آرشیو چهار‌شنبه ۲۵ دی ۱۳۹۸، شماره ۴۸۰۴
باشگاه اقتصاددانان
۲۳

روندهای ارزشی و قیمتی

محمدسعید حیدری

 فیلیپ فیشر سرمایه گذار اسطوره ای بازارهای مالی می گوید: «بازار پر از افرادی است که قیمت همه چیز را می دانند ولی ارزش هیچ چیز را نمی دانند.» وقتی پای پیش بینی به میان می آید برای اکثریت فعالان و اشخاص درگیر در بازار اوضاع از این هم بدتر می شود.

دیگر نه تنها ارزش، که حتی قیمت نیز در هاله ای از ابهام قرار می گیرد. واقعیت این است که از لحاظ تئوریک و عملی ارزش یک دارایی مانند قیمت نوسان نمی کند، در واقع این قیمت است که حول ارزش نوسان می کند. گاهی قیمت بالاتر از ارزش است (اصطلاحا گفته می شود دارایی حباب دارد) و گاهی قیمت پایین تر از ارزش است (اصطلاحا گفته می شود ارزان است). هرچند ارزش مقوله ای باثبات تر از قیمت است، اما به خاطر سختی کار محاسبه و اندازه گیری ارزش و ذهنی (subjective) بودن ماهیت ارزش گذاری در عمل ابهامات مربوط به آن باعث ایجاد مشکلات عدیده می شود. راهکار میانه ای که می توان پیشنهاد داد این است که در گام اول به جای ارزش گذاری و پیش بینی مستقیم ارزش یک دارایی (واحد مسکونی) در آینده نزدیک، فرض کنیم می دانیم امروز ارزش واقعی دارایی مذکور چه میزان است. در اینجا تنها اقدامی که باید انجام دهیم بررسی عوامل اثرگذار بر تغییرات آتی ارزش مسکن و پیش بینی تغییرات نسبی آن (نسبت به زمان حال) است. در گام دوم باید در این مورد بررسی کنیم که در ماه های آینده رابطه قیمت و ارزش مسکن به چه صورتی است. آیا انتظار داریم اختلاف قیمت و ارزش مسکن از حد فعلی آن فراتر رود؟ این اختلاف مثبت خواهد بود یا منفی (ایجاد یا تشدید حباب مثبت/ منفی)؟ این رویکرد کمک می کند تا به صورت نسبی و درصدی پیش بینی اولیه ای در مورد شدت تغییرات آتی قیمت مسکن داشته باشیم. در ادامه این یادداشت، این رویکرد گام به گام تشریح می شود.

 رویکردهای مختلف ارزش گذاری و پیش بینی بازار بر پایه آنها

اصولا سه رویکرد بنیادین برای ارزش گذاری هر دارایی (از جمله ساختمان مسکونی) وجود دارد. رویکرد اول روش هزینه محور یا ارزش جایگزینی (ساخت یک ساختمان مشابه چه هزینه ای دارد) است. عنصر موثر در این روش قیمت مواد و مصالح، زمین، دستمزد کارگر و... و در کل هزینه نهاده های تولید است.رویکرد دوم، رویکرد درآمدمحور یا به عبارت بهتر (با توجه به محدودیت های ذاتی مفهوم درآمد) منفعت محور است که شامل منافع مالی (درآمد ناشی از اجاره، دسترسی به نقدینگی از طریق دریافت رهن از مستاجر یا دریافت تسهیلات بانکی به پشتوانه وثیقه گذاری ملک مسکونی)، منافع سرمایه ای (ایجاد سپر تورمی (از طریق افزایش قیمت ناشی از تورم) و رشد قیمت ناشی از عوامل بنیادین اقتصادی منطقه محل قرارگیری ملک) و منافع رفاهی (از جمله ایجاد امنیت به واسطه داشتن سرپناه) می شود. رویکرد سوم بازارمحور (مبتنی بر حراج و قیمت گذاری نسبی) است. پیش بینی قیمت بازاری با کمک رویکرد سوم ارزش گذاری عملا بی معنی است. این رویکرد صرفا برای زمان حال (و آن هم با پذیرش این فرض که قیمت بازتاب دهنده ارزش ذاتی است) کاربرد دارد.

