آرشیو دو‌شنبه ۲۳ دی ۱۳۹۸، شماره ۴۸۰۲
باشگاه اقتصاددانان
۲۳

بادکنک مسکن در اروپا

لیز آلدرمن

 اقتصاد اروپا پس از سال ها رشد پایین اقتصادی هنوز به استحکام دست نیافته و سیاست نرخ های منفی بهره که با هدف کمک به رونق اقتصادی اجرا شده، زمینه ها را برای داغ شدن بخش ساخت و ساز فراهم کرده و این روند مجموعه ای جدید از مشکلات را سبب خواهد شد. پول چنان ارزان است که وام گیرندگان در بسیاری از شهرهای اروپایی می توانند با نرخ سود کمتر از یک درصد وام مسکن بگیرند و در این شرایط بازار خرید آپارتمان و خانه بسیار داغ شده است. همچنین نهادهای سرمایه گذاری، با مشاهده امکان کسب سودهای بالا در حال خرید املاک مسکونی در شهرهای بزرگ سرتاسر اروپا هستند.

اقتصاددان ارشد کامرتس بانک در فرانکفورت می گوید: «در برخی مناطق اروپا، قیمت املاک مسکونی به بالاتر از سطوحی رسیده است که یک دهه پیش مشاهده می شد و این نگرانی پدید آمده که سرنوشت رونق بازار مسکن فاجعه بار باشد. ریسک ها واقعی هستند؛ زیرا نرخ های منفی بهره در اروپا سبب تغییر رفتار سرمایه گذاران شده و همه معتقدند نرخ ها برای مدتی طولانی در سطوح کنونی باقی خواهد ماند. آنچه برای اقتصاد مهم است این است که باید از شکل گیری یک حباب جدید و خطرناک جلوگیری شود.»

در پنج سال اخیر یعنی از زمانی که بانک مرکزی اروپا یکی از نرخ های مرجع بهره را به زیر صفر کاهش داد، تقاضا افزایش یافته است. اقدام بانک مرکزی اروپا هرگز قبلا در یک چنین ابعادی انجام نشده بود. قیمت مسکن در فرانکفورت، آمستردام، استکهلم، مادرید و دیگر شهرهای بزرگ اروپا حداقل 30 درصد و در پرتغال، لوکزامبورگ، اسلواکی و ایرلند حداقل 40 درصد بالا رفته است. به این ترتیب خرید خانه برای اکثر متقاضیان غیرممکن شده و اجاره بها بالا رفته است. در نتیجه طبقه کارگر مجبور شده اند به حاشیه شهرها نقل مکان کنند.

شهرداری ها با کنترل اجاره بها در بازار دخالت کرده اند اما بعید است این نوع اقدامات از جمله افزایش مالیات بر زمین و اجرای برنامه های ساخت مسکن با یارانه بتواند تغییری در وضعیت کنونی پدید آورد. با آنکه نرخ های پایین بهره به احیای اقتصاد منطقه یورو کمک کرده، اما اکنون اقتصاددان ها می گویند، این سیاست ها بیش از آنکه مفید باشند زیانبار بوده اند و سبب شده اند تلاش های بانک مرکزی اروپا برای مبارزه با نابرابری با مانع مواجه شود. این سیاست ها مشکلات ساختاری نظیر ضعف در سرمایه گذاری تجاری را حل نکرده اند و به رشد نرخ تورم به جز در بخش مسکن، کمکی نشده است. رئیس بخش املاک در بانک یو بی اس می گوید: «در مدت زمانی کوتاه همه چیز تغییر کرده است. در بخش هایی از اروپا، نرخ های پایین بهره سبب رشد قیمت املاک و مسکن و شکل گیری حباب شده است.»

مدتی است مقامات مالی اروپا متوجه خطر شده و مشغول تدوین برنامه هایی برای مهار قیمت ها هستند. سپتامبر سال گذشته یکی از نهادهای زیر نظر بانک مرکزی اروپا که به تنظیم سیستم مالی اروپا کمک می کند از 11 کشور اروپایی از جمله لوکزامبورگ، اتریش، دانمارک و سوئد خواست با اجرای برنامه های مختلف قیمت ها را کنترل کنند و ترتیبی دهند تا مسکن با قیمت مناسب در اختیار متقاضیان قرار گیرد. بانک مرکزی آلمان در گزارش اخیر خود اعلام کرد قیمت مسکن در این کشور 15 تا 30 درصد حباب دارد. تحقیقات انجام شده از سوی بانک یو بی اس نشان می دهد شهرهایی نظیر فرانکفورت، آمستردام و پاریس در معرض حباب مسکن قرار دارند و این وضعیت حاصل پایین بودن نرخ های بهره است و اگر بانک مرکزی اروپا همچنان نرخ های بهره را پایین نگه دارد بر اندازه حباب افزوده خواهد شد.

برخی اقتصاددان ها می گویند نگرانی ها درباره شکل گیری حباب قیمت مسکن در اروپا منطقی نیست به این معنا که قیمت ها بیش از حد بالا رفته، اما هنوز حباب خطرناک به وجود نیامده است. در واقع رشد اشتغال تحت تاثیر بهبود شرایط اقتصادی سبب افزایش رتبه اعتباری وام گیرندگان شده و تقاضا برای وام مسکن افزایش یافته است. در این میان عرضه مسکن در مناطق شهری ناکافی بوده در نتیجه قیمت ها رشد کرده است. البته اگر این شرایط ادامه پیدا کند خطراتی اقتصاد اروپا را تهدید خواهد کرد. در حال حاضر اقشار متوسط جامعه در اروپا از جمله معلمان، پرستاران و کارمندان که در شهرهای بزرگ زندگی می کنند باید بیش از یک چهارم درآمد خود را صرف پرداخت اجاره بها کنند و آنهایی که نمی توانند چنین کنند از شهرها می روند.