نظر به انتشار مطلبی با عنوان «تهران در آستانه خفگی» در صفحات یک و 10 آن روزنامه در مورخ 1402.05.14 (شماره 4616)، بدین وسیله توضیحات معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران درخصوص ابلاغ بخش نامه ساخت وساز 6 طبقه روی همکف مشاعی در گذرهای 8متری و لغو بخش نامه 10ساله در این زمینه و همچنین اصلاح دفترچه ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران در کمیسیون ماده پنج (5) شهر تهران به پیوست ارائه می گردد. لذا مقتضی است بر اساس قانون مطبوعات و به منظور آگاهی مخاطبان شریف و تنویر افکار عمومی، متن ذیل عینا در همان صفحات به چاپ برسد.

1- بخش نامه صادره در جهت تعیین تکلیف ابهام به وجود آمده در مناطق 22گانه شهر تهران بین مفاد بخش نامه صادره از جانب معاونت شهرسازی و معماری در سال 1391 با ضوابط اعلامی در آخرین ویرایش ابلاغی مبحث سوم مقررات ملی ساختمان در خصوص تعیین حداکثر ارتفاع ساختمان، تهیه و تدوین شد. در این زمینه باید توجه داشت که آخرین ویرایش مبحث سوم مقررات ملی ساختمان در سال 1395 جمع بندی و ابلاغ شده و معاون شهرسازی و معماری وقت شهرداری تهران نیز در قالب مکاتبه با شماره 80/216508 مورخ 1396.02.30 این مباحث را جهت اجرا به مناطق 22گانه ابلاغ کرده است و یکی از ضوابط اعلام شده در این مبحث که در جدول شماره 3-12-2 قید شده، تعیین حداکثر ارتفاع 25 متر (ارتفاعی بالغ بر 7 طبقه دارای کاربرد) برای گذرهای با عرض 8 متر است. از آنجا که این ضوابط مغایرتی با بخش نامه پیشین داشت، شهرداری های مناطق جهت تعیین تکلیف موضوع از ستاد مستقر در حوزه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران جهت رفع ابهام، استمداد نمودند که طبیعتا با توجه به اولویت داشتن پایبندی به مقررات ملی ساختمان نسبت به بخش نامه های داخلی شهرداری تهران در مواردی که قطعیت و صراحت وجود دارد، در بخش نامه جدید مطابق با مر قانون، بر پیاده سازی ضوابط و مقررات ملی ساختمان (مبحث سوم) تاکید شده است.

2- اینکه این بخش نامه ابلاغی، جنبه محدودکننده داشته و حداکثر تعداد طبقات را مشخص کرده و ابدا به معنای تعلق گرفتن 6 طبقه روی همکف مشاعی برای کلیه پلاک های واقع در گذرهای 8 متری نیست و این موضوع صراحتا در بخش نامه مورخ 1402.04.1 اداره کل شهرسازی و طرح های شهری معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مورد تاکید قرار گرفته است. در واقع برای هر ملکی که از گذر 8 متری دسترسی داشته باشد، بر اساس ضوابط پهنه و مساحت عرصه، تعداد طبقات مشخصی تعلق خواهد گرفت که سقف آن نباید تحت هیچ شرایطی از 6 طبقه تجاوز کند. فرضا اگر ملکی با مساحت بیش از 400 مترمربع که حاصل تجمیع چند قطعه بوده و در پهنه رایج شهر تهران (R122) در بافت فرسوده جنوب محور انقلاب در مجاورت گذر 8 متری قرار دارد و طبق ضوابط ساخت وساز در بافت فرسوده موضوع بند 15 طرح تفصیلی پایتخت باید 7 طبقه روی پیلوت ساخت وساز داشته باشد، تعداد طبقاتش در 6 طبقه محدود خواهد شد.

3- در بخش نامه مزبور، تعداد طبقات به صورت 6 طبقه روی همکف مشاعی لحاظ شده و این موضوع صراحتا در متن ابلاغی مورد اشاره قرار گرفته است، حال آنکه در آن رسانه به گونه ای وانمود شده که گویا با ساخت 7 طبقه دارای کاربرد موافقت شده در حالی که بخش نامه پیشین که تعداد طبقات را حداکثر 5 طبقه روی همکف مشاعی در نظر گرفته بود، به صورت سهوی و یا تعمدا 5 طبقه در فضای رسانه ای بازنشر شده است.

