آرشیو چهار‌شنبه ۱۱ تیر ۱۳۹۹، شماره ۴۹۲۳
بورس کالا
۲۲

به رغم وجود زیرساخت های مورد نیاز در بورس کالا

بورس مستقل مسکن در راه است

دنیای اقتصاد : بورس مستقل مسکن قرار است به جرگه بورس های کشور اضافه شود آن هم در شرایطی که سال هاست بورس کالا از پتانسیل داد و ستد مسکن برخوردار بوده ولی بخش دولتی و بانک ها به آن بی توجهی معنی داری داشته اند. رئیس سازمان بورس خبر این راه اندازی قریب الوقوع را در شرایطی مخابره کرد که قرار است در آینده در شورای عالی بورس مطرح شود ولی اغلب مسوولان همچون برخی اعضای شورای عالی بورس چنین امری را به عنوان یک خبر (قطعی) مطرح کرده اند. در فاصله روز یکشنبه تا سه شنبه این هفته و با برگزاری یک جلسه، قرار شده یک بورس جدید ایجاد شود. تصمیمی خلق الساعه که خروجی یک جلسه است و قرار است شاه کلید حل مشکلات مسکن در کشور باشد. جلسه ای که ناخودآگاه جلسه تصمیم گیری برای دلار 4200 تومانی را در ذهن تداعی کرده و مشخص نشده که دقیقا مزیت ایجاد یک بورس جدید به جای معاملات مسکن در بورس کالا چیست. روز گذشته به هشت مزیت عرضه مسکن در بورس کالا پرداختیم ولی گویا برخی می خواهند به هر قیمتی حتی اتلاف منابع یک بورس جدید ایجاد کنند آن هم در شرایطی که کسی نمی پرسد سرنوشت بورس مناطق آزاد چه شد، گویی این بورس عمدا نادیده گرفته شده تا لقب بورس پنجم به بورس (احتمالی) مسکن تعلق بگیرد.

 خبر رئیس سازمان بورس از تشکیل بورس مسکن

در این خصوص روز گذشته حسن قالیباف اصل رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار بیان کرد؛ بحث تشکیل بورس املاک، اتفاق تازه ای است که در بازار سرمایه در حال وقوع است. ما قصد داریم در کنار املاک، امتیازات و اموال نیز مورد معامله قرار گیرند. در حوزه املاک دو مشکل اصلی در کشور ما وجود دارد؛ یکی بحث نقدشوندگی و دیگری بحث کشف قیمت است. از طریق بورس املاک به دنبال آن هستیم که قیمت منصفانه تعیین شود، دارایی ها نقدشونده باشند و به عنوان ابزار تامین مالی مورد استفاده قرار گیرند. به گونه ای که بتوان ابزار مالی روی املاک، اموال و امتیازات تعریف کرد. تاکنون یک ایده مطرح شده که مورد تایید آقای وزیر(اقتصاد) نیز قرار گرفته است. در حال حاضر نهادهای عمومی غیردولتی، بخش خصوصی و حتی خود دولت املاک زیادی دارند که به دلیل بحث قیمت و ملاحظات مدیریتی نمی توانند آن را نقد کنند. اما اگر بورس سازمان یافته ای باشد که کشف قیمت در آن بستر انجام شود، قاعدتا این واگذاری ها سرعت می گیرد و کمک می کند تا نقدشوندگی افزایش یابد. طی اولین جلسه که روز یکشنبه این هفته تشکیل شد، گروه های مختلفی به جلسه دعوت شدند و ایده مطرح شده مورد استقبال همه قرار گرفت. از این رو انتظار داریم از این راه به مولدسازی املاک و اموال کشور کمک کنیم. زیرا قدمی بسیار بزرگ است که گام ابتدایی آن برداشته شده و مورد حمایت همه واقع شده است و به دنبال آن هستیم که با همکاری نهادهای مرتبط در جهت تشکیل این بورس گام برداریم. از دیگر ویژگی های این بورس این است که سعی می کنیم در قالب شرکت سهامی عام و با محوریت بخش خصوصی تشکیل شود و عمده سهام آن پذیره نویسی شده و به مردم واگذار شود. اکنون با شرکت گروه های فعال اموال و املاک در این بورس، می توان به نقدشوندگی هرچه بیشتر نزدیک شد.

