دنیای اقتصاد-گروه مسکن و شهری: اجاره بها در اردیبهشت امسال با سرعت ثابت نسبت به 2ماه قبل از آن، افزایش پیدا کرد؛ اما چون هزینه های سبد مصرف خانوار در این فاصله با سرعت بالا نسبت به ماه های قبل رشد کرد، اکنون نرخ تورم اجاره در سطح بسیار پایین تر از نرخ تورم عمومی قرار گرفته و به نقطه «تعادل» در این مسیر بازگشته است. راز خروج بازار اجاره مسکن از «التهابات تورمی» سال های 1401 تا 1403 و ورود اجاره بها به «شرایط نرمال رشد سالانه» در سه پاسخ اقتصادی خلاصه می شود.

هزینه اجاره نشینی در قراردادهایی که اردیبهشت امسال بین موجر و مستاجر در مناطق شهری کشور منعقد شد، طبق آمار رسمی مرکز آمار، 30.9درصد نسبت به اجاره نامه هایی که پارسال همین موقع امضا شده بود، افزایش پیدا کرد.

این به معنای آن است که تورم اجاره مسکن در حال حاضر 31درصد است و مستاجرها به همین میزان، بیشتر از سال گذشته باید طی یکسال آتی، اجاره بها بپردازند. این نرخ رشد اما به تنهایی، «تصویری قابل درک» از نبض هزینه اجاره نشینی در ایران ارائه نمی کند و تحلیل اوضاع فعلی مستاجرها نیازمند بررسی روند تورم اجاره مسکن و مقایسه رشد هزینه اجاره مسکن با رشد سایر هزینه های زندگی مستاجرها است. اجاره بها در کشور طی سال های 1401 تا 1403، شرایط ملتهبی را در مسیر رشد سالانه تجربه کرد. اولا همواره هزینه اجاره نشینی مثل سایر هزینه های ضروری زندگی خانوارها، به خاطر وجود تورم عمومی بالا، سال به سال افزایش می یابد. با این حال طی 1401 تا 1403، اثر تاخیری جهش قیمت مسکن در اواخر دهه90 روی روند رشد اجاره بها منعکس شد و تورم اجاره در شهرهای کشور طی آن سه سال به ترتیب به 34درصد، 41درصد و 40.3درصد افزایش یافت. تا پیش از آن، متوسط رشد سالانه اجاره بها در کشور از ابتدای دهه 90 تا 1400، رقمی معادل 17درصد بود.

مسیر تورم اجاره مسکن اما در سال1404 با کاهش «شیب رشد» روبه رو شد یا به عبارتی، سرعت افزایش سالانه اجاره بها در سال گذشته کاهش چشم گیر پیدا کرد. سال گذشته نرخ تورم اجاره به 34 درصد رسید و یکی از دلایل اصلی افت سرعت رشد اجاره بها در سال گذشته، ثبات نسبی قیمت مسکن در سال های 1403 و عمده ماه های 1404 بود که با توجه به نسبت تاریخی بین قیمت و اجاره، طبیعی بود این افت سرعت اتفاق بیفتد. اما در حال حاضر، به رغم آنکه تورم مسکن بار دیگر صعودی شده و به دوبرابر سال گذشته رسیده یعنی بالای 45 درصد و از آن مهم تر، نرخ تورم عمومی با سرعت زیادی صعود کرده و نقطه به نقطه آن به 84درصد رسیده، بازار اجاره مسکن شاهد «کم رشدی اجاره بها» و «سرعت ثابت تورم اجاره» است.

تحلیل بهتر شرایط رشد هزینه اجاره مسکن با خط کشی تحت عنوان «نسبت تورم اجاره به تورم عمومی» امکان پذیر است. تا پیش از شروع دهه 1400، همواره نسبت تورم اجاره به تورم عمومی، بین 0.5 تا 0.7 واحد عددی بود؛ به این معنا که متوسط سرعت رشد سالانه اجاره بها طی دهه90 تقریبا به اندازه نصف سرعت رشد هزینه های سبد مصرف خانوار بود.

از ابتدای 1400 اما این نسبت به خاطر التهاب تورم اجاره ناشی از جهش های قبلی قیمت مسکن، رو به افزایش گذاشت تا اینکه سال1403، این نسبت به سقف تاریخی خود یعنی 1.27 رسید که به معنای سرعت 1.27برابری رشد اجاره بها در مقایسه با سرعت رشد کل هزینه های کالا و خدمات خانوار بود. در حال حاضر این نسبت به «نقطه تعادل» بازگشته است؛ به طوری که نسبت تورم اجاره به تورم عمومی، اکنون در سطح 0.36 واحد است. این یعنی، هزینه اجاره مستاجرها نسبت به پارسال، حدود یک سوم میزان رشد کل هزینه های زندگی شان افزایش پیدا کرده است. این فرود سنگین سطح تورم اجاره در مقایسه با سطح پروازی تورم عمومی، «نسبت» را حتی از متوسط تاریخی که حدود 0.5 تا 0.7 واحد است هم مقداری پایین تر آورده است.

