آرشیو دو‌شنبه ۱۱ آذر ۱۳۹۸، شماره ۴۷۶۶
مسکن و عمران
۷

رسم جدید صدور جواز ساخت در مناطق 22 گانه در مرحله تصویب با مقاومت روبه رو شد

تعلیق تخریب اتاق لابی شهرداران

دنیای اقتصاد : طرح «تخریب اتاق لابی» شهرداران مناطق پایتخت معلق شد. لایحه پیش نویس تعیین ریل جدید ماموریت های شوراهای معماری مناطق که با الزام پارلمان محلی پایتخت، از سوی شهرداری تهیه شده، پس از چندماه پیگیری، از دستور کار شورای شهر خارج شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد» شوراهای معماری مناطق که به عنوان «اتاق تسهیل گری» از دهه 50 با هدف توضیح موارد خاص اسناد فرادست شهری برای سازنده ها تشکیل شدند، پس از گذشت دوره ای، به محلی برای «لابی» میان مدیران شهری و سازنده های خاص (اضافه خواهان در بازار ساخت وساز) و پاسخ مثبت به درخواست های سلیقه ای و مغایر با طرح جامع و تفصیلی شهر تهران بدل شد. مهم ترین درخواست این گروه سازنده های ساختمانی که مسیر لابی برای اخذ جواز ساختمانی ویژه را انتخاب می کردند اضافه بنا به دو شکل تراکم و سطح اشغال و تغییر کاربری بود.

بررسی وضعیت پرونده های ساختمانی خاص طی سال های گذشته نشان می دهد انحراف ماموریتی شوراهای معماری در سال های گذشته سبب شده بود تا منشا عمده تخلفات رخ داده در بازار ساخت وسازهای شهری، اتاق لابی در شهرداری های مناطق بوده است. مدیریت شهری پایتخت نیز برای تغییر این مسیر و بازگشت به ضوابط مصوب طرح تفصیلی و در نهایت پایان دادن به شهرفروشی، در قالب یک لایحه محدوده اختیارات و مسوولیت های شوراهای معماری مناطق را تعریف و بنا داشت به تصویب شورای شهر تهران درآورد. در دستورالعمل کاری جدید شوراهای معماری مناطق، عمده اختیارات تصمیم گیری برخلاف گذشته از جنس کیفی است.

پیش نویس این لایحه اگرچه در ابتدای پاییز از سوی شهرداری به شورای شهر ارائه شد و در چند جلسه جزو لیست دستورجلسه های علنی قرار گرفت اما پس از آن مجدد از دستور جلسات کاری شورای شهر خارج شده است. بررسی ها حاکی از آن است که نشانه های یک نوع مقاومت برای تصویب و ابلاغ لایحه تهیه شده در مجموعه مدیریت شهری وجود دارد این در حالی است که تعیین چارچوب تشکیلاتی برای «شوراهای معماری مناطق» و «نوسازی ماموریت این شوراها» متناسب با وضعیت تهران، تکلیف معوق 7 ساله شهرداری بوده که به صراحت در صفحه 57 کتابچه 68 صفحه ای طرح تفصیلی فعلی به عنوان یک ضرب الاجل سه ماهه قید شده است.