4- شهرداری ها بر اساس ماده 34 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی آن، مکلف به رعایت مقررات ملی ساختمان شده اند و از سوی دیگر متخصصان و مطلعان از روند تهیه، تدوین و ابلاغ مباحث مقررات ملی ساختمان و همچنین اساتید و نخبگان کنشگر در مراحل تدوین طرح های جامع و تفصیلی شهر تهران که به ترتیب در سال های 1387 و 1391 جهت اجرا ابلاغ شده اند، به خوبی از میزان توجه به مباحث فنی همچون آثار جنبی ضوابط و مقررات ابلاغی بر ترافیک، آلودگی هوا، انتظام بصری ساختمان ها آگاه هستند و لذا انتظار اینکه شهرداری تهران مفادی از مباحث مقررات ملی ساختمان را که از جانب جمعی از خبرگان و متخصصین امر تهیه و تدوین شده است، صرفا به استناد بخش نامه های پیشین ملغی اثر نماید، انتظاری خلاف قانون و به دور از شان فعالین عرصه قلم و مطبوعات است.

5- در خصوص مشوق های تراکمی سه و پنج برابر برای املاک و اراضی واقع در محدوده شهر تهران باید اذعان داشت که این ضوابط که در طرح تفصیلی سال 91 مصوب کمیسیون ماده 5 و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران عینا وجود داشته و بعدها بر اساس تصمیمات انقباضی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران از دفترچه ضوابط طرح تفصیلی حذف شده اند، در راستای تحقق راهبردهای طرح جامع مبنی بر اعمال سیاست های تشویقی برای تجمیع اراضی و قطعات تهران با اولویت مسکونی در جهت کاهش سهم ریزدانگی پلاک های سطح شهر بوده و با درنظرداشتن این واقعیت که حد نصاب تجمیع قطعات در شرایط کنونی 250 متر مربع بوده و بر اساس بند 5-9 طرح تفصیلی شهر تهران بایستی طی سال های آتی به 500 متر مربع افزایش یابد و در غیر این صورت قطعات از مشوق های تجمیعی طرح تفصیلی محروم خواهند شد، اعمال اصلاحات این چنینی جهت ترغیب مالکین به تجمیع به عنوان یکی از راهبردهای اصلی طرح جامع تهران، ضرورتی غیر قابل انکار است.

6- از جمله مهم ترین اهداف شهرداری تهران در مسیر اصلاح برخی از ضوابط دفترچه طرح تفصیلی شهر تهران و بازگشت به مفاد طرح ابلاغی سال 1391، کنترل تعداد پرونده های موردی مطرح شده در کمیسیون ماده 5 است. از آنجا که تغییرات تحمیل شده بر ضوابط طرح تفصیلی در سال های گذشته عملا منجر به انباشت درخواست های موردی از جانب مالکانی شده بود که طی سال های متمادی (از سال 1391 تا 1398) بدون نیاز به گذر از مسیر کمیسیون ماده 5 و صرفا از طریق منطقه ای که ملک در آن واقع شده بود و با سرعت بالا مسیر اخذ پروانه ساختمانی را طی می کردند، با بازگشت به ضوابط طرح تفصیلی سال 91، مجددا این ضوابط در چارچوبی شفاف و بدون امکان اتخاذ تصمیمات سلیقه ای، به مناطق 22گانه ابلاغ خواهد شد که طبیعتا این موضوع منجر به آزاد شدن بخش قابل توجهی از توان و زمان کمیسیون ماده 5 شهر تهران برای تمرکز بر موضوعات و اولویت های اساسی تهران خواهد شد.

همچنین لازم به ذکر است میانگین نرخ تخریب و نوسازی 20ساله تهران برابر با 2 درصد است که این نرخ در سال هایی از دهه 80 و 90 به 3 درصد و بیشتر نیز رسیده و اما در سال های اخیر با اعمال سیاست های تحدیدکننده نهادهای فرادست و همراهی مدیریت شهری وقت، به یک درصد و کمتر، تقلیل یافته که همین امر منجر به رکود در سمت عرضه مسکن نوساز و در حد استطاعت در تهران شده و نتیجه آن را می توان در عدم تناسب عرضه و تقاضا در این بازار و افزایش قیمت مشاهده کرد که یقینا شهرداری تهران با ارائه طرح های توجیهی فنی در موقعیت های مکانی واجد پتانسیل، درصدد است تا حد امکان و با رویکرد عالمانه و از مسیر قانونی(طرح موضوع در کمیسیون ماده 5 شهر تهران با عضویت نمایندگان دستگاه های دولتی و حاکمیتی) بر این چالش غلبه کند.