 بورس مسکن؛ مستقل از بورس های فعلی

شاهین چراغی عضو شورای عالی بورس درباره وضعیت تشکیل بورس مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: بنا بر بررسی های صورت گرفته بورس مسکن به بورس های چهارگانه فعلی موجود در کشور اضافه می شود و زیرمجموعه هیچ یک از این بورس ها نخواهد بود. تمامی بررسی های لازم برای تشکیل این بورس پیش از این انجام شده و طرح جامعی نیز در این خصوص تشکیل شده است. روز یکشنبه هفته جاری نیز جلسه ای با تمامی ذی نفعان این بورس در دفتر وزیر اقتصاد تشکیل شد و حاضران در جلسه نظرات خود را در این زمینه ارائه دادند و افرادی نیز برای تاسیس این بورس اعلام آمادگی کردند. طرح تهیه شده به همراه پیشنهادهای مطرح شده از سوی ذی نفعان این بخش برای تشکیل بورس جدید مسکن به زودی در شورای عالی بورس مطرح می شود. چراغی در پاسخ به علت ایجاد بورس جدید درحالی که این امکان وجود داشت که بورس مسکن زیرمجموعه بورس های قبلی باشد گفت: فعالیت بورس مسکن بسیار مستقل از بورس های فعلی کشور است، بنابراین این امکان وجود ندارد که این بورس زیرمجموعه بورس های فعلی باشد. در این بخش به نهادسازی و تامین سرمایه اختصاصی نیاز است. همچنین باید تاکید کرد که تشکیل بورس مسکن چندان هزینه بر نبوده، پلت فرم های معاملاتی این بورس توسط بورس کالا و فرابورس تامین شده و همین باعث کاهش صرف هزینه و زمان در ایجاد این بورس می شود. بنابر اصل 31 قانون اساسی مسکن جزو وظایف حاکمیتی بوده و تشکیل بورس مستقل کمکی مهم به رفع مشکل مسکن در کشور می کند. درحالی که تقاضای بالایی برای مسکن در کشور وجود دارد اما همانند دنیا در کشور انبوه سازی وجود ندارد. با راه اندازی این بورس با تامین سرمایه امکان انبوه سازی در این حوزه فراهم می آید و طبیعتا همین موضوع کاهش قیمت در این بخش را رقم خواهد زد. باتوجه به اینکه پلت فرم های معاملاتی این بورس در کشور فراهم است، ظرف مدت 3تا 6 ماه بورس مسکن قابلیت راه اندازی در کشور را دارد.

