بررسی رابطه تغییرات کاربری اراضی و قیمت زمین در شهر تهران با تاکید بر مصوبات کمیسیون ماده پنج

شهرها، سیستم های فضایی پیچیده ای هستند که مستقیما با اقتصاد، سیاست و قدرت ارتباط دارند. تغییرات کاربری اراضی شهری نیز، مقوله ای اقتصادی فضایی است. تغییر در نوع کاربری ها و گرایش های جامعه به مداخله در فضا، بازتاب دهنده ساختار اقتصاد فضا در شهرهاست. در این پژوهش تلاش می شود الگو و گرایش های مداخله در زمین شهری بررسی شود. پژوهش های متعددی درباره کاربری زمین و قیمت زمین انجام شده است؛ اما بررسی گرایش های تغییر کاربری اراضی و ارتباط آن با تغییرات قیمت زمین کمتر مدنظر بوده است. برای این منظور در این پژوهش مصوبات کمیسیون ماده پنج شهر تهران تحلیل می شود.پژوهش حاضر از منظر نوع، کاربردی و داده های استفاده شده در آن، اسنادی و از نوع داده های دست دوم است. جامعه آماری پژوهش، کل مصوبات کمیسیون ماده پنج شهر تهران در سال های 1385 تا 1397 (194 مصوبه و 1322 بند) و روش نمونه گیری، هدفمند بوده است (733 بند). تحلیل های خوشه بندی و ارزیابی الگوها با استفاده از الگوریتم موران I و آماره گتیس- ارد- جی در نرم افزار Arc Gis انجام شده است.نتایج نشان می دهد اقتصاد فضا در شهر تهران مبتنی بر توسعه اراضی با قیمت و با کیفیت شهری زیاد در مناطق مرفه نشین شهر است. مناطق 1، 2، 3 و 6 به مثابه لکه های داغ و مناطق 10، 13، 14، 17 و 19 به مثابه لکه های سرد در ساختار اقتصاد فضا در شهر تهران هستند. گرایش غالب به کاربری های مسکونی، تجاری، اداری و گردشگری است. بیشترین تقاضا برای تغییر کاربری های فضای سبز، مسکونی و اراضی ذخیره توسعه بوده است. الگوی تمرکز این تغییرات در شهر تهران به شکل خوشه ای است. ادامه این روند به سرازیرشدن سرمایه ها به مناطق شمالی شهر، طبقاتی شدن جامعه و تشدید اختلاف قیمت زمین در مناطق شمالی با سایر مناطق شهر تهران می انجامد. راهکار مقابله با این مشکل، تغییر در ساختار اقتصادی کشور، تقویت حکومت محلی و کاهش وابستگی آن به منابع غیرپایدار و تعیین عوارض برای پروانه های ساختمانی است.