آرشیو سه‌شنبه ۱۰ تیر ۱۳۹۹، شماره ۴۹۲۲
شرکت ها
۲۹

مدیرعامل گروه سرمایه گذاری مسکن در گفت و گو با «اکو ایران»: سبدهای خرید مسکن در راه است

دنیای اقتصاد : با توجه به تلاطم هایی که در بازار مسکن اتفاق افتاده، قدرت خرید در حوزه مصرفی کاهش پیدا کرده است. هرچند در طرح های جدیدی که دولت پیگیری می کند، به ویژه برای فروش متری مسکن در بازار سرمایه، برخی سازندگان از جمله گروه سرمایه گذاری مسکن به جد به این امر باور دارد و دنبال الگوهایی است که چه از طریق بازار سرمایه چه از طریق بازارهای دیگر امکان خریداری و پیش خرید متری را برای مردم فراهم کند تا به نحوی بتوان کاهش قدرت خریدی را که اتفاق افتاده برای نیاز مصرفی پوشش داد. طی هفته گذشته برنامه «متراژ» تلویزیون اینترنتی «اکو ایران» برای بررسی شرایط بازار مسکن و نوسانات این بازار به سراغ بزرگان این صنعت رفته است. در همین رابطه گفت وگویی با «روزبه ظهیری هاشمی» مدیرعامل شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن انجام داده که متن این مصاحبه در ادامه ارائه شده است. وی در این گفت و گو تاکید کرد: در بسیاری از ساخت وسازهایی که صورت می گیرد، قسمت سازه ساختمان که مشهود نیست با توجه به بعضی از ساخت ها خیلی کیفیت مطلوبی ندارد و این باعث شده که ما در موقع بلایایی مثل زلزله اطمینان نداشته باشیم که آیا می توانیم در این سقف به طور ایمن زندگی کنیم یا نه؟ اگر این موضوع به یک مطالبه عمومی در خرید ساختمان تبدیل شود، به طور طبیعی سازندگان خودشان را موظف به همگام سازی با این نیاز می کنند و این تطبیق و فرهنگ سازی باعث می شود که ما بتوانیم فضای بهتری داشته باشیم. گروه به دنبال این حوزه است.
 یکی از مهم ترین نکاتی که در مسیر عملکرد گروه سرمایه گذاری مسکن دیده می شود، تغییر رویه این شرکت طی سال های گذشته بوده است. در سال های گذشته عمده فعالیت و تمرکز فعالیت این شرکت در حوزه ساخت وسازهای لوکس یا به تعبیری ساخت وسازهای تجاری بوده است، اما اخیرا این گروه به نوع جدیدی از ساخت وسازها در اجرای طرح های بزرگی مثل اقدام ملی مسکن هم ورود پیدا کرده است. علت تغییر این ریل کاری چه بوده است؟

همان طور که مطلع هستید شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن، شرکتی است با سابقه 30 سال و در ابتدا به عنوان بازوی عملیاتی بانک مسکن با مالکیت کامل آن بانک تشکیل شده بود و با نیت تولید مسکن اقشار متوسط. به طور طبیعی، شرکت در مرور زمان دچار تغییر و تحولاتی شد، از جمله ورود به بازار بورس و تغییر سیاست هایی که به طور طبیعی در هر مجموعه نهادی شرکت اتفاق افتاده است. این باعث شد که در مقاطعی در کنار توجه به ساخت مسکن اقشار متوسط توجه به سودآوری هم به لحاظ تامین خواست ذی نفعان در بازار سرمایه اتفاق بیفتد و شرکت را به نوعی از پروژه های مسکن متوسط خارج کرده که تلاقی این موضوع با تغییرات در شرایط اقتصادی جامعه و اقبال کمتر به واحدهای تجاری باعث شد رکودی در برخی از دارایی های شرکت اتفاق بیفتد.