 به تایید شورای عالی بورس نیاز است

به گزارش «سنا»، سیدروح الله حسینی مقدم، عضو شورای عالی بورس گفت: در حال حاضر مطالعات راه اندازی بورس املاک (مسکن) در دست انجام است و امید است در آینده نزدیک شاهد آغاز به کار این بورس باشیم. حال اینکه این بورس در قالب پنجمین بورس فعال در کشور آغاز به کار کند یا در یکی از بورس های چهارگانه قرار گیرد، مشخص نیست. در صورت تایید بورس مسکن به عنوان پنجمین بورس ایران، شورای عالی بورس باید مجوزهای لازم برای این امر را صادر کند. حسن امیری معاون نظارت بر بورس ها و ناشران درباره تشکیل بورس مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت که در جریان تشکیل بورس مسکن نبوده و هیچ اطلاعی نسبت به این موضوع و پیشنهادهای مطرح شده در زمینه تشکیل این بورس ندارد. اما تشکیل بورس جدید لزوما به تایید سازمان بورس و اوراق بهادار نیاز دارد و طبیعتا پس از ارجاع این طرح به معاونت نظارت بر بورس ها و ناشران و انجام بررسی های لازم می توان در زمینه مزایا و معایب احتمالی تشکیل این بورس نظر داد.  یکی از عجیب ترین نکات تشکیل بورس مسکن فرآیند تصمیم سازی آن است. وزیر اقتصاد از تشکیل چنین بورسی بعد از یک جلسه در روز یکشنبه هفته جاری خبر داده و رئیس سازمان بورس در روز سه شنبه از پذیره نویسی آن صحبت می کند. در همین زمان برخی از اعضای شورای عالی بورس از وجود چنین ایده ای اظهار بی اطلاعی کرده یا آن را در حد پیشنهاد و چیزی مانند طرح توجیهی قلمداد می کنند. اینکه قبل از طرح مساله در شورای عالی بورس به عنوان برجسته ترین رکن قانونی بازار سرمایه به صراحت از آغاز به کار بورسی جدید سخن به میان می آید شاید برای برخی از مدیران دولتی مرسوم باشد ولی تا مصوبه شورای عالی بورس در اختیار نباشد آغاز به کار آن را نمی توان قطعی دانست.

 تجربیات پنج ساله بورس کالا در حوزه مسکن

یادآوری تجربیات گذشته نشان می دهد که اولین برنامه مدیرعامل فعلی بورس کالا در سال 94 توجه به بازار مسکن و همچنین تدوین مبانی نظری و آماری برای این بازار خاص بود که البته بر پایه ایده رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس تفویض شده بود. به عبارت ساده تر مباحث پیرامونی مسکن سابقه ای چندین ساله داشته و تحقیقات و بررسی های بسیاری پیرامون آن شکل گرفته است. بدنه شرکت ها و موسسات دولتی تمایلی برای عرض اندام در بورس کالا نداشته و حتی بانک هایی که طبق دستورالعمل های رسمی موظف به خروج از بنگاهداری و فروش دارایی های مازاد خود بودند، توجه چندانی به معامله در بورس کالا نداشتند. اینکه شرکت های دولتی و حتی بورسی ترجیح می دهند که املاک خود را صرفا با آگهی مزایده در مطبوعات به فروش رسانده ولی این ملک در بورس کالا عرضه نشود از عجایب سال های اخیر در بازار سرمایه است که چندین بار مورد نقد قرار گرفت اما توجهی به آن نشد.  اواخر خرداد سال 96 بازهم مدیرعامل بورس کالا از پتانسیل این بازار رسمی به عنوان بستری برای ثبت داد و ستد املاک یاد کرده و حتی از آمادگی بورس کالا برای تعریف شاخص قیمت مسکن نیز خبر داد. این در حالی است که به تازگی شاخص بهای مسکن به عنوان یک شاخص مدون و منسجم از سوی مرکز آمار ایران اعلام شده که همین مطلب به معنی عدم استفاده از ظرفیت های بنیادین بورس کالا به شمار می رود.

 تجربه سایر کشورها

تجمیع بورس ها و ایجاد یک بازار رسمی بزرگ تر در اقصی نقاط جهان سال هاست که به یک رویه کلی بدل شده است. کاهش هزینه ها ساده ترین دلیل این اقدام است، آن هم در شرایطی که تجمیع بورس ها به معنی افزایش توانمندی مالی و تقویت پذیرش ریسک بازارهای رسمی خواهد بود. این در حالی است که بورس های بزرگ در جهان به شدت به دنبال ادغام یا خرید بازارهای مشابه هستند. مثلا بورس هنگ کنگ برنده مزایده خرید بورس فلزات لندن، بزرگ ترین بورس معاملات فلزات در جهان و تعیین کننده جهانی قیمت مس و آلومینیوم، اعلام شد و مالکیت این بازار خاص را در اختیار گرفته است. این تجربه را به وضوح در چین با تجمیع بورس های منطقه ای شاهد بودیم و البته در سایر کشورهای جهان نیز فرآیندهای مشابهی در حال خودنمایی است که خروجی آن ایجاد بورس های کالایی بزرگ تر و قوی تر است.