در ارتباط با رویکرد اول، نرخ نهاده های تولید تقریبا مشخص بوده و برخی از این نهاده ها با توجه به ماهیت صادرات پذیرشان (شدت صادرات پذیری برخی پایین و برخی بالا است) قیمت های بین المللی یا حداقل منطقه ای داشته و با درنظر گرفتن برخی هزینه های صادراتی و... می توان یک کف و سقف قابل استناد در مورد قیمت منصفانه آنها به دست آورد. در مورد این نهاده ها، افزایش تورم ناشی از رشد نقدینگی، رشد نرخ حامل های انرژی در کنار افزایش نرخ ارز باعث رشد قیمت آنها شده و طبیعتا از این زاویه باید شاهد رشد ارزش جایگزینی واحدهای مسکونی باشیم. البته در این میان زمین جایگاه ویژه ای دارد، هم به واسطه سهم اساسی آن در قیمت تمام شده ساختمان و هم ماهیت صادرات ناپذیر آن و عدم امکان تعریف نرخ بین المللی قابل استناد برای آن. در مورد زمین با توجه به عدم مشاهده تغییر ماهیت آن در اقتصاد و سبد سرمایه گذاری اشخاص حقیقی و حقوقی، میتوان انتظار داشت مانند دهه های گذشته یک حداقل مشخصی از سهم نقدینگی کل کشور به این سمت تزریق شده و طبیعتا با رشد نقدینگی باید انتظار رشد قیمت ها را نیز در آن داشته باشیم.رویکرد منفعت محور اما اندکی پیچیده تر است و باید در ترکیب با مفهوم هزینه/ فرصت اقتصادی مورد سنجش قرار گیرد.با اصلی ترین محور این رویکرد یعنی منفعت درآمدی آغاز می کنیم. درآمد ناشی از اجاره دهی واحد مسکونی، هنوز به واسطه جهش قیمتی ناشی از رشد مسکن طی یک سال و نیم اخیر، با میانگین تاریخی آن و نرخ هزینه/ فرصت منطقی اقتصادی فاصله بسیار دارد. با توجه به وضعیت درآمدی خانوارها و پیش بینی میزان رشد نرخ اجاره به قیمت مسکن، ناشی از رشد درآمد (با توجه به شرایط نامطلوب رشد اقتصادی) و ایجاد اولویت های هزینه ای دیگر برای خانوارها (سرمایه گذاری در دارایی های پوشش دهنده ریسک سیاسی کشور نظیر ارز و طلا) مدت ها زمان نیاز است تا نسبت اجاره به قیمت مسکن به درصدهای معقول و میانگین تاریخی خود بازگردد.

منفعت سرمایه ای: در شهرهای بزرگ رکود و شرایط بد اقتصادی که احتمال تشدید آن در سایه برخورد ایران و آمریکا می رود، اثرات بیشتری ایجاد کرده و با کاهش چشم اندازهای اقتصادی چشم انداز رشد قیمت مسکن در این مناطق بیشتر از شهرهای کوچک و کمتر تجاری، دچار ابهام و چالش می شود. این اثرپذیری در شهرهای کوچک هرچند کمتر است، اما به واسطه اثرگذاری سنتی رشد قیمت مسکن بر بازار شهرهای کوچک (ارزش گذاری نسبی) در این مناطق نیز رشد قیمت و کسب منفعت سرمایه ای با چالش مواجه می شود.

