در حالی که وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در قالب «نهضت ملی مسکن» به عنوان پرچم دار سیاست های دولت سیزدهم مطرح شد، بررسی ها نشان می دهد این طرح نه تنها به اهداف خود نرسیده، بلکه با چالش هایی عمیق در حوزه های تامین زمین، منابع مالی، الگوی توسعه، زیرساخت های شهری و تعارض های نهادی مواجه است. پرسش اصلی اینجاست: آیا مشکل از اجراست یا از تصور ناکارآمدی که از ابتدا بر طراحی این پروژه حاکم بوده است؟

در پاسخ به این پرسش ابتدا باید به موضوع بسیار مهم تری پرداخته شود. وقتی تحقق یک طرح یا قانون بعد از سال ها بسیار ناچیز یا هیچ بوده باشد، حداقل دو فرض محتمل خواهد بود؛ یا در اجرای این طرح و قانون کوتاهی شده و به اصطلاح ترک فعل، تخلف یا تعلل رخ داده یا اساسا این طرح یا قانون قابلیت تحقق نداشته است. معمولا در کشور ما گزینه نخست بیشتر مورد توجه قرار گرفته و در رسانه ها و مراجع مربوطه بیشتر از این منظر سخن به میان می آید. مانور و هیاهوی رسانه ای روی این موضوع باعث می شود تا حاکمیت و ملت متوجه علل و ریشه های ناکامی ها نشده و پی درپی چرخه بی حاصلی را در فواصل زمانی نسبتا کوتاه تجربه کنند.

بدون شک در بحث مسکن، به همان اندازه که قوه مجریه و دستگاه های دولتی مربوطه و در راس آنها وزارت راه و شهرسازی باید بازخواست و پرسش شوند، شاید بسیار بیشتر قوه مقننه و کمیسیون های مربوطه در مجلس باید مورد پرسش و مواخذه قرار گیرند. این روشن بود و از ابتدا هم کارشناسان، استادان و صاحب نظران بسیاری درباره نهضت ملی مسکن، قانون جهش و بخش مسکن در برنامه هفتم هشدار دادند. دریغ از اینکه کوچک ترین شنوایی ای در مجلس و سازمان برنامه نسبت به این انتقادها وجود داشته باشد.

نهضت ملی مسکن با شعار ساخت چهار میلیون واحد طی چهار سال کلید خورد؛ هدفی که از منظر اجرائی، مالی و حقوقی بسیار سنگین بود و فاقد پیوست نهادی و ظرفیت سنجی دقیق در مرحله آغازین خود. این طرح در دولت سیزدهم، با تکیه بر بسیج انبوه منابع و حذف بسیاری از ضوابط کیفی و زمانی آغاز شد؛ اما در عمل و با اندک زمانی، نارسایی های آن به سرعت آشکار شد. متاسفانه باز هم درنگ و پذیرش اشتباه در متصدیان امر وجود نداشت. انگار کمر همت بسته شده بود که یک تصمیم اشتباه به هر قیمت و به هر هزینه ای انجام شود. به نظر می رسد دولت جدید در مدت استقرار، به جای انکار این نارسایی ها، رویکردی مبتنی بر اصلاح ساختاری را در پیش گرفته است. یکی از اشکالات قوانین مذکور این بود که نیازسنجی صحیح و قابل اعتنایی به عنوان مبنا در نظر گرفته نشده است. انتظار می رود اقدام دولت چهاردهم مبنی بر اتصال سامانه ثبت نام به پایگاه اطلاعات رفاه ایرانیان باعث شود تا متقاضیان واقعی شناسایی شوند.

حسب اخبار و اطلاعات مطرح شده، در نتیجه این اتصال از مجموع بیش از شش میلیون و 700 هزار ثبت نام در سامانه، فقط 1.5 میلیون نفر واجد شرایط شناخته شده اند و باز براساس اعلام دستگاه رسمی تا اردیبهشت 1404، حدود 840 هزار متقاضی موثر از این تعداد دارای پروژه یا زمین شده اند. در حوزه زمین و براساس رصد مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مندرج در سایت روزنامه رسمی، از مهرماه 1400 تا اردیبهشت 1404، بالغ بر 123 هزار هکتار زمین از مسیرهای مختلف نظیر الحاق، شهرک سازی، اصلاح طرح های جامع و هادی تامین شده است. فقط در هفت ماهه اخیر، متوسط ماهانه تامین زمین به دوهزار و 860 هکتار می رسد که حاکی از جهش درخور توجه نسبت به میانگین سه ساله قبل است. اتفاقا الان باید وزارت راه و شهرسازی پاسخ این سوال را بدهد که «به کجا چنین شتابان؟». آیا با این سرعت و شتابی که شما احتمالا به خاطر فشار برخی نمایندگان در دستور کار قرار داده اید، بررسی کارشناسانه امکان پذیر است؟

