آرشیو دو‌شنبه ۹ تیر ۱۳۹۹، شماره ۵۶۹۲
اقتصاد
۳

آیا تعیین سقف برای اجاره بها از سوی رئیس جمهور منجر به بهبود اوضاع خواهد شد؟

سقف کاذب برای اجاره بها

محمدحسین علی اکبری

رئیس جمهور روز گذشته در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا از ممنوعیت افزایش نرخ اجاره بهای مسکن بیش از میزان تعیین شده از سوی دولت خبر داد. روحانی در بخشی از صحبت های خود در این جلسه از ابلاغ مصوبه ای خبر داد که براساس این مصوبه موجران نمی توانند میزان اجاره بهای دریافتی خود در سال جاری را بیش از مقدار مشخصی افزایش دهند. به طوری که امکان افزایش اجاره بها در تهران حداکثر 25درصد، در سایر کلانشهرها حداکثر 20درصد و سایر شهرهای کشور حداکثر 15درصد وجود دارد. میزان افزایش قیمت مسکن و اجاره بها طی ماه های اخیر به قدری بوده که موجب افزایش سهم هزینه های تامین مسکن در سبد درآمدی خانوارها شده است. بر این اساس، طبق آمارهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی، میزان اجاره بها در خردادماه سال جاری در تهران 6/27درصد و در کل مناطق شهری 7/30درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد داشته است.

با توجه به شرایط موجود و فشار بیش از اندازه هزینه های تامین مسکن بر شهروندان به خصوص مستاجران آسیب دیده از تبعات اقتصادی شیوع کرونا، ستاد ملی مقابله با کرونا در روزهای آغازین اردیبهشت ماه اولین تصمیم خود در زمینه حمایت از مستاجران آسیب دیده از کرونا را اعلام کرد.

بر این اساس مقرر شد قرارداد اجاره واحدهای مسکونی که پایان قراردادشان منتهی به فروردین و اردیبهشت ماه سال جاری است به صورت خودکار دوماه تمدید شده و این افراد بتوانند تا پایان تیرماه به سکونت در واحدهای مسکونی تحت تملک خود ادامه دهند.

با این حال دولت مجددا و در اوایل تیرماه در ستاد ملی مقابله با کرونا تصمیم گرفته دومین اقدام خود در راستای حمایت از مستاجران را ابلاغ کند. مصوبه ای که بنا به گفته رئیس جمهور تا زمانی که وزارت بهداشت و درمان شرایط شیوع این ویروس در کشور را اضطراری اعلام کند تداوم خواهد داشت و حتی در صورت ریشه کن شدن این ویروس این مصوبه همچنان و تا سه ماه بعد از این تاریخ نیز معتبر بوده و موجران بعد از اتمام این مدت می توانند قرارداد جدیدی را با مستاجران خود منعقد کنند.

مصوبه ای که البته به نظر می رسد به چند دلیل ازجمله عدم مشخص بودن سازوکار اجرای آن، اقدامات دولت برای تنبیه موجرانی که به این مصوبه عمل نکنند، وجود بازار رقابتی در حوزه اجاره مسکن، نرخ بالای تورم و... چندان قابلیت اجرا نداشته و با اما و اگرهای فراوانی مواجه شود.  ضمن این که تعیین سقف برای اجاره بها می تواند به نوعی یک پالس مثبت برای افزایش اجاره بها در برخی از مناطق کشور به شمار رود.

چنانچه تعیین سقف 25درصدی برای تمام مناطق تهران یا سقف 20درصدی برای تمام کلانشهرهای کشور می تواند علاوه بر آثار کنترلی، به افزایش نرخ اجاره بها در برخی از مناطق کشور منجر شود به گونه ای که حتی برخی از موجران خوش انصاف که به واسطه شرایط اقتصادی مستاجران خود و تبعات اقتصادی ناشی از ویروس کرونا بر اقتصاد خانوار قصد افزایش اجاره بهای خود را نداشتند با تعیین این درصدها از سوی دولت، افزایش اجاره بها را اقدامی طبیعی تلقی کنند که حتی دولت نیز موافق افزایش آن در محدوده ای مشخص است. جام جم در گزارشی به بررسی نظرات موافقان و مخالفان اجرای این مصوبه و امکان عملیاتی شدن اجرای آن پرداخته است.