بررسی جزئیات کارنامه عملکردی شوراهای معماری مناطق طی دهه های اخیر نشان می دهد همزمان با تصویب طرح جامع اولیه شهر تهران در سال 49، شورایی تحت عنوان شورای هماهنگی در شهرداری تهران با حضور شهردار تهران، معاون شهرسازی، مدیرکل شهرسازی و روسای ادارات صدور پروانه تشکیل شد. هدف اصلی تشکیل این شورا در دستورالعمل اولیه ابلاغی برای تشکیل این شورا (که بعدها به شورای معماری مناطق تغییر نام داد) صدور مصوبات لازم در حدود قوانین و تشریح مطالب برای شهرسازی و رفع مشکلات متقاضیان صدور پروانه ساختمانی تعریف و در قالب یک دستورالعمل ابلاغی از سوی شهردار تهران تاکید شد تمامی پرونده هایی که از مناطق برای شورای معماری ارسال می شد در شورای شهرسازی مناطق مطرح شود. با این حال تفویض یک اختیار جدید به شوراهای معماری مناطق در شهریورماه سال 80 سبب شد تا مسیر انحرافی در انجام ماموریت های این شورا شکل بگیرد. براساس بند یک صورت جلسه 336 کمیسیون ماده پنج در آن سال، به شورای معماری مناطق اختیار داده شد که واحدهای اداری-تجاری که بدون مجوز احداث شده اند، با رعایت شرایط تعیین شده و با حفظ حقوق شهرداری نسبت به تثبیت واحدهای مذکور اقدام شود. کارشناسان شهری معتقدند واگذاری این اختیار به شوراهای معماری مناطق به عنوان نقطه آغاز اخذ تصمیمات سلیقه ای و مغایر با اسناد فرادست شهری با هدف کسب درآمد سهل الوصول برای شهرداری بود. از آن پس این شوراها، به معضلاتی همچون اعمال رفتارهای سلیقه ای و ناعادلانه با توجه به منافع عمومی شهروندان، اتخاذ تصمیمات مغایر با ضوابط و مقررات بالادستی، نبود چارچوب، ساختار و حدود اختیارات، تعدد و پراکندگی موضوعات و عدم تصمیم گیری واحد، نبود شفافیت و نظام مندی در فرآیند سیستمی موجود و زمان بر بودن تصمیمات گرفتار شدند. به طوری که حجم تصمیمات مغایر با ضوابط فرادست در سال های اخیر به اندازه ای گسترده شده که این موضوع در تمامی مناطق شهری تهران به تدریج به یک رویه برای حل مشکلات صدور مجوز ساختمانی بدل شد.

شهرداران مناطق برای آنکه تصمیمات اخذ شده قابلیت ارزیابی و نظارت نداشته باشد روال توافقات را به صورت دستی پیش می بردند. ضمن آنکه به جای امضای شهردار منطقه، امضای مشاوران مناطق در برگه ها به صورت دستی ثبت می شد. در نتیجه، این رویه حاشیه امنی را برای شهرداران مناطق در اتخاذ تصمیمات مغایر با ضوابط طرح تفصیلی ایجاد می کرد. برای توقف این جریان، مدیریت شهری تهران در آغاز دوره جدید با ارائه یک بخشنامه تلاش کرد تا محدوده ماموریت ها و اختیارات شورای معماری مناطق را تعیین و با ایجاد شفافیت در مسیر تصمیم گیری این شورا، مانع از اعمال تصمیمات سلیقه ای شود اما پس از گذشت مدتی به دلیل برخی تغییرات مدیریتی اعمال شده و همچنین تنگنای مالی شهرداری، این بخشنامه عملا کنار گذاشته شد.

با این حال، پارلمان محلی پایتخت، پس از گذشت چندماه در قالب یک الزام، شهرداری تهران را موظف به تهیه و ارائه یک لایحه جدید برای نظام مند کردن محدوده اختیارات شورای معماری مناطق کرد. آن طور که اعضای شورای شهر عنوان می کنند در دستورالعمل جدید تهیه شده تلاش شد تا به معیارهای کیفی ساخت وساز توجه و از اتخاذ تصمیمات کمی مغایر با طرح تفصیلی همچون اعطای مازاد تراکم، افزایش تعداد طبقات، تغییر در سطح اشغال و تغییر و تثبیت کاربری دوری شود.