مطلب دیگر، چالش بسیار مهم آماده سازی زمین برای سکونت پذیری کامل است. براساس یک تخمین خوش بینانه و منتهی به پایان سال گذشته، هزینه خدمات زیربنایی و روبنایی برای هر واحد مسکونی بالغ بر 600 میلیون تومان برآورد می شود. از سوی دیگر، طبق اعلام رسمی و اخبار، سیستم بانکی کشور تنها برای 454 هزار واحد قرارداد تسهیلاتی منعقد کرده است. این در حالی است که برای 840 هزار واحد در دست اقدام، بیش از هزار همت منابع مورد نیاز است.

برای اینکه بهتر متوجه درشتی این عدد بشوید، باید عنوان کنم که مجموع بودجه عمرانی کشور در سال 1404 در حدود هزار و 200 همت است. بنابراین، کندی اجرای طرح نه نتیجه ضعف اراده، بلکه حاصل تلاقی واقع گرایی ساختاری با موانع سیستماتیک در نظام تامین مالی، زیرساخت، حقوقی و اداری است. اگر دولت و به طور مشخص وزارت راه و شهرسازی بتوانند فشارهای بدون پشتوانه تخصصی را مدیریت کرده و به جای انباشت و افزایش تعهدات، تمرکز و همت خویش را بر تثبیت منابع، شفاف سازی اطلاعات و پرهیز از سیاست گذاری شعاری بگذارند، بدون تردید راهبردی مناسب را اختیار کرده اند. عقلای مجلس نیز باید این را فهم کرده و به احترام ملک و ملت و مملکت همراه با این سیاست شوند.

در دو سال گذشته در این باره بسیار سخن گفته و شنیده شده است. اساسا طرح این دوگانه به نظر بنده بحثی انحرافی و فارغ از موضوع حق مسکن برای مردم است. هر دانشجوی سال اولی در رشته برنامه ریزی شهری و منطقه ای می داند که مسئله توسعه افقی یا عمودی، بیش از آنکه صرفا شکلی باشد، تابعی از توان زیست پذیری، ظرفیت تامین خدمات عمومی، اقلیم، بافت فرهنگی، سبک زندگی و نظام توزیع فعالیت در شهرها و تقاضای مردم آن شهر است . در اغلب کلان شهرهای ایران، توسعه افقی در عمل امکان پذیر نبوده و در صورت امکان پذیری به صلاح نیست. نظام سلسله مراتبی سکونتگاه های کشور دهه هاست از بیماری ماکرو سفالی (بزرگ سری) رنج می برد. توجه نکردن قوه مقننه و قوه مجریه به موضوع حیاتی آمایش سرزمین و اقتضائات آن باعث شده که بخش درخور توجهی از سرزمین خالی از جمعیت، استقرارهای نابجا و مهلک صنعت و فعالیت در نقاط نامناسب و در نتیجه گسترش حاشیه نشینی، افزایش طول شبکه های خدماتی، رشد سفرهای درون شهری و وابستگی بیشتر به خودرو، مشکلات سرسام آور اجتماعی و فرهنگی و .. . رخ دهد.

در چنین شرایطی، چند کلان شهر با تمرکز جمعیت، کمبود منابع و افزایش شدید روزمره نیاز تشکیل شده است. بنا بر قولی، بالغ بر 80 درصد نیاز به مسکن و مشکل بدمسکنی در همین مناطق کلان شهری است، درحالی که اصول اولیه آمایش به ما اجازه رشد این مناطق را نمی دهد؛ فارغ از اینکه اساسا منابع طبیعی، مالی و زیرساختی برای این منظور فراهم باشد که بدون هیچ تردیدی می دانیم چنین چیزی نیست. اگر مشکل منابع نداشتیم، به وضعیت اسف بار ناترازی فعلی نمی رسیدیم.

با وجود اینکه در مناطقی از کشور - مثلا دشت های جنوبی یا برخی شهرهای کوچک- خانه های ویلایی با الگوی بومی هماهنگی بیشتری دارند، اما ترویج این الگو به عنوان سیاست واحد در سطح ملی، فاقد پشتوانه آمایشی و اقتصادی است. در واقع، توسعه افقی، اگر بدون تعادل بخشی در زیرساخت و خدمات دنبال شود، خود یکی از عوامل ایجاد «شهرهای ناکارآمد» خواهد بود. حتی در شهرهای کوچک باید به نوع تقاضای مردم نیز توجه شود؛ یعنی مردم باید امکان انتخاب فرم مسکن خویش را داشته باشند. هیچ برنامه ریز یا سیاست گذاری نمی تواند صرفا یک نوع از سکونت را برای همگان تجویز و تحمیل کند. بنابراین در هر نقطه ای از کشور که ملاحظات برشمرده شده و خواسته مردم اجازه می دهد، توسعه افقی یا عمودی باید مورد توجه و در دستور کار قرار گیرد.