 هدف دولت، کاهش جابه جایی هاست، نه کنترل قیمت

 فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن و استاد دانشگاه علم و صنعت درباره سخنان روز گذشته رئیس جمهور مبنی بر تعیین سقف برای افزایش اجاره بها به خبرنگار جام جم گفت: اصل کاری که دولت قصد دارد انجام دهد مناسب است اما اجرای آن نیازمند شروطی است که یکی از آنها تمدید خودکار اجاره بها به مدت یک سال یا بیشتر است. ضمن این که میزان رشد اجاره ها نیز نباید بیش از رقم اعلام شده باشد. وی با بیان این که متن مصوبه ای که نهایتا تهیه و تدوین می شود بسیار مهم است تصریح کرد: به نظر می رسد هدف اصلی دولت و ستاد ملی کرونا از این مصوبه بیشتر به منظور ثبات سکونت افراد است و نگاه شان مربوط به کنترل اجاره بها نیست.

 اجرای این مصوبه نیازمند تمدید خودکار قرارداد است

بیضایی با اشاره به این که ظاهرا هدف دولت کنترل دستوری نرخ اجاره نیست، گفت: هدف از این مصوبه ثبات سکونت شهروندان صرفا در شرایط کرونایی است تا جابه جایی های کمتری در سطح جامعه اتفاق بیفتد. ضمن این که باید توجه داشت نرخ های اعلام شده توسط دولت حاوی این پیام نیست که حتما باید این ارقام در نظر گرفته شود و موجران نمی توانند درصدی بالاتر از نرخ اعلام شده دریافت کنند. چراکه اصولا نمی توان موجران را مجبور کرد میزان مشخصی اجاره از مستاجران خود دریافت کنند، بلکه موجران می توانند رقم مد نظرشان را مطرح کنند اما پیشنهاد دولت به موجران این است که به منظور کاهش جابه جایی ها ارقام منصفانه ای را در نظر بگیرند. به گفته وی، اگر تمدید خودکار اجاره رخ دهد این مشکلات نیز به حداقل می رسد و دیگر نیازی به اصلاح مصوبه نیست.

 
 مصوبه دولت ضمانت اجرایی ندارد

 فرشید ایلاتی، دیگر کارشناسی است که امید چندانی به اجرایی شدن این مصوبه ندارد. وی درباره تصمیم اخیر دولت درباره تعیین سقف برای افزایش اجاره بهای مسکن به خبرنگار جام جم می گوید: اصل حرف دولت برای کنترل اجاره بها درست است اما به نظر می رسد روشی که از سوی دولت مصوب شده ضمانت اجرایی نداشته باشد. وی افزود: مصوبه تعیین سقف افزایش نرخ اجاره بها مانند تعیین نرخ دلار 4200 تومانی است. شاید دولت در ظاهر ماجرا قصد دارد بازار را کنترل کند اما درنهایت این اقدام نتیجه ای نخواهدداشت. ایلاتی با اشاره به این که وزارت راه وشهرسازی در سال های گذشته به وظایف خود در حوزه مسکن عمل نکرده است تصریح کرد: در دولت یازدهم و یک سال اول دولت دوازدهم آقای آخوندی، وزیر راه وشهرسازی بود که باید سامانه املاک و اسکان را در این مدت تهیه و تدوین می کرد اما نه تنها آخوندی این کار را انجام نداد، بلکه حتی رئیس جمهور هم در این زمینه مطالبه ای از وزارت راه وشهرسازی نداشت. به گفته وی، عباس آخوندی یکی از وزرای ضدتولید بود و با اجرای همین سیاست مشکلات زیادی را برای این بخش به وجودآورد.

 ضرورت تغییر در نرخ مالیات بر خانه های خالی

این کارشناس مسکن با تاکید بر این که دولت به صورت همزمان باید سیاست های تنبیهی و تشویقی را در نظر بگیرد، گفت: دولت باید برای کسانی که الگوی اجاره را رعایت می کنند تخفیف مالیاتی اعطا کند یا آنها را از پرداخت مالیات معاف کند. در مقابل، افرادی که این الگو را زیرپا می گذارند مشمول جریمه شوند.  ایلاتی ادامه داد: در قانون، مالیاتی باعنوان دریافت مالیات از خانه های خالی وجود دارد که نرخ آن باید اصلاح شود به طوری که میزان این مالیات باید 10 درصد قیمت کل ملک باشد تا افراد ملک خود را برای اجاره عرضه کنند، اما در حال حاضر درصد جریمه نسبت به میزان اجاره بهاست و این میزان، بازدارندگی لازم را ندارد. وی به کارکرد سامانه املاک و اسکان اشاره کرد و گفت: این سامانه همه واحدهای مسکونی ثبت شده را به صورت پیش فرض خالی می داند و هر فردی باید با ثبت مدارک مربوط نسبت به وضعیت سکونت آن ملک اقدام کند. در صورت اجرای این سامانه میزان عرضه خانه های اجاره ای رشد یافته و طبیعتا این افزایش عرضه بر نرخ اجاره بها تاثیر می گذارد.