از سال 1395 بانک مسکن به عنوان سهامدار عمده تصمیم گرفت تغییر ریلی را در مجموعه ایجاد کند و با این تغییر در کنار تعریف پروژه های مسکن متوسط، توجه ویژه ای به سودآوری هم صورت گرفت که ما تقریبا از سال 97 سعی کردیم این مسیر را با شتاب بیشتر پیش ببریم. هم اکنون در سبد پروژه هایی که در مجموعه وجود دارد بر مبنای استراتژی ها، 90 درصد را پروژه های مسکونی تشکیل می دهد که از این پروژه های مسکونی حدودا 75 تا 80 درصد برای مسکن متوسط و سهم حدود 10 تا 15 درصدی برای مسکن بالای متوسط در نظر گرفته می شود. به لحاظ تامین معیارهای سودآوری برای ذی نفعان نیز حدود 10 درصد باقی مانده در سبد شرکت متعلق به پروژه های تجاری و اداری است که بتوانیم به نوعی هم توازن عملیاتی هم توازن سودآوری را محقق کنیم.

 عمده فعالیت های شما در تهران متمرکز شده یا در کل کشور توزیع می شود؟

با توجه به اینکه ساختار گروه به نحوی است که از 11 شرکت عملیاتی تشکیل شده و این شرکت ها در محدوده های جغرافیایی مختلف هستند، ما به هیچ عنوان تمرکز در محدوده تهران نداریم و حجم پروژه هایی که داریم در تمام کشور به شکل یکنواختی پخش شده است.

 زمانی که شما سکان این شرکت را به دست گرفتید چندان اوضاع مناسبی در عملکرد شرکت دیده نمی شد و طی سال های اخیر بهبود عملکرد در فعالیت های شرکت حاصل شده، چه تغییری در روند عملیات این شرکت به وجود آمده که بوی بهبود از اوضاع شنیده می شود؟

اولین اقدام برای هر فعالیتی، شناخت درست مساله است؛ تقریبا در دو سال گذشته که توفیق حضور در شرکت سرمایه گذاری مسکن را داشتم با سه چالش اصلی روبه رو بودیم. چالش اول اینکه به عنوان یک بنگاه تولیدی و اقتصادی، طبیعتا ظرفیت تولید شرکت باید عددی باشد که بتواند جوابگوی نیازهای سودآوری باشد. در یک نمونه، در 30 سال گذشته به طور متوسط سالانه 2 هزار واحد مسکونی وارد سبد تولید شرکت شده است، در حالی که از سال 1395 تا 1397 به طور متوسط حدود 700 واحد مسکونی شروع کردیم که نشان می دهد کمتر یا حدود 30 درصد از ظرفیت 30 ساله شرکت بوده که این به عنوان یکی از نقاطی بوده که می توانست در کاهش فعالیت و سودآوری شرکت اثرگذار باشد.

 البته بخشی از این کاهش طبیعی است، چون در سه یا چهار سال اخیر ما رکود ساختمان را داشتیم.

همین طور است، ولی وقتی روندهای بلندمدت را در نظر می گیریم، در روندهای بلندمدت باید دوره‎ های رکود و رونق وجود داشته باشد. نکته بعدی، ناشی از برخی پروژه های تجاری تعریف شده و عدم گردش منابع بود که حجمی از بدهی های غیرجاری قابل توجه برای شرکت به وجود آورده بود. به این صورت که حدود نیمی از 400 میلیارد تومان تسهیلاتی که شرکت گرفته بود، تبدیل به بدهی غیرجاری شده بود و این در کنار کاهش فعالیت، مسیر و فضا را سخت تر می کرد. بحث بعدی هم این بود که با توجه به شرایطی که وجود داشت توازن لازم بین تعریف ماموریت های شرکت و سودآوری هم وجود نداشت.