 اتلاف منابع، ساده ترین دلیل برای عدم توجیه اقتصادی بورس مستقل مسکن

این بحث را می توان با یک سوال مطرح کرد. ایجاد بورس مستقل مسکن چه مزیتی دارد که در بورس کالای ایران در دسترس نیست؟ وقتی بازاری رسمی همچون بورس کالا با سال ها تجربه در کشور وجود دارد و سال هاست که برای آغاز به کار معاملات اعلام آمادگی کرده اما موردتوجه قرار نگرفته، می خواهند یک بورس دیگر راه اندازی کنیم که باز همین تجربه را بپیماید و سپس با موانع بورس کالا در معاملات املاک روبه رو شود؟

 مدیریت دولتی و دستوری با چهره ای دیگر

این احتمال را می توان مطرح کرد که وزارت راه و شهرسازی پیش قراول ایجاد بورس مسکن باشد که احتمال غریبی نیست. حال اگر وزرا بین خود بعد از گفت وگوهایی صمیمانه میل به ایجاد یک بورس جدید داشته باشند، آیا باید بازارها نیز از آن تبعیت کرده و سایرین از آن پیروی کنند؟ به نظر می رسد مدیریت دستوری هر روز با چهره ای جدید برای ارکان واقعی اقتصاد در حال خودنمایی است حتی اگر ایده پردازان آن از نام بورس به عنوان جایی برای نوسان آزادانه قیمت ها استفاده کنند. اینکه به جای عرضه املاک در بورس کالا به فکر ایجاد یک بورس جدید باشیم واقعیتی است که درک آن اندکی  دشوار به نظر می رسد و مشخص نیست که چه هدفی را در پیش گرفته است.

چند دلیل برای توجیه معاملات مسکن در بورس کالا به جای ایجاد یک بورس مستقل

 تجربه سال های اخیر بورس کالا در معاملات کالاهای مختلف همچنین تحقیقات گسترده برای معاملات مسکن در کنار وجود یک بستر واقعی و قطعی برای آغاز به کار این معاملات.

 تعریف ابزارهای مالی قدرتمند با گذار از فاز تحقیقات در حالی که هم اکنون 8 ابزار مالی به وضوح در دسترس است که در گزارش روز گذشته به آن اشاره کردیم.

 جایگاه بورس کالا برای استفاده از ابزارهای مالی جدید تا جایی که می توان بورس کالا را موطن ابزارهای مالی و بازارهای جدید به شمار آورد که پتانسیل موفقیت این بازار جدید را تقویت می کند.

 نگرانی از دخالت های دولتی در بازاری جدید آن هم در شرایطی که ترس از مدیریت دستوری بازارها یک نگرانی برجسته در اقتصاد کشور است، آن هم در صورتی که یک بخش دولتی خود مبدع ایجاد چنین بورسی باشد شاید به حیاط خلوت دولت در بخش مسکن بدل شود.

 اتلاف منابع و زمانبر بودن فعالیت ها آن هم در شرایطی که هم اکنون پتانسیل این معاملات بدون تشکیل یک بورس جدید وجود دارد.

 تجربه سایر کشورها در تجمیع بورس ها که عکس آن را در تشکیل بورس مسکن شاهد هستیم.

 ضعف کار کارشناسی برای ایجاد یک بورس جدید و خلق الساعه بودن این ایده.

 عدم اطلاع رسانی از تشکیل یک بورس جدید تا جایی که نقاط قوت و ضعف آن حتی برای کارشناسان این حوزه نیز مخفی مانده است.

 شناخت محدود اعضای برجسته و تصمیم سازان بازار سرمایه در شرایطی که غالب افرادی که با آنها گفت وگو شده اطلاعات بسیار محدودی از این ایده دارند.