بر اساس ماده 50 برنامه هفتم توسعه، سیاست کلان مسکن کشور، تمرکز بر مناطق دارای قابلیت توسعه، شامل شهرهای میانی، مناطق مرزی و سکونتگاه های جدید در سواحل جنوبی است. در این مناطق، بسته به شرایط اقلیمی، می توان از الگوهای متراکم یا کم تراکم بهره گرفت. اما به عنوان یک دانشگاهی می گویم که ارائه نسخه واحد برای کل کشور، راه گشا نخواهد بود. متخصصان باید در هر قسمت از کشور بنا به ماهیت جغرافیایی، سبک زندگی و در توازن میان منابع و مصارف، الگوی تراکمی متناسب با زمینه را پیشنهاد کنند. البته در تجربه های جهانی نیز تمرکز بر توسعه درونی، تراکم بهینه و تقویت زیرساخت های حمل ونقل عمومی، از جمله اصول بنیادین شهرسازی مطلوب تلقی می شود. بنابراین، تعمیم توسعه ویلایی به همه مناطق، نه با عدالت فضایی سازگار است و نه با بهره وری منابع عمومی.

سال هاست در عرصه شهرسازی کشورهای دیگر از جمله آمریکا و اروپا درباره فرصت ها و تهدیدهای هر یک از فرم های شهری اعم از شهر فشرده یا شهر گسترده گفته و نوشته شده است. آشنایان با این ادبیات می دانند که هیچ یک از این انواع فرم ها برتری کامل و تام و تمامی نسبت به دیگری ندارد و بسته به بسیاری از معیارها که به برخی از آنها اشاره شد، تصمیم گیری می شود.

شعار «توسعه درونی» اگرچه در نگاه اول با برخی از معیارهای شهرسازی مطلوب هم راستاست، اما تحقق آن مستلزم ابزارهای حقوقی، منابع مالی، و ظرفیت اجتماعی خاص است. اراضی واقع در بافت میانی شهرها، غالبا مشکلات حقوقی، مالکیتی و حتی زیرساختی دارند و آزادسازی آنها، تنها با فشار سازمانی یا الزام اداری، راه به جایی نمی برد. این موضوع حداقل در کشور ما سابقه قابل توجه و تجربه های متعدد و متفاوت دارد. متاسفانه به دلیل کاستی در مستندسازی این تجارب هر وکیل یا مدیری در کمیسیون های مجلس، شهرداری ها، در وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی با استقرار در صندلی خویش می خواهد چرخ را از اول اختراع کند. نوسازی بافت های هدف، اگر صرفا به جابه جایی کالبدی منجر شود، نه تنها به توسعه نمی انجامد، بلکه سرمایه اجتماعی در شهرها و محلات شهری را نیز تضعیف می کند. تجربه های گذشته نشان داده پروژه های دولتی بدون مشارکت مردمی، در اقدامات درون بافت های مرکزی موفق نبوده اند.

نگاه تک عاملی به موضوع اراضی در بافت های مرکزی شهر در بسیاری از اقدامات و طرح ها باعث شده در کمتر طرحی حتی با توفیق نسبی مواجه باشیم. در مقام حرف و در برنامه وزیر فعلی راه و شهرسازی در هنگام اخذ رای اعتماد دیدم و خواندم که بنا دارند رویکرد چندلایه ای را در این محدوده ها دنبال کنند. اصولا در این چارچوب باید اولویت با «فعال سازی ظرفیت های راکد» در قالب مشارکت مردم اعم از مالکان و سازندگان خرد و تسهیل فرایند مجوزها باشد. آزادسازی زمین در بافت میانی، اگر بدون توجه به توان زیستی، ظرفیت تامین خدمات و نظام هویت اجتماعی محله انجام شود، می تواند منجر به تخریب بافت فرهنگی و کاهش تاب آوری شهری شود. بنابراین تاکید سیاست گذار باید بر ابزارهای تشویقی، مداخلات کوچک مقیاس، طرح محور و استفاده از ظرفیت های حقوق عمومی همچون ماده 5 و 8 قانون ساماندهی باشد، نه صرفا اجبار مالکیت دولتی. اما از آن مهم تر هم افزایی مدیریت های محلی و مدیریت ملی است که با توجه به بروز پررنگ وجه سیاسی مدیران به ویژه در شهرداری کلان شهرها دستیابی به چنین وفاقی بعید به نظر می رسد.