ما با این سه رویکرد سعی کردیم که اصلاحی را در ساختار شرکت ایجاد کنیم؛ در این راستا، طرحی را با عنوان «پویش فصل نو» شکل دادیم که این پویش به طور خلاصه دو امر توسعه کمی در کنار توسعه کیفی را مبنا قرار داد. در حوزه توسعه کمی، «طرح آباد» (آغاز، بهبود و اقدامی دوباره) تعریف شد که در طرح آباد ما حدود 6500 واحد را در سبد گذاشتیم که تا امروز حدود 3700 واحد آن کلنگ زنی شده و وارد سبد شده است. به عبارتی، ما تقریبا جهش بیش از 50 درصدی را نسبت به میانگین 30 ساله داشتیم و یک جهش حدود 9 برابری را نسبت به آمار سال 97 داشتیم که 350 واحد شروع شده بود؛ با ذکر این نکته که پروژه ها را به نحوی تنظیم کردیم که بتواند همزمان در چارچوب ماموریت های شرکت، سودآوری لازم را داشته باشد. امروز افق مثبتی پیش روی شرکت است که حاصل آن را در بازار سرمایه و ذی نفعان خود می بینیم که ارزش سهام ما از حدود 77 تومان در تیر ماه 1397 به نزدیک یک هزار تومان برای هر سهم در تیر ماه 1399 رسیده که یک جهش قابل توجه است.

 وقتی ضوابط و قوانین بانک مسکن را نگاه می کنیم گروه قرار بوده بازوی اصلی بانک مسکن باشد اما در حوزه تامین مسکن ارزان، عملکرد گروه قابل دفاع نیست.

به نظر می رسد توقع سودآوری از این شرکت با دغدغه ماموریت تامین مسکن ارزان قابل جمع نیست. مثل اینکه بگوییم چرا صندوق مسکن یکم سود نداد، در حالی که این صندوق قرار نبود سود بدهد، بلکه قرار بود یکسری از افراد را صاحب خانه بکند. سوالی بسیار اساسی را مطرح کردید؛ ما تقریبا در کشور سالانه به تولید 900 هزار واحد مسکونی نیاز داریم که اگر شما ظرفیت شرکت ما را که بزرگ ترین انبوه ساز حال حاضر است با این حجم در نظر بگیرید، همان طور که شما گفتید ما حدود 60 هزار واحد در 30 سال ساختیم که در قیاس با جمعیت و نیاز رقم قابل توجهی نیست؛ ولی از طرف دیگر بحث اینجاست که این موضوع نشانگر این است که آیا می شود از طریق مداخله مستقیم، امر تولید مسکن را یک جانبه پیش برد؟ یا ما نیاز به الگوسازی، جهت دهی و تسهیل گری داریم؟

معتقد هستم که گروه سرمایه گذاری مسکن با توجه به اینکه اگر افزایش ظرفیتی اتفاق بیفتد این دو هزار واحد در یک افق به 10 هزار واحد تبدیل شود، باز هم پاسخگوی نیاز نیست و قرار نیست که همه نیاز از طرف گروه سرمایه گذاری مسکن بر طرف بشود؛ ولی اگر بتواند به یک الگویی تبدیل شود که این الگو قابل تکثیر باشد در بخش خصوصی یا در بخش های دیگر، شرایطی فراهم خواهد کرد که می تواند نیاز مسکن را تامین کند.

بنابراین جهت گیری «الگوسازی» را در شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن تا به امروز در پیش گرفته ایم و در حال حاضر در زمینه کیفیت بدون تردید می توانیم بگوییم، کیفیتی که در محصولات گروه سرمایه گذاری مسکن در این 30 سال وجود داشته، قابل رقابت نبوده است.

