آرشیو دو‌شنبه ۲۵‌شهریور ۱۳۹۸، شماره ۷۱۵۷
اقتصادی
۵

پایان فصل جابه جایی مسکن

بازار برای اجاره دوساله آماده می شود

سهیلا یادگاری

سرش رو روی دست گذاشته و روی میزخوابیده، چرت می زنه. خمیازه ای می کشه با چشم های خواب آلود می گه: «بازار نگو خانم! بیزار بگو».

هر روز از جلوی این بنگاه مسکن رد می شم. در روزگاری نه چندان دور؛همین آخر های سال گذشته، پنج تا مشاورداشت که پشت میزهای کوچک، توی یک مغازه فسقلی کار می کردند. فرصت سر خاراندن نداشتند.

 وقتی از اونها درباره مورد اجاره مسکن سوال می کردید؛ با کم محلی، نیم نگاهی به سرتاپای مشتری مینداختن و می گفتند: «رهن کامل نداریم. اجاره داریم اون هم با ودیعه. 150 میلیون پیش و دو میلیون اجاره ماهانه»اما حالا همگی آنها از مغازه رفتند.چون بازار کساد شده.فقط صاحب بنگاه هست. اون هم با چهره ای کسل. وارد بنگاه می شم.

-می پرسم: «مورد اجاره چی دارید؟»

-می گه: «رهن یا رهن و اجاره؟مورد زیاده!».

-می پرسم: «مگه بازار اجاره کساده؟»

-سرش رو روی دست گذاشته و روی میزخوابیده، چرت می زنه. خمیازه ای می کشه با چشم های خواب آلود می گه: «بازار نگو خانم! بیزاره بگو».

 در شهر چه خبر؟

در نقاط مختلف شهر تهران، رشد قیمت ها در بازار اجاره متوقف شده است و مالکان قیمت های پیشنهادی اجاره بها را نسبت به ماه های قبل کم کرده اند، بنابراین در این شرایط، پیشنهاد مستاجران به صاحبخانه ها تمدید قراردادهای قبلی یا عقد قراردادهای 2 ساله است.

جهش قیمت ها، کاهش توان مالی مستاجران و پایان فصل جابه جایی، سه عامل موثر در کاهش تعداد متقاضیان در بازار اجاره و افزایش فایل های عرضه عنوان می شود.

پایان فصل تابستان مصادف است با کاهش رفت و آمد به بنگاه های املاک، اما تحقیقات میدانی «ایران» نشان می دهد، امسال کاهش رفت و آمد به بنگاه ها محسوس تر است، اما به دلایل دیگری.

 یکی از مشاوران املاک، تعبیر جالبی از علت کاهش تقاضا در بازار اجاره و ثبات قیمت، پس از جهش قیمت دارد.او می گوید: «فواره چون بلند شود، سرنگون شود».

غالبا خودشان تمدید کردند

تمام مشاوران املاکی که از آنها در مورد شرایط بازار اجاره در آخرین روزهای تابستان پرسیدیم، از افزایش تمدید اجاره بها خبر دادند.

مشاوران املاک می گویند:«امسال 70 درصد قراردادهای اجاره تمدیدی است، در شرایطی که توان مالی مستاجران کم شده است، مالکان هم ترجیح می دهند با مستاجران قبلی تمدید قرارداد کنند.معمولا در تمدید قراداد، مالک از مستاجر رضایت دارد و قیمت جدید اجاره را خیلی بالا نمی برد.»

از طرف دیگر تمدید نکردن قرارداد هزینه هایی برای مالک هم دارد. مثلا برای اجاره دادن به مستاجر جدید حداقل کار لازم انجام نقاشی خانه است. بنابراین مالکان هم ترجیح می دهند در این بازار قرارداد اجاره را تمدید و خیال خود را راحت کنند.