مشخصا در کوتاه مدت و با توجه به تشدید ریسک سیاسی، از جانب اشخاص با سطح ریسک پذیری پایین، احتمالا شاهد جهش عرضه مسکن به بازار فروش نقدی فوری و کاهش قیمت به نفع خریداران کاملا دست به نقد باشیم. فراتر از این مورد در کل می توان اذعان کرد با توجه به شرایط اخیر نزد مردم و به ویژه اشخاص ریسک گریز، ارزش ویژه و اضافه ای برای اموال و دارایی های منقول (نسبت به اموال نامنقول نظیر ملک مسکونی) ایجاد می شود و این نیز به ضرر چشم انداز رشد قیمت مسکن است. از بعد منفعت رفاهی نیز با توجه به شرایط اقتصادی و به تبع آن کاهش امنیت شغلی و ثبات درآمدی، بعد امنیتی مسکن (رهایی از اجاره نشینی و پرداخت اجاره بهای ماهانه در شرایط نبود چشم انداز درآمدی کاملا پایدار) تشدید می شود، البته وقتی به مسکن بزرگ متراژ یا با کیفیت بالا و حتی لوکس می رسیم، سهم این نوع منفعت در ارزش ملک به شدت کاهش می یابد و این بعد منفعتی در مورد املاک کوچک یا ارزان قیمت (قدیمی ساز، حاشیه ای و...) اثرگذارتر خواهد بود.

در پاراگراف های پیشین دیدیم عوامل متعددی همزمان باعث فشارهای متضاد افزایشی و کاهشی بر ارزش ذاتی مسکن خواهند شد، اما در حوزه قیمتی چه انتظاری می توانیم از رابطه قیمت و ارزش ملک داشته باشیم، عموما پس از هر جهش شدید در قیمت مسکن و فاصله گرفتن سریع قیمت از ارزش ذاتی انتظار بر این است که اختلاف قیمت و ارزش ذاتی مسکن در مسیر کاهش قرار گیرد و افزایش در ارزش ذاتی مسکن اثرکمتری بر افزایش در قیمت ها داشته باشد. به بیان ساده اگر انتظار رشد ارزش ذاتی قیمت مسکن را داشته باشیم، رشد قیمت ها با شیب کمتری رخ داده و حتی ممکن است رشد قیمت خاصی نداشته باشیم، و در مقابل اگر اعتقاد به کاهش ارزش ذاتی داشته باشیم، احتمال افت قیمت واقعی (تعدیل قیمت بر مبنای نرخ تورم) و حتی قیمت اسمی مسکن دور از انتظار نیست.

 ایجاد ابزار/ بازار پیش بینی نوسانات قیمت مسکن

ایجاد ابزارهای بورسی مبتنی بر معاملات آتی می تواند روشی برای پیش بینی موثر آینده قیمت مسکن باشد. ایجاد صندوق های املاک و مستغلات روی انواع املاک مسکونی، تجاری یا اداری در نقاط مختلف کشور و تعریف قراردادهای آتی بر مبنای واحدهای سرمایه گذاری این صندوق ها یک راهکار است. راهکار دیگر که خیلی سریع تر و در مقیاسی وسیع تر و بدون نیاز به بورس اوراق بهادار قابل اجرا است، ایجاد بازار داخلی پیش بینی است: بازار داخلی پیش بینی ایده ای جدید است برای پیش بینی میزان فروش، نتایج استراتژی های مختلف، پیش بینی قیمت ها و... در این بازار پیش بینی هایی توسط مدیران مطرح شده و این پیش بینی ها همچون کالایی واقعی توسط کارکنان یک شرکت یا دانشجویان یا محققان یک دانشگاه مورد مبادله قرار می گیرد. هر کالا (پیش بینی) که مشتری بیشتر و قیمت بالاتری کسب کند به عنوان پیش بینی معتبر برگزیده می شود. یا هر شخصی که پیش بینی وی با واقعیت قرابت نزدیک تری داشته باشد در پیش بینی های بعدی وزن بیشتری خواهد یافت و... در نهایت البته بازارهای پیش بینی بی نقص نیستند، اما اغلب از سایر مکانیزم های پیش بینی بهتر عمل می کنند. به همین خاطر است که برخی شرکت های تجاری نیز به استفاده از آنها روی آورده اند.  اگر بخواهیم از دید دنیای دیجیتال (و بهره گیری از ظرفیت های موجود) به موضوع نگاه کنیم، هر پیش بینی و شرط بندی یک قرارداد هوشمند (smart contract) است که می تواند در بستر بلاکچین ایجاد شده و به راحتی مورد استفاده شرکت ها، مراکز پژوهشی و... قرار گرفته و در مقیاس وسیع و به شیوه های متنوع طراحی شود.