آرشیو یک‌شنبه ۸ تیر ۱۳۹۹، شماره ۴۹۲۰
باشگاه اقتصاددانان
۳۱

مسکن بر سر دو راهی

شهرام معینی (عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان)

 برای تحلیلی بر چشم انداز بازار مسکن، ابتدا لازم است به برخی از مهم ترین عوامل موثر بر قیمت مسکن نگاهی بیندازیم، از یک زاویه در تعادل، قیمت مسکن به هزینه تمام شده خانه های جدید بستگی تام دارد، که عمدتا ناشی از هزینه زمین و هزینه ساخت است، سود توسعه دهنده (سازنده) نیز تقریبا هزینه بهره ای سرمایه گذاری او تلقی می شود. اکنون در اکثر کلان شهر های ایران و در بخش عمده ای از محلات، 60 تا 80درصد هزینه تمام شده، از هزینه زمین ناشی می شود. طبعا عمده بخش باقی مانده را نیز می توان هزینه های ساخت تلقی کرد.

ابتدا و در همین جا باید توجه داشت که سهم هزینه زمین در قیمت مسکن، کمابیش و به طور کلی فزاینده بوده است و حتی شاخص نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن هم به سقف های جدیدی رسیده است، تمام این موارد نشان می دهد که کمیابی زمین کلان شهری در ایران رو به افزایش است که طبعا قیمت و سهم آن در هزینه مسکن را افزایش داده است. دلیل این اتفاق از یکسو رشد جمعیت در کلان شهرها و همزمان روند کند در توسعه اراضی شهری و قواعد سختگیرانه برای حفظ مرز شهرها (UGB)، بوده است.  همزمان باید به این نکته توجه داشت که مالکیت عمومی بسیاری از زمین های بزرگ درون کلان شهرها، توام با موانع خودساخته، برخی از عرصه های قابل استفاده را مدت ها بدون کاربری نگه داشته است. همچنین برخورد روند توسعه کلان شهرها با دیوار برخی از زمین های بزرگ عمومی (ازجمله پادگان ها)، کمیابی زمین را تشدید کرده است. بنابراین مساله قیمت بالای مسکن در کلان شهرها در قیاس با شهرهای کوچک و متوسط، اصولا مساله ای ناظر به بحث کمیابی اداری و دستوری زمین کلان شهری است، درحالی که این مساله در اغلب مواقع با قواعد منعطف تر قابل حل یا ترمیم است.

در کنار این عوامل، مولفه مهم دیگری در بازار مسکن ایران را نیز باید یادآوری کرد که همان خصلت دوره ای رشد و ثبات قیمت مسکن است. این امر نیز ناشی از ترکیب ماهیت زمانبر پروژه های ساخت مسکن با نرخ میانگین تورم تقریبا 20درصد در کشور است. مسکن کالایی است که عرضه جدید آن، نیازمند زمان است و به سرعت نمی تواند به رشد تقاضا، واکنش نشان دهد. در عمل هر رشد تقاضای مسکن در ایران ناشی از رشد اسمی درآمدها و دستمزدها، در ابتدا باعث پرش قیمت مسکن پس از یک دوره ثبات می شود. اما همزمان انگیزه سازنده ها برای ساخت را نیز تقویت می کند که باعث افزایش جدی اخذ پروانه، تکمیل واحدهای نیمه کاره و ساخت واحدهای جدید می شود. شدت این ساخت وسازها معمولا به نحوی است که مازاد عرضه جدی در قیمت جدید و جهش یافته ایجاد می کند و چند سال بازار مسکن را به رکود می برد. در دوران رکود، ساخت وسازها کاهش می یابد و زمینه را برای کمبود عرضه و تعدیل قیمت پله ای در جهش بعدی فراهم می کند.