 قراردادهای جاری به صورت خودکار تمدید می شوند

جام جم برای بررسی بیشتر این موضوع و رفع ابهامات مطرح شده از سوی کارشناسان در گفت وگویی با محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی به بررسی این طرح و ساز و کارهای اجرایی شدن آن پرداخته است. محمودزاده در این گفت و گو با اشاره به جزئیات مصوبه اجاره بها گفت: مصوبه ای که با هماهنگی ستاد ملی کرونا و هیات دولت به تصویب رسیده به این معناست که قراردادهای جاری بین مالک و مستاجر به طور خودکار تمدید خواهد شد و سقف افزایش نرخ اجاره بها در شهر تهران 25 درصد، در کلانشهرهای با جمعیت بیش از یک میلیون نفر 20 درصد و در سایر شهرها 15 درصد نسبت به قرارداد جاری خواهد بود.  وی با بیان این که وزارت راه و شهرسازی از یک سال قبل، برای ساماندهی وضعیت مسکن برنامه ریزی هایی کرده، افزود: مستاجران می توانند با افزودن نرخ های اعلام شده از سوی دولت تا یک سال دیگر در واحد مسکونی استیجاری سکونت داشته باشند و دستگاه قضایی نسبت به تخلیه این واحدها در صورت اعتراض مالکان اقدامی نخواهد کرد.

 
 مستاجران غیر متعهد،  مشمول این مصوبه نمی شوند

 محمودزاده به شروط اجرای این مصوبه اشاره کرد و گفت: در صورت تصمیم موجر بر فروش واحد مسکونی خود، مستاجر باید با توافق خریدار جدید نسبت به ادامه اجاره نشینی اقدام کند و اگر خریدار جدید تمایلی برای ادامه سکونت مستاجر نداشت، مستاجر موظف است طی مدت دو ماه واحد مسکونی تحت اختیار خود را تخلیه کند.  به گفته وی، شرط دیگر این است اگر مستاجری در دوران سکونت خود به تعهدات خود عمل نکرده و موجب ضرر و زیان مالک شود نمی تواند از مزایای این مصوبه بهره مند شود. در این صورت مالک می تواند طبق قانون با مستاجر برخورد یا ارقام بالاتری را برای تمدید قرارداد پیشنهاد کند.  معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: در شرایطی که معاملات مسکن کاهش پیدا کرده، قیمت ها افزایش یافته که این موضوع نشان می دهد رشد قیمت ها غیر واقعی و متاثر از تلاطمات بازارهای موازی است. محمودزاده، طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن، کمک به ایجاد تحرک برای پروژه های نیمه کاره بخش خصوصی و اجاره داری حرفه ای را از جمله برنامه های وزارت راه و شهرسازی برای حوزه مسکن برشمرد.

 
 طرح های دولت در حوزه مسکن کارایی ندارد

 مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز به عنوان نماینده صنفی که طبیعتا باید انعقاد یا تمدید اجاره نامه ها به تایید آنها برسد در واکنش به سخنان روز گذشته رئیس جمهور به جام جم می گوید: این مصوبه قابلیت اجرا ندارد. چطور ممکن است وقتی یک خانه با امکانات ثابت و یکسان در یک محله و موقعیت با دو قیمت مختلف به فروش می رسد، دولت برای اجاره بها نرخ و سقف مشخصی تعیین کند. اینها یعنی قیمت گذاری در حوزه مسکن هنوز قابلیت اجرا نداشته و ممکن نیست. وی با بیان این که طرح های دولت در حوزه مسکن کارایی لازم را ندارد، افزود: بنده در زمینه اقتصاد کارشناس نیستم، اما کارشناسان اقتصادی تاکید دارند اقتصاد را نمی توان با دستور اداره کرد. تعیین سقف برای رشد اجاره بها هم نوعی دستور است که به نظر می رسد شکست بخورد.

