آرشیو دو‌شنبه ۲۴‌شهریور ۱۳۹۹، شماره ۳۸۱۶
اقتصاد
۵

ورود املاک به بورس، سوء استفاده از مزایده های دستی را از بین می برد

بازار با نرخ های دستوری کنترل نمی شود

پس از آنکه یک ماه پیش خبر رسید نخستین عرضه ملک در بورس کالا به تقاضای وزارت راه و شهرسازی صورت گرفته، به تازگی بانک اقتصاد نوین نیز برخی املاک مازاد خود را در بورس عرضه کرده است؛ اتفاقی که باعث خواهد شد دولت و بانک ها چابک تر شوند و درعین حال فروش این املاک با شفافیت بیشتری انجام شود. در این رابطه با مهدی افنانی، کارشناس بازار سرمایه، گفت وگو کرده ایم. او معتقد است این اتفاق باعث کاربردی شدن بازار خواهد شد. او عرضه املاک در بورس را با مزایده مقایسه می کند و می گوید شفافیت صورت گرفته در بورس املاک و مستغلات باعث خواهد شد از عوارض و خطاهای رخ داده در مزایده ها نجات پیدا کنیم. افنانی می گوید این شیوه در نهایت باعث خواهد شد مدیران متوجه شوند که با نرخ های دستوری نمی توان بازار را کنترل کرد و در نهایت عرضه و تقاضا و تعیین شفاف قیمت در بورس است که وضعیت بازار را مشخص می کند. در ادامه این گفت وگو را بخوانید:
واگذاری املاک مازاد دولت و بانک ها چه مزایایی دارد؟

نکته مهم این است که سرمایه در این بازار بهتر گردش پیدا می کند.هر چقدر از این امکانات نیز بیشتر استفاده شود، فعالیت بازار کاربردی تر می شود. اقدامات موثر بورس املاک و مستغلات می تواند در نهایت باعث این اتفاق شود که فعالان صنایع دیگر مانند فعالان صنعت نفت نیز وارد این بازار شوند. املاک مازاد بانک ها و دولت، رقم درخور توجهی است و امکان این وجود ندارد که این تعداد ملک در بازاری دیگر و با این مقدار شفافیت عرضه شود و به فروش برسد؛ از این رو فرصت خوبی به دست آمده است که هم بازار رشد کند و هم دولت و بانک ها سبکبال شوند تا در نهایت سرمایه های خود را بهینه کنند. البته اینکه شروع این کار با املاک تجاری بوده که خیلی مورد نظر بازار نیست، کمی کار را سخت می کند. به نظر من اگر املاک ارزنده تری را معرفی کنند، این امکان وجود دارد که اتفاقات بهتری نیز رخ دهد.

پیش تر املاک به صورت مزایده به فروش می رسید، با این روش جدید چه تغییراتی رخ داده است؟ بورس چقدر کمک می کند تا این اتفاقات به صورت شفاف انجام شود؟

قطعا شفافیت بورس از مزایده بسیار بیشتر است. پیش تر باید در روزنامه ها اعلام می شد تا پروسه آن مزایده طی شود و همه نیز به آن دسترسی نداشتند؛ اما اکنون در دنیای دیجیتال هستیم و همه به اینترنت دسترسی دارند و قطعا بورس وضعیت بهتری را برای همه فراهم کرده است. درباره شفافیت نیز باید بگویم با توجه به قوانینی که وجود دارد، خریدار و فروشنده عملیات و پروسه شفافی را انجام می دهند و مبالغ پرداخت شده نیز کاملا مشخص است. به عقیده من در بازار املاک و مستغلات نیاز است که شفافیت به صورت کامل اعمال و دیده شود. هم اکنون شفافیت برای دولت نیز مهم و مناسب است؛ چون می تواند در بحث های مالیاتی به آنها کمک کند و درآمدهایی را برای دولت تامین کند. در نگاه کلان نیز برای کل کشور اتفاق مبارکی است؛ چون دولت می تواند برنامه ریزی مناسبی برای بازار مسکن داشته باشد.