این اتفاق از اواخر دهه 1360 تاکنون و در قالب سیکل های 4 تا 7 ساله، بارها رخ داده که آخرین موارد جهش آن در سال های 1392-1390 و 1398-1396 بوده است. اما در آخرین پرش قیمت مسکن حد فاصل پاییز 1396 تا بهار 1398، شاهد جهشی در اخذ پروانه و ساخت وساز نبودیم. در نتیجه این امر، ثبات قیمتی که از اواخر بهار 1398 آغاز شد، شکننده به نظر می رسید و 6 ماه بیشتر دوام نیاورد. این نکته را نیز باید توجه داشت که در رژیم تورم 20درصد متعارف قبلی، حدودا 4 سال زمان لازم بود تا درآمدهای اسمی دوبرابر شود؛ درحالی که در رژیم تورم 35درصد تا 40درصد کنونی، این دوره می تواند به حدود 2 سال کاهش یابد. بالاخره برای یک تحلیل حداقلی از بازار مسکن باید به خصلت محلی و منطقه ای مسکن هم توجه داشت. بازار مسکن کلان شهری ایران و حتی بازار مسکن یک کلان شهر، در عمل مجموعه ای از بازارهای مسکن با قابلیت جانشینی محدود است و مثلا نمی توان تصور کرد که مازاد عرضه مسکن در بخشی از شهر، به راحتی جبران کمبود عرضه در بخش یا نوع دیگری از تقاضا را خواهد کرد. بالاخره باید به نرخ های سود بانکی و اثرات آن هم توجه کرد که تحلیل اثر آن بر بازار مسکن به عنوان یک دارایی، به رغم اهمیت موضوع فراتر از این یادداشت است.

بنابراین عوامل موثر و تعیین کننده بر ادامه چشم انداز بازار مسکن کلان شهری ایران، کمابیش روشن است و نیازمند پاسخ به این پرسش ها است: الف- آیا کمیابی زمین کلان شهری تداوم یافته و تشدید می شود یا اقداماتی در جهت ترمیم آن صورت می گیرد؟ ب- اکنون به دلیل نسبت بسیار بالای شاخص قیمت زمین به قیمت مسکن  و توامان جهش شدید در هزینه ساخت تحرکی در اخذ پروانه و ساخت وساز مشاهده نمی شود. طبعا این امر محدودیت عرضه به خصوص در برخی زیربازارهای مسکن ایجاد می کند. آیا اقدامات موثری برای تعدیل این موارد، توام با مشوق های مالی (وام)، مالیاتی و... برای توسعه دهندگان، این وضعیت را ترمیم می کند یا نه؟ ج- هزینه ساخت مسکن در ایران، با تورم و نرخ ارز ارتباط قوی دارد. آیا کاهش درآمدهای ارزی نفتی، باعث تداوم رشد نرخ ارز و تورم و بالمآل رشد جدی بیشتری در هزینه ساخت می شود یا خیر؟ د- آیا رژیم تورم بالا یعنی نرخ های تورم 35 تا 40درصدی ادامه می یابد یا نه؟ رژیمی که می تواند در فاصله کوتاهی، درآمدهای اسمی را دوبرابر کند و بنابراین پرش های قیمت مسکن را هم در دوره های سریع تر و کوتاه تری ممکن کند.

در شرایط فعلی، روند همه متغیرهای بالا، در جهتی است که در صورت ادامه، تصویرگر چشم انداز وضعیت شکننده در بازار مسکن و تداوم آن است. طبعا هر دوره رشد قیمت مسکن می تواند به دوره ای از آرامش، منجر شود. اما دوباره بی ثباتی می تواند بازگردد و احتمالا این بار دوره های ثبات-جهش می تواند کوتاه تر باشد. در میان متغیرهای بالا، بیشترین و نزدیک ترین امکان و امید را فعلا باید درخصوص تورم جست وجو کرد. اگر تلاش ها برای تامین مالی کسری بودجه از محل اوراق بدهی موفق باشد و ثباتی نسبی هم در بازار ارز حاصل شود، آنگاه می توان امیدوار بود که تورم عمومی و بزرگ شدن اسمی درآمدها و دستمزدها هم کنترل شود. نهایتا از این طریق یک تورم عمومی پایین تر، می تواند دوره های ثبات-پرش در بازار مسکن را دوباره طولانی تر کند و بنابراین شاهد ثبات بیشتری در قیمت مسکن باشیم. گفتنی است که تحلیل بازار مسکن، صرفا به عنوان یک بازار سرمایه گذاری و تشکیل پرتفوی و تلاش برای تحلیل تحولات قیمتی آن در ارتباط با بازارهای سرمایه گذاری معمول دیگر نظیر بورس، طلا، ارز و...، به خصوص با اشتباهات مهمی همراه است که نیازمند بحث جداگانه ای است. اما باید توجه داشت که رشد قیمت مسکن هم در دوره های ثبات سایر دارایی ها (مثلا سال های 86-85) و هم در دوره رشد سایر دارایی ها (مثلا سال های 91-90) رخ داده است. ثبات قیمت مسکن، اما عملا در دوران بی ثباتی بازار ارز تقریبا مشاهده نشده است. بنابراین روند بازارهای فوق، عملا نمی تواند تضمین کننده ثبات قیمت مسکن باشد و مناسب تر است که بازار مسکن را در چارچوب متغیرهای مستقیما موثر فوق تحلیل کنیم.