ابزارهای مالیاتی و قراردادهای بلند مدت به منظور حمایت از مستاجران اقدامی است که در دستورکار بسیاری از کشورهای دنیا قرار گرفته است تا فضای ساماندهی بازار مسکن رقم بخورد و التهاب سرسام آور در این بازار پر حاشیه شکل نگیرد. به طورکل می توان عنوان داشت که بازار مسکن، بازاری حساس و دربرگیرنده مولفه های متعدد اقتصادی است و از موارد بسیاری تاثیر می پذیرد. در این راستا ضرورت دارد تا همواره این بازار در کانون توجه مسئولان باشد و با سلسله اقدامات حمایتی پوشش داده شود. کارشناسان و آگاهان عرصه مسکن براین باورند که عرضه و تقاضا، دو رکن اساسی بازارهای مالی می باشد و بازار مسکن نیز مستلزم عرضه و تقاضا به میزان کافی است. متاسفانه در شرایط حال حاضر مشاهده می گردد که عرضه و تقاضا در بازار مسکن برابری ندارد؛ برخی مالکان به سبب گرانی ها حاضر به اجاره ملک خود نیستند یا اینکه آنچنان مبلغ گزافی را تعیین کرده اند که مستاجر قادر به پرداخت نیست و ناچار به عدم تهیه مسکن مورد پسند خود شده است. مجلس شورای اسلامی از ابتدای آغاز به کار خود طرح هایی همچون مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی مسکن را مطرح ساخت تا بازار مسکن را از تلاطم برهاند. متاسفانه این طرح ها علی رغم آثار مثبت اجرایی مورد توجه جدی دولت قرار نگرفت و در گام عملیاتی دچار مشکل شد. به بیان دیگر عدم اجرای طرح های به پایان رسیده مجلس موجب شد تا بازار مسکن همواره دچار سرگردانی باشد و التیامی برای زخم خود پیدا نکند. اقدام اخیر مجلس با همراهی و پژوهش ویژه کمیسیون عمران، حمایت از مستاجران می باشد. براساس این رویکرد حمایتی طرح ساماندهی بازار اجاره بها دردستورکار قرار گرفته است؛ طرحی که به نظر می رسد در صورت عملیاتی شدن دقیق، نتایج موثر و مثبتی را در بازار اجاره رقم بزند. از جمله موارد مهم این طرح ابزارهای مالیاتی و ضرورت ایجاد قراردادهای بلند مدت است. بی شک تاکید مجلس نسبت به قراردادهای بلندمدت گامی رو به جلوست چراکه این مولفه در بسیاری از نقاط دنیا به اجرا رسیده و نتایج خوبی را رقم زده است. به طورمثال در کشوری همچون اسپانیا؛ مدت قرارداد اولیه یک ساله است اما مستاجر می تواند آزادانه تا 5 سال تمدید کند. درفرانسه نیز مستاجر می تواند تا مدت 6 سال قرارداد خود را به تمدید برساند. همچنین در کشورهایی نظیر سوئد، دانمارک، آلمان، نیوزلند، هلند و لوکزامبورگ نیز مدت قرارداد دائمی و نامحدود است و در صورت تمایل مستاجر بدون سقف زمانی منعقد خواهد شد. مطابق آمارهای موجود در اتریش، ایتالیا، استونی و اسلواکی نیز مدت قرارداد اولیه سه ساله می باشد و گاه بیش از 3 سال می باشد. گزارشات و بررسی های موجود نشان می دهند که مهم ترین عامل رقم خور دن قراردا دهای بلندمدت دراین کشورها، ایجاد مشوق های حمایتی و معافیت مالیاتی برای مالکان بوده است گامی که اکنون در دستور کار وکلای ملت قرار دارد.

مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت وگو با خبرنگار «رسالت» عنوان کرد: بازارهای موازی اثرگذار بر یک دیگر، مولفه های اقتصادی که ارتباط مستقیم با سبد خانوار دارند و همچنین کاهش ارزش پول ملی با دو خط بخشنامه قابل حل نخواهند بود. ارائه و صدور بخشنامه پیرامون مسائل مذکور یک خطاست و درحال حاضر شاهد این خطا هستیم. در برخی مواقع کوشش می شود با ارائه بخشنامه های تکلیفی و دستوری مولفه هایی همچون بازارهای موازی، سبدخانوار و پول ملی مدیریت شوند و به مسیر درست خود هدایت شوند. متاسفانه این دستورالعمل ها موفق نبوده و همانطور که پیش تر مشاهده شد بازار خودرو، سکه و ارز را مدیریت نکرده است. وی افزود: به منظور مدیریت مولفه های اقتصادی نیازمند ایجاد ثبات اقتصادی هستیم. بنابراین ضرورت دارد که در گام نخست ثبات اقتصادی ایجاد گردد و سپس رویکرد مدیریت مولفه های اقتصادی دنبال شود. یوسفی تصریح کرد: مجلس طرح دو فوریتی به منظور حمایت از مستاجران و ساماندهی بازار اجاره بها را در دستورکار قرا ر داد. به محض اعلام این طرح برخی عنوان کردند که سقف اجاره تعیین شود و اعدادی همچون افزایش 15 درصد و 30 درصدی تعیین گردد. عنوانی که مطابق تجربیات ادوار گذشته، ناموفق بود، باری دیگر مطرح و مورد تاکید قرار گرفت. به طورحتم تجربیات ناموفق و غیرقابل اجرایی نباید تکرار شوند. به همین خاطر اعضای کمیسیون عمران به مکانیزم های تشویقی پرداختند؛ معافیت مالیاتی برای قراردادهای بلندمدت از جمله مکانیزم های مهم تشویقی در طرح ساماندهی بازار اجاره بها است. عضو کمیسیون عمران همچنین خاطرنشان کرد: بی شک تحقق و اجرای طرح ساماندهی بازار اجاره نیز مستلزم ثبات اقتصادی و عدم افزایش هزینه هاست. در طرح ساماندهی اجاره بها به صراحت عنوان شده که با انعقاد قراردادهای بلندمدت، معافیت مالیاتی در نظرگرفته خواهد شد. همچنین برای موجرینی که قراردادهای بلندمدت را اعمال کنند، تسهیلات درنظرگرفته خواهد شد و مشمول معافیت مالیاتی خواهند شد.

او متذکر شد: چنانچه مستاجر به تعهدات خود عمل نکند، شرایط احقاق حق موجر وجودخواهد داشت. به بیان دیگر شرایط احقاق حق موجر در طرح ساماندهی بازار اجاره بها تقویت شده است. موضوعات دیگری همچون پرداخت تسهیلات و ودیعه مسکن نیز دردستورکار قرار گرفته است.

وی یادآور شد: ودیعه کلان شهرها، مراکز شهرها و روستا ها تعیین شده است. افزون براین رتبه بندی فعالان و پلتفرم های فعال در حوزه مسکن نیز مورد تاکید قرار گرفته است. یکی از گلایه های به حق، عدم نظارت در این فضا بود. این مصداق مسدود کردن کسب و کارها و پلتفرم ها نیست و تنها به معنای الزام اخذ مجوز خواهد بود تا مشمول نظام رتبه بندی شوند.

یوسفی بیان کرد: همراهی اعضای کمیسیون عمران و دیگر نمایندگان مجلس شورای اسلامی موجب نهایی شدن محورهای مختلف طرح ساماندهی بازار اجاره شد. خوشبختانه بررسی محورهای این طرح به اتمام رسیده و تنها بررسی دو محور باقی مانده است. امیدواریم بررسی ها به زودی به پایان برسد و شاهد اجرایی شدن این روند باشیم.