جداشدن بورس املاک و مستغلات از بورس کالا را چگونه ارزیابی می کنید؟

به عقیده من اتفاق خوبی بود؛ چون حجم املاک بسیار بزرگ است. گاهی دیده می شود که فلان وزیر نسبت به عرضه برخی کالاها در بورس کالا نظر منفی دارد و در برخی موارد از ورود فولادی ها، پتروشیمی ها و کشاورزی ها نیز جلوگیری کرده اند و بهانه آنها این بوده که بورس کالا باعث گران شدن این محصولات شده است که متاسفانه این رفتار باعث اختلالاتی در بورس نیز شد. امسال نیز دیدیم که درباره سکه چه اتفاقاتی افتاد؛ همین باعث شده که به این نتیجه برسیم که بورس املاک و مستغلات باید یک شخصیت حقوقی مجزا نسبت به بورس کالا داشته باشد تا از نوسانات و رفتارهای غیرحرفه ای به دور باشد تا بتواند کار خود را به خوبی پیش ببرد. اگر در آینده نزدیک تر این امکان فراهم شود که مزایده ها نیز وارد بورس شود، اتفاقات خوبی رخ خواهد داد. باید دقت داشت که نقدینگی خوبی در جامعه وجود دارد و مردم نیز کم کم در حال آشنایی با بورس ها هستند، کدهای بورسی زیادی نیز صادر شده و زیرساخت های مناسبی نیز وجود دارد که می تواند با شفافیت بیشتر به این گونه معاملات کمک کند و در نهایت بازار خوبی داشته باشیم.

هیچ معیاری برای خرید و فروش ملک در تهران وجود ندارد؛ چقدر فروش املاک و مستغلات در بورس می تواند به معیار قرارگرفتن قیمت تعیین شده در بورس و استانداردشدن قیمت زمین و مسکن کمک کند؟

دقیقا؛ به نظر من هدف اصلی و نهایی فروش املاک در بورس همین است. مشکل اینجاست که برخی مدیران دولتی ترجیح می دهند دستوری کارها را پیش ببرند و با دستور قیمت سکه و ارز را مشخص کنند؛ درصورتی که تجربه نشان داده این گونه رفتارها جواب نمی دهد. در بورس، واقعیت های اقتصادی است که قیمت نهایی را تعیین و روشن می کند. کارکرد اصلی بورس املاک نیز همین است. هم اکنون قیمت های مسکن در هر منطقه تهران به صورت دلبخواه مشخص می شود و هیچ همخوانی ای با هم ندارد؛ اما وقتی تعیین قیمت در بورس صورت بگیرد، می توان این انتظار را داشت که قیمت ها به صورت منطقی تعیین شود و همخوانی بیشتری نسبت به قیمت زمین و مسکن در مناطق مختلف تهران پیدا شود. من فکر می کنم اگر رویه فروش املاک دولتی و بانکی در بورس ادامه پیدا کند، قطعا آینده خوبی در انتظار ما خواهد بود.

البته برخی نیز این گلایه را دارند که وقتی بورس کالا وجود دارد نیازی به بورس املاک و مستغلات نیست و موازی کاری صورت گرفته است.

باید به این مورد توجه کرد که حجمی که در بورس املاک و مستغلات داریم، با حجمی که در دیگر بورس هاست، قابل مقایسه نیست. همچنین این نکته وجود دارد که دولت هر بار به یک بهانه تلاش می کند در بورس کالا دخالت کند و حتی بیم حذف این بورس نیز وجود دارد؛ پس تفکیک بورس املاک و مستغلات از بورس کالا منطقی به نظر می رسد. به عقیده من هنوز خیلی از کالاها هستند که این پتانسیل را دارند که در بورس کالا عرضه شوند، به همین دلیل عرضه املاک و مستغلات در بورس کالا و بالا بردن حجم کاری یک بورس ما را از اهداف مهمی که درباره شفافیت و دقت فروش درباره این املاک داریم، دور می کند. این اتفاق برای بازار املاک و مستغلات نیز مهم است؛ چون در این بازار هر فرد با هر شرایطی و بدون داشتن صلاحیت ورود پیدا می کند که متاسفانه مشکلات زیادی را در بعد قیمت گذاری و فروش به وجود آورده است. بورس املاک باعث خواهد شد کیفیت بازار نیز بهتر شود. من این انتظار را دارم که به تدریج این بازار گسترش پیدا کند و کیفیت معاملات بالاتر برود و بر متعادل شدن قیمت مسکن نیز تاثیر بگذارد.