 یعنی شما فکر می کنید این شرکت در زمینه الگوسازی موفق عمل کرده است؟

کاملا و این استدلال را با توجه به این می گویم که در بسیاری از مجموعه هایی که بیش از 20 سال از تحویل آپارتمان ها می گذرد اگر مراجعه کنید به آن محدوده، تعیین کننده قیمت منطقه، واحدهایی است که 20 سال از عمرشان می گذرد؛ در صورتی که در همه کشور، این واحدها اکثرا واحدهای کلنگی به حساب می آیند. این همان معنای الگوسازی است که در حقیقت مبنای کارمان داشتیم، نه فقط انبوه سازی. همان طور که شما گفتید، تیراژ مورد نیاز را نمی توان از طریق یک شرکت تامین کرد.

 دغدغه همه وزیران قبلی مسکن این بوده که چرا ما شرکتی نداریم که کاری مثل اکباتان انجام بدهد؟ چرا شما نتوانستید در این مدت چنین کاری را انجام بدهید؟

معتقد هستم که گروه سرمایه گذاری مسکن این کار را کرده است؛ با نمونه هایی که عرض خواهم کرد. در حقیقت بهترین نمونه هایی که می توانیم برای این مجموعه نام ببریم، دو پروژه «زیتون» اصفهان و «آسمان» تبریز است. پروژه آسمان تبریز اگر به سابقه حدود 20 سال قبل رجوع کنید در محدوده ائل گلی تبریز یکی از نقاطی بود که به عنوان محل دپوی نخاله تبریز استفاده می شد؛ اما شما امروز با توسعه ای که در آن منطقه توسط گروه اتفاق افتاده یکی از ارزشمندترین نقاط شهر را می بینید با ساختمان هایی که با کیفیتی بسیار قابل توجه ساخته شده اند که هم باعث توسعه محدوده شده و هم ماندگاری ایجاد کرده است.

نمونه دیگر، پروژه «زیتون» در اصفهان است که این پروژه وقتی که ساخته می شد تمام اراضی اطرافش کاربری های صنعتی یا شرایط غیر مسکونی داشتند که امروزه با کیفیتی که آن پروژه دارد، کاملا باعث توسعه و تغییر منطقه شده است. حتی در شیراز، پروژه «دراک» همین ویژگی را داشته و توانسته اثرگذاری قابل توجهی در محدوده معالی آباد داشته باشد و توسعه خوبی را ایجاد کند؛ بنابراین معتقد هستم این الگوسازی صورت گرفته، اما برنامه هایی را برای توسعه اش خواهیم داشت در قالب پروژه های بزرگی که بتوانیم الگوی هویتی و ساخت را با توجه به بهبود تکنولوژی که اتفاق افتاده به ظهور برسانیم که امیدوارم اخبارش را به زودی اعلام کنیم.

 یکی از مراکز اصلی فعالیت شما شهرهای جدید است؛ یعنی ساخت وسازهایی که در این نقاط برای بخش خاصی از تقاضای بازار مسکن انجام می شود. با توجه به بازار مسکن و شرایط آن در سال های اخیر، آیا حجم پیش فروش ها و حجم ساخت وسازها در این شهرهای جدید افزایش پیدا کرده؟ آیا تقاضا به این سمت سوق پیدا کرده یا نه و شما هنوز تغییری مشاهده نکرده اید؟

حقیقت این است که به دو دلیل این اتفاق افتاد. نکته اول این است که توسعه ای که در شهرهای جدید صورت گرفته و زیرساخت هایی که شکل گرفته به عنوان نمونه در شهر جدید پردیس، مانند مسیرهای دسترسی خوب و سایر مزایای این شهر، باعث شده که به شهرهای جدید بیش از قبل اقبال شود و نکته دوم این است که به شکل ناخواسته با توجه به افزایش قیمتی که در کلان شهرها صورت گرفته، سرریز جمعیتی که کاهش قدرت خرید در کلان شهرها پیدا کرده اند بخشی تمایل به شهرهای جدید پیدا کردند. با این دو ملاحظه، شهرهای جدید در مسیری قرار گرفته اند که محل توسعه است. یکی از آن نکاتی که در پرسش قبلی شما بود که چطور می توانید با تناقض بین پروژه های ماموریتی و سودآوری در شرکت کنار بیایید، دقیقا در سال 97 یکی از استراتژی های اصلی این بود که تحلیل ها خبر از کاهش عرضه و احتمال افزایش قیمت می داد و اگر بتوانیم در مسکن هایی سرمایه گذاری کنیم که نیاز مصرفی را پوشش بدهد، به واسطه مزیت هایی که خودمان داریم، مانند بهره مندی از تسهیلات بانک مسکن و مسکن با کیفیت، امکان پیش فروش وجود دارد.