نماینده مردم اهواز در پایان این گفت وگو بیان کرد: ثبات قیمت ها و جلوگیری از کاهش ارزش پول ملی و همچنین کنترل تورم حوزه های مرتبط با امر ساخت و ساز اهمیت بسیاری دارد و می بایست به جد مورد توجه قرار بگیرد. متاسفانه طی یک سال گذشته برخی مصالح ساختمانی حدود 100 تا 150 درصد افزایش قیمت داشتند. افزایش قیمت مصالح به منزله افزایش هزینه تمام شده مسکن می باشد. همچنین ضرورت دارد که از تصمیمات دستوری و ابلاغی دوری کنیم و شرایط حضور بخش خصوصی را رقم بزنیم.

اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت وگو با خبرنگار «رسالت» عنوان کرد: در کمیسیون عمران وقت بسیاری صرف ساماندهی بازارمسکن و حمایت از مستاجران شد. خوشبختانه طرح مرتبط با این امر؛ ساماندهی بازار اجاره بها درحال نهایی شدن می باشد و تنها چند مورد قابل بررسی از آن باقی مانده است.

وی افزود: در طرح ساماندهی بازار اجاره دو رویکرد مهم همچون مالیات های تنظیم گری و همچنین تشویق مالکان به قراردادهای بلندمدت را دنبال می شود. براین اساس کوشش ایجاد مشوق برای مالکان بوده تا قرارداد مستاجران را دو ساله و سه ساله تنظیم کنند و خانه خود را به خانوارهای دارای 3 فرزند و الی بیش تر بدهند. افزون براین نسبت به وضعیت مستاجرانی که تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی نیز می باشند، چاره جویی شده و مشوق های درنظرگرفته شده است. هدف از این مشوق ها ایجاد انگیزه برای بیش تر مالکان بوده است.

شاکری تصریح کرد: تفکیک تعرفه بازارهای مشاوران املاک از دیگر رویکردهای کمیسیون عمران و مجلس شورای اسلامی است. براین اساس تمامی معاملات در سامانه املاک و اسکان ثبت خواهد شد. بی شک کلیه این عوامل طی دو سال آینده تنظیم گری بازار را رقم خواهند زد و موجب خروج مسکن از تلاطم های سنگین حال حاضر خواهند شد.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی همچنین خاطرنشان کرد: هدف از اخذ مالیات، ایجاد درآمد برای دولت نیست. هدف بازگشت خانه های به بازار است تا میزان عرضه افزایش پیدا کند.

او متذکر شد: بی شک افزایش زمان قراردادها موجب ثبات بازار مسکن خواهد شد. به منظور ساماندهی و حمایت بیش تر از بازار، چند اقدام کمکی نیز در دستورکار قرار گرفته است؛ سامانه املاک و مستغلات از جمله اقدامات کمکی و موثر می باشد که تسهیل گری را رقم می زند، حمایت های حقوقی را دربرمی گیرد و بی آنکه فرد حضور پیدا کند، اطلاعات او را ثبت خواهد کرد. همچنین در این سامانه کلیه اطلاعات و اقدامات قابل پیگرد خواهد بود. او در پایان این گفت وگو همچنین بیان داشت: اعلام قیمت منصفانه اجاره برای طرفین مطابق مشخصه های فعلی از دیگر اقدامات حمایتی در دست می باشد که با هدف کمک و ساماندهی بازار اجاره مطرح شده و خروج بازار از تلاطم و افسارگسیختگی حال حاضر را رقم می زند. در تمامی نقاط دنیا با وجود ساخت و عرضه مسکن، مالیات تنظیم گری نیز وجود دارد تا کلیت بازار مدیریت شود و دچار تلاطم نگردد. امیدواریم طرح های مرتبط و مصوب مجلس شورای اسلامی و کمیسیون عمران و همچنین طرح مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر معاملات مکرر عملیاتی شوند و مسکن را از شکل سرمایه ای خارج و مصرفی سازند.