مستاجران جدید زیان دادند

با توجه به هزینه بالای جابه جایی برای مستاجران که شامل هزینه حمل اثاثیه، هزینه کارگر، کمیسیون مشاوران املاک، هزینه های آماده کردن خانه جدید و نداشتن زمان برای جست و جو می شود مستاجران جدید هم تمایل بیشتری به تمدید قرارداد قبلی دارند. اما یکی از مشاوران املاک در مرکز تهران می گوید کسانی که برای اولین بار قرار بود خانه اجاره کنند که بیشتر شامل زوج های جوان می شوند، بازنده گرانی اجاره بهای چند ماه ابتدایی سال شدند. او می گوید از مردادماه قیمت های اجاره به سکون رسید و بعد روند نزولی پیدا کرد، اما به خاطر شرایط اقتصادی، امسال اولویت مستاجران تمدید قرارداد بود.

ایام محرم

مصادف شدن روزهای پایانی تابستان با ایام محرم دلیل دیگری بود که رکود را در بازار اجاره در پایان فصل جابه جایی تشدید کرد. تحقیقات میدانی «ایران» از بنگاه های سطح شهر تهران نشان می دهد، کاهش قیمت مسکن به عنوان عامل تعیین کننده نرخ اجاره نیز در کاهش قیمت اجاره از مردادماه موثر بوده است.

کوچ مستاجران

بر اساس آمار رسمی در مرداد امسال قیمت مسکن نسبت به ماه پیش از آن کاهشی شد. همچنین کوچ مستاجران به شهرها و نواحی اطراف که بیشتر به شکل خرید آپارتمان نمود داشته، به کاهش تقاضا در بازار اجاره منجر شده است.

 مشکلات رهن کامل

با افزایش قیمت ها در بازارهای دیگر تمایل مالکان اجاره ماهانه یا رهن و اجاره بود. به همین دلیل فایل های رهن کامل در بازار اجاره محدود شد. مالکان رکود در معاملات را دلیل دیگری برای چشمپوشی مالکان از رهن کامل می دانند، با این دلیل که معمولا رهن کامل برای جبران کسری بودجه مالکی است که اقدام به خرید ملک می کند بخشی از هزینه خرید را از طریق رهن کامل جبران می کند، وقتی تعداد معاملات کاهش یافت، بنابراین اجاره با رهن کامل هم کم شد.

مشکل دیگری که مالکان در حال حاضر با آن مواجه هستند، این است که اگر مستاجر تمایلی به تمدید قرارداد نداشته باشد، به خاطر کاهش تقاضا در بازار اجاره، تامین ودیعه رهن کامل مستاجر قبلی، برای مالک خانه مشکل ساز است.

برخی مشاوران املاک هم می گویند با توجه به اینکه در آخر فصل جابه جایی هستیم و تعداد متقاضیان اجاره کم شده مالکان در برابر درخواست موجران برای رهن کامل مقاومت نمی کنند و تمکین می کنند.

رکود در بازار مسکن مراجعه مشاوران به اتحادیه املاک برای ابطال جواز را هم افزایش داده است و این مشاوران املاک معمولا کسانی هستند که خود مالک نیستند و بنگاه را اجاره کرده اند.

این کوچک های محبوب

بررسی های فایل های اجاره داده شده نشان می دهد واحدهای 50 تا 60 متر همانند بازار خرید بیشترین متقاضی را در بازار اجاره نیز دارند. تقاضا برای اجاره مسکن کوچکتر نه به دلیل نیاز مستاجران که به خاطر قیمت کمتر اجاره این واحدها است و می توان گفت نیازهای مستاجران تقلیل نیافته، بلکه شرایط آنها را به سمت اجاره واحدهای کوچک سوق داده است.

کسادی بزرگ متراژها

 در این بازار رکود واحدهای بزرگ متراژ بیشتر از واحدهای کوچک است. در بازار راکد اجاره صاحب خانه های پول لازم قیمت های مورد نظر خود را برای اجاره پایین آورده اند و به اصطلاح مشاوران املاک مالکان پول لازم قیمت ها را شکسته اند.

لوکس نشینی؛ خوش نشینی؟!