سه اقتصاددان در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» سه تحلیل اقتصادی درباره «راز کم رشدی اجاره بها به رغم رشد سنگین سایر هزینه های زندگی خانوارها» ارائه کردند. بهروز ملکی، صاحب نظر اقتصاد مسکن، در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: نگاه به مسیر طولانی مدت تورم کالاها و تورم خدمات در جدول تورم عمومی، طی سال های گذشته تاکنون، حکایت از آن دارد که در اکثر مواقع نوسانات تورم کالا شدیدتر از تورم خدمات بوده است. در این میان، بعضا تورم اجاره مسکن، با توجه به اینکه اجاره آپارتمان نوعی خدمات مصرفی برای خانوار محسوب می شود، از سطح تورم خدمات نیز کمتر بوده است. شبیه وضعیت الان که تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن 31درصد است؛ اما تورم کالاها 119درصد و تورم خدمات نیز 41.7درصد. ملکی سه دلیل برای این کم رشدی اجاره بها در شرایط فعلی مطرح کرد. دلیل اول، به «تاثیر مستقیم و فوری» نوسان قیمت مواد اولیه و انرژی بر قیمت تولید و فروش کالاها برمی گردد. این اثرگذاری اما برای بخش خدمات به این شکل وجود ندارد. لذا در شرایطی که مثلا یکسری کالاهای خوراکی به خاطر اتفاقاتی که در طول جنگ در صنعت پتروشیمی رخ داد و باعث افزایش قیمت مواداولیه بسته بندی شد، با رشد سه رقمی قیمت در فروشگاه ها روبه رو شده اند، برای خدماتی همچون اجاره داری، آموزش یا... این اثرگذاری مشاهده نشده است.

علت دوم نوسان شدیدتر تورم کالا نسبت به تورم خدمات، «قابلیت انبارداری و ذخیره کالا» در شرایط انتظارات تورمی به امید فروش گران تر در آینده است. اتفاقی که باز در بخش خدمات امکان تحقق آن وجود دارد. علت سوم، «جنس قرارداد اجاره مسکن» است که چون یک ساله بسته می شود، چسبندگی قیمت ناشی از طولانی مدت بودن «توافق برسر اجاره نامه» باعث می شود اثرپذیری تورم اجاره از «شوک های قیمتی در بازارهای مختلف و حتی از انتظارات تورمی»، کمتر از دیگر فاکتورهای هزینه زندگی باشد. محمود اولاد، دیگر صاحب نظر اقتصاد مسکن نیز در تحلیلی معتقد است، بازار اجاره مسکن شاهد برگشت به نقطه تعادل است و علت، این است که موجرها در مقابل فقیرشدن (عدم رشد درآمد حاصل از اجاره به اندازه تورم) مدتی مقاومت می کنند؛ اما وقتی مستاجران ناتوان از پرداخت اجاره، به مناطق دیگر یا بیرون شهر رانده شدند، بین انتخاب خالی ماندن واحد بر اثر عدم انتخاب توسط مستاجرین و رشد کمتر قیمت اجاره، مجبور به انتخاب دومی می شوند. کما اینکه تورم یکسال گذشته اجاره در تهران 31درصد اعلام شده که بسیار کمتر از تورم عمومی است و البته بسیار کمتر از نرخ های رشد سال های قبل.

اولاد در عین حال نسبت به شناسایی درست «ریشه شکل گیری این شرایط» هشدار می دهد و معتقد است، نوسانات اجاره مسکن در سال های اخیر ارتباطی به کم یا زیاد بودن واحدهای عرضه شده در بازار نداشته بلکه بحرانی که در بخش مسکن به شکل «ناتوانی در خرید» و «ناتوانی در اجاره مسکن» می بینیم، به دلیل افزایش فقر ناشی از بحران در اقتصاد کلان از جمله رشد اقتصادی ضعیف و ناپایدار است. میثم هاشم خانی، اقتصاددان نیز معتقد است، در سال جاری به خاطر اینکه آستانه تحمل ستون فقرات هزینه ای مستاجرها از محل «فشار تورم خوراکی و سایر هزینه های ضروری»، تکمیل یا سرریز شده است، مستاجرها قادر به پذیرش رشد سنگین اجاره بها نیستند و به همین خاطر، موجرها در حال تنظیم خواسته شان با شرایط فعلی سمت مقابل هستند.

گروه مسکن «دنیای اقتصاد» بهمن سال گذشته در گزارشی با عنوان «جهت یابی تورم اجاره 1405»، دو سناریو برای آینده اجاره بها مطرح کرد که سناریوی محتمل، «رشد محدود اجاره بها» نسبت به تورم مسکن و تورم عمومی خواهد بود. اکنون این پیش بینی در آمارهای متغیرهای مسکن در بهار 1405 دیده می شود؛ به طوری که تورم اجاره در سطح ثابت نسبت به ماه های قبل و در سطح کمتر از تورم مسکن و تورم عمومی قرار دارد.