آثار ثبت املاک بر اعتبار اعمال حقوقی؛ با تاکید بر اوصاف و کارکردهای نظام ثبتی

تضمین «امنیت معاملات حقوقی» در خصوص املاک و برقراری «نظم حقوقی» در این حوزه یکی از بااهمیت ترین مسائل حقوقی هر کشوری است. بی توجهی به «استقلال نظام ثبت املاک» از نظام حقوق مدنی در وضع، تفسیر و اصلاح مقررات ثبت املاک و بی اعتنایی به «مبانی و کارکردهای» نظام ثبت املاک در بسیاری از کشورها، ازجمله ایران، سبب به خطا رفتن دکترین و رویه قضایی در ارائه راه حل های حقوقی در این حوزه و تعیین ضمانت اجرای عدم ثبت معاملات املاک شده است. درحالی که ارائه هر راه حلی در این حوزه باید با توجه به مبانی حمایتی نظام ثبت املاک از «مالک» و «اشخاص ثالث» و کارکردها و اوصاف «اطلاع رسانی» و «رفع تعارض» نظام های ثبتی باشد. بر همین مبنا، تقسیم بندی نظام های ثبتی از لحاظ آثار به نظام های ثبتی «ایجادی» و «تاییدی» قابل طرح است. این تقسیم بندی بیانگر آن است که در هر حال، ثبت در اعتبار عمل حقوقی راجع به املاک موثر می باشد؛ هرچند میزان این تاثیر بر حسب نوع نظام متفاوت است.