بر اساس تحقیقات میدانی در واحدهای لوکس و نیمه لوکس نرخ شکنی ها بیشتر است. چون عمده واحدهای خالی دارای متراژهای بالا هستند و در نیمه شمالی تهران قرار دارند. البته مشاوران املاک می گویند واحدهای بزرگ متراژ که بیشتر در مناطق شمال شهر قرار دارند مشتری های خاص خود را دارند و نمی توان رکود بازار اجاره این واحدها را با قطعیت اعلام کرد.

پرساله ها طرفدار دارند

صعود قیمت مسکن از سال 96 و اوج گیری آن در سال 97 و ابتدای 98 متقاضیان واحدهای ارزانتر را افزایش داد. مشاور املاکی در شرق تهران می گوید «بازار آشفته در ماه های گذشته و ترس متقاضیان از افزایش بیشتر قیمت ها باعث شد واحدهای «بنجل» که روی دست مالکان مانده بود، اجاره داده یا فروخته شود. مثلا واحدهایی بیش از 20 سال ساخت در طبقات چهارم به بالا که فاقد آسانسور و امکانات دیگر مانند پارکینگ و... بودند. چون رشد قیمتی کمتری داشتند در ماه های ابتدای امسال به فروش رفتند یا اجاره داده شدند، در حالی که در زمان ثبات قیمت مسکن این واحدها کمترین مشتری را داشتند.»

اجاره 2 ساله با شرط

قرارداد اجاره بیشتر از یک سال موضوعی است که سیاستگذاران حوزه مسکن در چند سال اخیر به عنوان یکی از راهکارهای کنترل قیمت ها در بازار اجاره مطرح کرده اند. بررسی ها از فایل های جدید اجاره نشان می دهد موجران و مستاجران اخیرا به این نوع قرارداد تمایل نشان می دهند. به گفته مشاوران املاک معمولا مالکانی که از مستاجران خود رضایت دارند قراردادهای قبلی را به صورت تمدید یک سال و نیم تا دو سال عقد می کنند. اما تمدید قرارداد معمولا از سوی مالک به شرط افزایش نرخ اجاره با حدود 10 درصد در سال دوم اجاره است.بررسی های میدانی از بازار اجاره شهر تهران نشان می دهد همزمانی پایان فصل جابه جایی با کاهش قیمت مسکن، 2 عامل تعیین کننده در آرامش بازار اجاره پس از تلاطم های ماه های قبل است.تحلیلگران براین باورند که شرایط بازار مسکن با توجه به کاهش قیمت ها و رکود حاکم برآن می تواند برای عقد قراردادهای دوساله آماده شود؛ چیزی که دولت هم به دنبال آن است و تاکنون شرایط اش فراهم نشده است. به نظر می رسد که با توجه به فروکش کردن سفته بازی در بازار خرید و فروش مسکن، بهترین شرایط برای اجرای قراردادهای دوساله با بهره گیری از توان بخش خصوصی یعنی اتحادیه های املاک است. آیا دولت از این فرصت استفاده می کند؟

برش
برنامه های دولت برای کنترل بازار اجاره

بر اساس قانون مالک و مستاجر دولت نمی تواند در تعیین نرخ اجاره بها مداخله کند و برای بازار اجاره سقف قیمتی تعیین کند. اما برای کنترل و افزایش نظارت بر بازار اجاره وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن «ایجاد نظام اجاره داری حرفه ای» را در دستور کار قرار داده است. وزارت راه و شهرسازی نظام اجاره داری حرفه ای را ساماندهی کرده و در حال تدوین آن است. اجرای نظام اجاره داری حرفه ای و توجه به ورود استارتاپ ها به حوزه اجاره داری دو روش مهم، برای شکستن حباب قیمتی در بازار اجاره است. اخذ مالیات از خانه های خالی راهکار دیگری برای کنترل قیمت ها در بازار اجاره است که این طرح در وزارت اقتصاد نهایی شده و در کمیسیون های تخصصی مجلس در حال بررسی است. اخذ مالیات از خانه های خالی موجب ورود این خانه ها به بازار مسکن و افزایش عرضه مسکن خواهد شد. دریافت مالیات از اجاره بها نیز موضوع دیگری است که دولت قصد دارد با اجرای آن نرخ های اجاره بها در بازار مسکن را ضابطه مند کند.