هدف اصلی از تدوین این لایحه که تحت عنوان «تعیین ماموریت ها، حدود اختیارات و مسوولیت های شوراهای معماری مناطق» تدوین شده، شفافیت در تصمیم گیری ها و ایجاد وحدت رویه در میان شوراهای معماری مناطق مختلف عنوان شده است. اولین خط قرمز تعیین شده برای حدود مسوولیت های شوراهای معماری آن است که هرگونه تصمیم گیری براساس بخشنامه یا دستورالعمل داخلی شهرداری که مغایر ضوابط و مقررات فرادست و مفاد مصوبه باشد، ممنوع اعلام شده و نباید ملاک عمل شوراهای معماری مناطق از این پس قرار گیرد. در قالب خط قرمز دوم نیز مسیر دور زدن طرح تفصیلی بسته شده است. به این معناکه هرگونه تصمیم گیری درخصوص افزایش سطح اشغال، تراکم و طبقه، تغییر کاربرد، خارج از ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران در حوزه صدور پروانه و گواهی های ساختمانی تحت هر عنوان و در قالب هر سازوکاری ممنوع است. نکته ای که تاکنون از جمله اختیارات ناگفته این شوراها بود و یکی از مهم ترین دلایل سازنده های خاص برای هدایت درخواست صدور مجوز به شوراهای معماری مناطق، این اختیار طلایی بود.

محدوده لازم الاجرا شدن تصمیمات نیز در این لایحه تعیین شده است. به طوری که مطابق با مفاد تهیه شده، تمامی صورت جلسات شورای معماری مناطق صرفا به صورت سیستمی و پس از امضا شهرداری منطقه معتبر خواهد بود. به این ترتیب هر تصمیم اخذ شده در این شوراها، در صورت عدم تایید شهردار منطقه (حتی با داشتن حداقل حدنصاب سه رای مثبت) درخواست متقاضی رد خواهد شد. کارشناسان شهری درخصوص این بند از لایحه، اگرچه عنوان می کنند این اقدام می تواند تصمیمات اخذ شده در شوراهای معماری مناطق را قابل ردیابی کند اما در عین حال می تواند یک «اختیار ویژه» برای شهردار منطقه محسوب و در ادامه به تولید رانت منجر شود.

نکته جالب توجه که در این لایحه به آن پرداخته شده و می تواند یکی از اهداف تدوین و تصویب این لایحه یعنی شفافیت را محقق کند آن است که موارد درخواستی و قابل پیگیری در شوراهای معماری مناطق، در سایت به صورت فهرستی از گزینه های قابل انتخاب طراحی خواهد شد و متقاضی می تواند صرفا درخواست در موارد موجود در سامانه را داشته باشد و پس از آن نتیجه بررسی پرونده ها در تمام شوراهای معماری مناطق در سامانه شفافیت و به صورت برخط بارگذاری خواهد شد. در عین حال معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مکلف خواهد بود که ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ این مصوبه نسبت به پارامتریک کردن و کنترل هوشمند گزینه های مورددرخواست برای رسیدگی در شوراهای معماری مناطق اقدام کند. به این ترتیب یک حریم مشخص برای رسیدگی به «درخواست ها» از بابت انواع درخواست مجاز تعیین خواهد شد.

این شیوه یعنی «اعلام عمومی» تصمیمات شوراهای معماری مناطق موجب می شود تمامی تصمیمات این شورا در معرض پایش و قضاوت ساکنان هر منطقه به ویژه اهالی مجاز ملک دارای پرونده و دریافت کننده مجوز از این شوراها قرار بگیرد و برای تخلفات احتمالی شورای معماری مناطق یک نوع «بازدارندگی» ایجاد کند. در ماده چهارم این لایحه، «تصمیمات مجاز» برای شوراهای معماری مناطق تعریف شده است.تخصیص کاربردهای مختلف طبقات در پهنه مختلط، تعیین جهت و راستای قطعات حاصل از تفکیک اراضی و املاک، میزان سطح اشغال زیرزمین های اول صرفا جهت احداث پارکینگ، تعیین تکلیف دسترسی سواره به ملک در قطعات دارای دو بر و تعیین عمق پیش آمدگی ساختمان ها در موارد استثنا از جمله موارد مجاز برای تصمیم گیری این شوراها عنوان شده است.

