود مالیات های کنترل کننده سوداگری است که یکی از آنها مالیات بر عایدی سرمایه است، در دنیا اصل و پایه مالیات عایدی سرمایه را بر مسکن می بندند و درمرحله بعد بر دیگر بازارها. زیرا این کار قرار است حوزه های غیرمولد را غیراقتصادی کند، یعنی اگر فعالان اقتصادی در حوزه های غیرمولد فعالیت کنند این مالیات راه آنها را سد می کند.»

او افزود:«اما درکشور ما کارکرد اصلی مالیات بر عایدی سرمایه از بین رفته و مسئولان کاری کردند که این نوع مالیات ها بی فایده شده است، علتش هم این است که حوزه های اصلی اقتصادی کشور ما درکنترل کسانی است که از عدم شفافیت بخش مسکن و عدم وجود مالیات های کنترل کننده سود می برند و اگر این مالیات ها بسته شود منافع بسیاری به خطر می افتد.»پروین پور با اشاره به قدرت های پنهان و تاثیر آنها در رونق بازارهای غیرمولد، ادامه داد:«برخی به حدی قدرت دارند که اجازه نمی دهند مالیات از بازارهای غیرمولد شکل گیرد، این ها یا خودشان در ارکان سیاست گذاری کشور حضور دارند یا بیرون از حاکمیت هستند اما لابی های قوی دارند، بنابراین نتیجه کار بلایی است که سر کشور آمده است.»

*راه تقویت تولید و رشد اقتصادی، مالیات از بازارهای غیرمولد است

این کارشناس می گوید:«مسئله اصلی کشور ما این است که فعالیت های غیرمولد در اقتصاد ما پرسودتر از فعالیت های مولد است و سیستم دولتی با نگرفتن مالیات، فعالیت های غیرمولد را تشویق می کند و درمقابل فعالیت های مولد را با انواع مالیات و موانع اداری سرکوب می کند، به همین دلیل همواره مشکل اشتغال، رشد اقتصادی و تولید داریم.»

او با انتقاد از نحوه مالیات گیری از کاسبان و سرمایه داران، افزود:«متاسفانه مالیات ها را تا ریال آخر از تولیدکنندگان می گیرند و انواع محدودیت ها را برایشان ایجاد می کنند اما کسی کوچک ترین مزاحمتی برای فعالیت های سوداگرانه ایجاد نمی کنند و به همین دلیل شیب سرمایه به سمت بازار غیرمولد می رود و این اتفاق هیچ ربطی به تحریم، ترامپ و موگرینی ندارد و مسائل داخلی کشور ماست.»

پروین پور ضمن پیش بینی قیمت مسکن در ماه های آتی، گفت:«درنهایت با تمام اوصاف پیش بینی می شود قیمت مسکن افزایش نداشته باشد و شاهد کاهش قیمت هم باشیم، دلیلش هم این است که سال گذشته نرخ مسکن بسیار اوج گرفت و بازار مسکن از افزایش قیمت اشباع شد و دیگر ظرفیت افزایش بیش از این را ندارد، به همین دلیل این بازار در ماه های آینده با رکودی همراه با کاهش قیمت روبه رو می شود و بهتر است متقاضیان برای خرید مسکن مقداری دست نگه دارند.»

*اخذ مالیات از املاک جلوی افزایش قیمت مسکن را می گیرد

همچنین سیدحسین افضلی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در این باره به «رسالت» می گوید:«یکی از راه هایی که حاکمیت برای کنترل بازار دارد اخذ مالیات است، بخش عمده ای از افزایش قیمت مسکن فقط به دلیل خریدوفروش کاذب در بازار مسکن است، به طورمثال یک خانه طی 6 ماه چهار بار خریدوفروش شده و مشخص است این مسکن به دست نیازمند نرسیده است بلکه برای ارزش افزوده معامله می شود.»او ادامه داد:«بنابراین اگر ابزاری طراحی کنیم که از افزایش قیمت ناشی از فعالیت های سوداگرانه جلوگیری کند مشکل حل خواهد شد، ازطرف دیگر ورود سرمایه سرگردان به بخش مسکن باعث تعطیلی تولید می شود و طبیعی است که این بازار ریسک کمتری نسبت به تولید دارد، اما درمقابل اثر منفی بر قیمت مسکن می گذارد و این صعود قیمتی، اجاره ها را بالا می برد.»افضلی گفت:«هدف مالیات بر ارزش افزوده جلوگیری از سرمایه گذاری است، اما دلایل حذف این طرح را نمی دانم، درست است که باید موضوع را همه جانبه ببینیم تا این تصمیمات جلوی رونق بازار مسکن را نگیرد، اما آنچه از مفاد و تبصره های مربوط به طرح مالیات ارزش افزوده بر مسکن به نظرمی رسد به هیچ وجه بازار را دچار رکود نمی کرد.»این عضو کمیسیون عمران خاطرنشان کرد:«این طرح در بسیاری از کشورهای دنیا تجربه مثبتی بوده است و اگر ارزش افزوده ای بر معاملات مسکن باشد بسیار سنگین حساب می شود و این کار از خرید و فروش غیرضروری جلوگیری می کند، بنابراین باید دوباره این طرح بازنگری شود و به جای پاک کردن ضعف های احتمالی طرح، آن مشکل را برطرف کنند.»افضلی درپایان ضمن تاکید اهمیت شفافیت در معاملات مسکن، خاطرنشان شد:«یکی از مسائل مهم و عملی درتمام دنیا گردش مالی هوشمند است که نتیجه مثبتی داشته است، اگر سیستم مالی را در کشور هوشمندسازی می کردیم تمام هزینه ها و درآمدهای دولت شفاف می شد و از سوءاستفاده ها جلوگیری می شد، متاسفانه به دلیل عدم سوددهی بخش تولید، کشاورزی و صنعت سرمایه ها خود به خود به سمت مسکن رفت اما اگر راهی برای شفافیت معاملات مسکن بود به راحتی می شد آن را مدیریت کرد.»