 مشاوران املاک، الزامی برای اجرای مصوبه دولت ندارند

خسروی با تاکید بر این که تنها راه حمایت از اقشار آسیب پذیر ساخت مسکن است، تصریح کرد: سال گذشته وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد انعقاد قرارداد اجاره به مدت دو سال را پیشنهاد داد که رشد نرخ آن بر اساس تورم باشد، اما کسی این پیشنهاد را قبول نکرد و ملک خود را با قرارداد یکساله به ثبت رساند. این کار بر اساس قانون انجام شده و کسی نمی تواند به صاحب ملک انتقاد کند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان این که هیچ منعی برای مشاوران املاک مبنی بر انعقاد اجاره با نرخ های بیشتر از نرخ های اعلامی دولت وجود ندارد، گفت: مشاوران املاک نقش واسطه بین موجر و مستاجر دارند و طبیعتا قرارداد منعقد شده با رقمی که موجر و مستاجر توافق می کنند به امضا می رسد. از این رو تخلفی متوجه مشاوران املاک نیست و دولت برای کنترل اجاره بها باید ساز و کاری در نظر بگیرد که حق مالکیت افراد را زیر سوال نبرد.  با این حال باید دید در شرایطی که سهم هزینه های تامین مسکن از سبد درآمدی خانوار هر ساله روندی صعودی داشته و دولت یازدهم و دوازدهم طی هفت سال گذشته کوچک ترین گامی در راستای افزایش تولید و عرضه مسکن برنداشته است. ابلاغ چنین مصوباتی آن هم در شرایط اقتصادی ناشی از تبعات شیوع ویروس کرونا که بر درآمد بسیاری از مستاجران تاثیرات منفی داشته است قابلیت اجرا دارد یا با این قبیل تصمیمات و مصوبات می توان باری از روی دوش مستاجران برداشت؟

 
تعیین سقف اجاره بها محدود به شرایط کرونایی است
مهدی سلطان محمدی

دولت به لحاظ قانونی و در شرایط طبیعی اجازه ندارد برای قیمت اجاره بها سقف تعیین کند. با توجه به شرایط موجود به نظر می رسد مصوبه ستاد ملی کرونا در زمینه ایجاد سقف برای اجاره بها در راستای ساماندهی بخش مسکن نبوده و لزوما تصمیمی موقت و مربوط به شرایط خاص کشوراست. باید توجه داشت  هر نوع مداخله دستوری در بازارهایی که بازارهای انحصاری محسوب نمی شوند مشکل زاست. به عنوان مثال زمانی که درباره یک بازار انحصاری مانند آب و برق مشترکان خانگی صحبت می کنیم از آنجا که دولت عرضه کننده انحصاری آب و برق به مشترکین است می تواند این کار را به راحتی انجام دهد اما در بازاری که رقابتی است و عرضه کنندگان و متقاضیان بیشماری در این بازار حضور دارند تعیین قیمت دور از واقعیت است. از این رو دخالت های دستوری دولت، بازار را از تعادل خارج کرده و تعادل عرضه و تقاضا  را به هم می زند ضمن اینکه قراردادها از حالت شفاف و قانونی به سمت قراردادهای غیر رسمی و غیر شفاف می رود.  بنابراین نه تنها بازار را بهبود نمی بخشد بلکه به بازار آسیب می زند و دود آن هم به چشم مستاجرین خواهد رفت. سیاست دیروز ستاد ملی کرونا برای مستاجرانی است که ساکن هستند و اجرای این روش قطعا به نفعشان است، چرا که می تواند سیاستگذار این محدودیت را اعمال کند که کسی حق ندارد در این شرایط مستاجر خود را از خانه بیرون کند یا اجاره بها را از میزان مشخصی بیشتر افزایش دهد تا این دوره بحران را بگذراند. اگر در این حد باشد باید این موضوع  را در این حد دید. چیزی شبیه اینکه باید در مکان های سرپوشیده ماسک زد یا فاصله گذاری اجتماعی را رعایت کرد اما اگر  بخواهیم این موضوع را در چارچوب سیاست گذاری بخش مسکن نگاه کنیم سیاست نادرستی است و مشکلاتی را به همراه خواهد داشت. میزان اجاره بها از ابتدای سال 72 سالانه 21.5 درصد افزایش یافته و شاخص تورم در همین دوره حدود 23 درصد بوده است. یعنی افزایش شاخص اجاره بها تقریبا نزدیک به میزان افزایش تورم است. اگر موضوع این است پس برای اینکه مشکل ریشه ای حل شود باید دید تورم از کجا آمده است. تورم ناشی از کاهش ارزش پول ملی است. با کاهش ارزش پول ملی قیمت اسمی بسیاری از کالاها از جمله میزان اجاره بها افزایش پیدا می کند. در واقع قیمت اجاره افزایش خارج از قاعده ای نداشته است بلکه ارزش ریال کاهش داشته است.