همین طور در این لایحه علاوه بر دو خط اصلی تعیین شده، موارد دیگری نیز جزو محدوده غیرمجاز برای تصمیم گیری شوراهای معماری تعیین شده است. به عنوان مثال هرگونه تصمیم گیری درخصوص کسر یا حذف پارکینگ خارج از ضوابط و مقررات ملاک عمل ممنوع است. در عین حال، هرگونه تصمیم گیری درخصوص تغییر کاربرد مغایر با ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران نیز ممنوع اعلام شده است. این در حالی است که یکی از مهم ترین محورهای کاری این شوراها، طی سال های گذشته صدور مجوز برای تغییر کاربری مغایر با ضوابط طرح تفصیلی بوده است.

اگرچه به نظر می رسد لایحه پیش نویس تهیه شده برای تغییر حدود اختیارات شهرداران مناطق در اتاق لابی، به شرط اجرای صحیح می تواند تا حدود زیادی دریچه های بروز فساد و رانت در صدور مجوزهای خاص مناطق 22گانه پایتخت را مسدود کند اما تعلیق به وجود آمده در نهایی کردن این تصمیم یک خطر بالقوه را برای شهر تهران در این حوزه به همراه دارد. آنطورکه متن پیش نویس این لایحه نشان می دهد این لایحه در اوایل مهرماه سال جاری از سوی شهرداری به شورای شهر تهران ارائه شده است اما همچنان در صحن علنی، مطرح نشده است. برخی از اطلاعات به دست آمده از مجموعه مدیریت شهری حاکی از آن است که مقاومت در جریان بررسی و تصویب این لایحه به شکل فعلی در میان مدیران شهری وجود دارد و همین موضوع اقدام برای تصویب و نهایی کردن لایحه را به تعویق انداخته است.

کارشناسان شهری معتقدند این تعلل عجیب ممکن است موجب شود «اصلاح و کنترل شوراهای معماری مناطق» به سرنوشت کار «تعیین تکلیف برج باغ» تبدیل شود. سال گذشته لایحه جایگزین مصوبه برج -باغ به برخی دلایل و مقاومت ها در مجموعه مدیریت شهری، با چند ماه تاخیر از سوی شورای شهر تهران تصویب شد. همین امر موجب شد تا یک پاس گل به متقاضیان صدور مجوز در باغات داده شود و در نهایت، در حالی مصوبه برج -باغ از سوی شورای شهر لغو شده بود، مدیریت شهری به ناچار برای حقوق مکتسبه ایجاد شده، مجوز ساخت برج در باغات را صادر کند. همین موضوع سبب شد تا حدی لایحه جایگزین از کارآمدی دور شود.

از این رو به مدیران شهری توصیه می کنند برای تحقق وعده های خود به شهروندان به ویژه در حوزه ایجاد شفافیت کامل و شهرداری شیشه ای، با درس گیری از تجربه های قبلی، این لایحه را به سرعت در دستور کار بررسی و تصویب قرار دهند. شهردار منطقه، معاون شهرسازی و معماری منطقه، رئیس صدور پروانه منطقه، رئیس نظارت فنی منطقه، رئیس طرح تفصیلی منطقه و یک نفر کارشناس متخصص منطقه اعضای اصلی شورای معماری مناطق هستند. مهم ترین سیاست ها و الزامات فعالیت شورای معماری مناطق نیز تصمیم گیری در چارچوب ضوابط و مقررات طرح تفصیلی، رعایت الزامات مربوط به کیفیت محیط، سیما و منظر شهری، پاسخگویی سریع و دقیق به درخواست ها با رعایت صرفه و صلاح عمومی شهر و شفافیت در تصمیم گیری و وحدت رویه در این لایحه عنوان شده است.