 سرمایه گذاری مسکن یک مزیت دارد که خریدار به شما اطمینان کرده و راحت خرید می کند؟

همین طور است. با این ملاحظه ما پروژه هایی را تعریف کرده ایم که بیش از 90 درصد برای نقطه ای تنظیم شده که بتواند قدرت خرید را پوشش و نیاز مصرفی را جواب بدهد.

 با توجه به پروژه های بزرگی که در دست ساخت دارید، هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در شهری مثل تهران به عنوان معیار چقدر است؟

این نرخ بسیار متغیر بوده و تابعی از مشخصات فنی و معماری پروژه است. بر مبنای کمترین هزینه ها، در حال حاضر برای هر مترمربع ناخالص بنا کمتر از سه میلیون هزینه ساخت در کشور  نداریم. البته درتهران، اعداد بالاتر است؛ هزینه ساخت در تهران حدود سه میلیون و 500 هزار تومان تا سه میلیون و 800 هزار تومان به طور ناخالص بر مبنای قیمت امروزی است که دارد صورت می گیرد.

تقریبا در پروژه های سرمایه گذاری مسکن نسبت خالص به ناخالص حدود 65/ 0درصد است؛ یعنی اگر مبنا را 65/ 0 در نظر بگیریم این عدد تقریبا به حدود متری 6 میلیون تومان بالغ می شود.

 با احتساب زمین، قیمت ساخت چقدر می شود؟

باز این عدد بسیار متفاوت است؛در مورد پروژه های شرکت بگویم تقریبا حدود 40 درصد سهم زمین از هر واحد مسکونی است؛ یعنی شما اگر این نسبت را در نظر بگیرید، حدود بین 35درصد تا 40درصد در پروژه های ما متغیر است. عددی حدود متری 12 تا 15 میلیون برآورد می شود. جایی که مالکیت زمین هم با خودمان است، طبیعتا اگر در حوزه مشارکت باشد، نرخ مشارکت هم در این موضوع اثرگذار است.

 سرمایه گذاری مسکن  ساختمان ها را گارانتی می کنید؟

طرحی را جدیدا در دست بررسی داریم که در چند ماه آینده رونمایی خواهد شد و برای اولین بار در کشور می خواهیم گارانتی را برای برخی از محصولاتمان ارائه کنیم. گام اول را می خواهیم با اطمینان برداریم و این گارانتی را به مشتریان بدهیم که ساختمانی که از گروه سرمایه گذاری مسکن خرید می کنند، این قابلیت را دارد و این گارانتی را قطعا توسعه خواهیم داد به سایر بخش های ساختمان؛ ولی برای گام اول می تواند شروع خوبی در کشور باشد.

برای ما پروژه های اقدام ملی یا غیر آن تفاوت نمی کند. این طرح را برای برخی محصولاتمان ارائه می کنیم. فعلا در گام نخست می خواهیم سازه ساختمان ها را گارانتی کنیم. این پوشش گارانتی را من کلی عرض کردم. ان شاءالله جزئیات آن در رونمایی طرح ارائه می شود؛ اما هدف این گارانتی این است که ساختمان در برابر زلزله ایمن باشد و این اطمینان را بدهیم که فروریزش اتفاق نخواهد افتاد.