آرشیو چهار‌شنبه ۱۱ تیر ۱۳۹۹، شماره ۳۷۵۵
صفحه آخر
۱۲
حق بان

حکایت کلیشه ای مستاجر مظلوم و مالک ظالم

ابراهیم ایوبی

داستان افزایش لجام گسیخته قیمت مسکن و اجاره بها، خبر داغ این روزهاست. آش چنان شور شده که دولت را بر این داشته برای میزان اجاره مسکن سقف تعیین کند. حسن روحانی روز یکشنبه از تحت فشار بودن مستاجران گفته و خبر داده که بر اساس مصوبه دولت افزودن اجاره بها در تهران بیش از 25 درصد، در کلان شهرها بیش از 20 درصد و در سایر شهرها بیش از 15 درصد ممنوع است و تا زمانی که وزارت بهداشت شرایط کشور را از حالت اضطرار خارج نکند، این رویه ادامه خواهد داشت.

در ادامه محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در گفت وگو با ایلنا گفته اگر مستاجری در دوران اجاره به تعهداتش عمل نکرده و باعث ضرر و زیان مالک شده بود، مشمول این مصوبه نمی شود. همچنین اگر مالک، واحد خود را به صورت رسمی فروخته باشد، دو ماه از تاریخ فروش مستاجر مهلت دارد که واحد را تخلیه کند. در غیر این دو فرض، تمام قراردادها تمدیدشده تلقی می شوند. او همچنین از حمایت دستگاه قضا سخن گفته و عنوان کرده اگر مستاجر افزایش نرخ حداکثر 25درصدی در تهران و 20درصدی در سایر شهرها را نپذیرد و به تعهدات قرارداد سال گذشته پایبند نبوده باشد، باید نسبت به تخلیه واحد اقدام کند در غیر این صورت با پشتیبانی مراجع قضائی از مستاجر، قرارداد تمدید می شود.

اما ماجرای دخالت حکومت ها به رابطه موجر و مستاجر سابقه ای طولانی دارد. اولین قانون به منظور جلوگیری از افزایش اجاره بها «قانون راجع به تعدیل مال الاجاره ها» است که در سال 1317 به تصویب مجلس شورای ملی رسید. نکته جالب انتهای ماده 4 این قانون است: «املاکی نیز که در مهرماه 1315 تحت اجاره بوده و مال الاجاره آن تا آن ماه یا بعد از آن در مدت پنج سال اضافه نشده باشد ولو اینکه مدت پنج سال بعد از اجراء این قانون منقضی شود می توانند در تجدید اجاره از افزایش بیست و پنج درصد مذکور در این ماده استفاده نمایند». در 82 سال قبل نیز دقیقا حدی 25درصدی تعیین شده است! این مداخلات در تصویب قوانین موجر و مستاجر در سال های 1339، 1356، 1362 و 1376 ادامه یافت که دو قانون سال های 1356 (مخصوص املاک تجاری با استمرار اجاره و پیش بینی امکان تعدیل اجاره بها در هر سه سال) و 1376 (شامل تجاری و مسکونی) همچنان لازم الاجراست.

در نظام حقوقی ایران اصل آزادی اراده طرفین پذیرفته شده است. ماده 10 قانون مدنی بیان می کند: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است». این حق در مواد دیگر محدود به حدودی شده؛ ازجمله بر مبنای ماده 975 همان قانون، دادگاه نمی تواند قراردادهای خصوصی را که برخلاف اخلاق حسنه بوده یا به علت دیگر مخالف با نظم عمومی محسوب شود به اجرا گذارد. اگر تصویب نامه دولت را معیاری برای نظم عمومی بدانیم، می توان قائل بود که هر گونه توافق بین موجر و مستاجر در تعیین مبلغ اجاره بیش از سقف تعیین شده برخلاف نظم عمومی بوده و در نتیجه لازم الاجرا نیست؛ اما در سلسله مراتب قوانین مصوبات دولت نمی تواند بر خلاف مصوبات مجلس باشد.

مطابق اصل 138 قانون اساسی هیئت وزیران حق دارد برای انجام وظایف و تامین اجرای قوانین به وضع تصویب نامه بپردازد، ولی مفاد این مقررات نباید با متن و روح قوانین مخالف باشد. به همین منظور تصویب نامه ها و آیین نامه های دولت ضمن ابلاغ برای اجرا به اطلاع رئیس مجلس شورای اسلامی نیز می رسد تا در صورتی که آنها را برخلاف قوانین بیابد برای تجدیدنظر به هیئت وزیران بفرستد. آنچه ذکر شد نظارت تقنینی بود، در اصل 170 قانون اساسی به نظارت قضائی نسبت به مصوبات دولت نیز اشاره شده است؛ بنا بر این اصل قضات مکلف اند از اجرای تصویب نامه های دولتی مخالف قوانین و مقررات اسلامی یا خارج از حدود اختیارات قوه مجریه خودداری کنند و هر کس می تواند ابطال این مقررات را از دیوان عدالت اداری بخواهد.

به نظر می رسد پیش فرض هیئت وزیران همان نگاه سنتی «مستاجر مظلوم» و «مالک ظالم» است و مفاد مصوبه در حدی که منتشر شده غیرجامع نگر، خلاف قواعد عمومی قراردادها و از همه مهم تر در تقابل با قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر است. بماند که جزئیات ضمانت اجرای آن روشن نیست و آیا در صورت بروز اختلاف، طرفین باید به دادگستری مراجعه کنند و فرضا برای تمدید اجاره نامه ای یک ساله، با توجه به حجم پرونده های موجود و اطاله دادرسی، همین مدت را در راهروی دادگستری باشند؟