پرسش از کمبود زمین، زمانی دقیق است که تفاوت میان «زمین خام»، «زمین دارای سند»، و «زمین آماده سازی شده با خدمات» تفکیک و مشخص شود. تجربه و مطالعات اندک من بیانگر این است که بسیاری از اراضی که به لحاظ کالبدی در اختیار دولت است، یا مشمول محدودیت های کارشناسانه و قانونی اند (مانند اراضی زراعی درجه یک و دو) یا زیرساخت های اساسی مانند آب، برق، گاز و معابر را ندارند. دراین باره در پرسش نخست شما توضیح دادم. از نظر من آنچه اکنون شاهد آن هستیم، کمبود زمین نیست، بلکه کمبود «زمین واجد شرایط حقوقی و فنی برای ساخت وساز مطلوب و پایدار» است.

به تازگی دیدم که یکی از مدعیان شل کردن کمربند شهرها، سخن از الحاق اراضی بلافصل به شهرها را پی در پی در رسانه ملی مطرح می کند. متاسفانه ما در این سال ها با یک مغلطه مواجهیم که با تکیه بر برنامه ریزی با چهار عمل اصلی شکل گرفته و مرتب در جلسات و رسانه ها مطرح می شود. نخستین بار این مسئله در دولت دهم و در گفت وگوی زنده تلویزیونی رئیس دولت مطرح شد. گفته شد ما مساحت ایران را حساب کرده ایم و متوجه شده ایم تا به حال آنچه در کتاب های درسی خوانده ایم، اشتباه بوده است. بعد هم اضافه کردند که کل مساحت سکونتگاه های کشور کسر ناچیزی از این مساحت است و بعد این ایده مشعشع را مطرح کردند که اگر به هر خانواده ایرانی فلان قدر زمین بدهیم، چنین و چنان می شود. آنچه در مواد برنامه هفتم مندرج شد، به عنوان افزایش دو دهم مساحت سکونتگاه ها به محدوده شهرها و روستاها ریشه در این مغلطه عجیب دارد.

کشور ایران از نظر اراضی باکیفیت جهت کشاورزی و باغداری و زراعت در وضعیت بسیار محدود و شکننده ای قرار دارد. صرفا 15 درصد از این میزان محدود اراضی زمین های درجه یک و دو کشاورزی هستند و 85 درصد این بخش از اراضی درجه های سه به بالا هستند. در بحث مسکن صرفا از اختصاص اراضی درجه یک و دو ممانعت شده است؛ یعنی 85 درصد اراضی قابل کشت کشور می تواند زیر بار مسکن برود. چنین تصمیمی با توجه به بحث امنیت غذایی و شرایط کلان سیاسی کشور چه توجیه و معنایی دارد؟ به این مطلب این واقعیت تاریخی و جغرافیایی را بیفزایید که معمولا اراضی پیرامونی سکونتگاه های کشور اعم از شهری و روستایی جزء این اراضی محسوب می شوند.

مطلب دیگر این است که اساسا این دو دهم از کدام محاسبه و کدام پشتوانه تخصصی اخذ شده که حالا بیاییم بگوییم 330 هزار هکتار باید به محدوده ها اضافه می شده، یعنی هر روز باید این مقدار الحاق می شده و نشده است، خیر. به طور خاص در این فقره غیرکارشناسانه نمایندگان مجلس و بعد شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت باید پاسخ گو باشند. وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی شهرسازی و معماری بعد از اینها باید پاسخ گوی ملت باشند که چرا این گونه تصمیمات غیرکارشناسی را با سرعت عملی می کنند و آینده این ملت و مملکت را با مشکل مواجه می کنند.

بنابراین سیاست حاکمیت باید تغییر کند و متمرکز بر کیفیت زمین، انطباق با ضوابط فنی، رعایت عدالت فضایی و جلوگیری از توسعه بی ضابطه باشد، حتی اگر سرعت این فرایند کاهش یابد.

به نظرم این پرسش بسیار شعاری است و با واقعیت های امروزی و شرایط فعلی اقتصادی، سیاسی و اجتماعی هیچ گونه انطباقی ندارد. نخست باید روشن کنیم که مراد ما از شهرسازی و معماری ایرانی یا ایرانی-اسلامی یا اسلامی چیست. به عنوان یک دغدغه مند عرض می کنم که هیچ گونه اتفاق نظری در باب کلیات و جزئیات این موضوع در میان صاحبان نظر و اهالی این حوزه از دانش و معرفت وجود ندارد. سخن بعد این است که اساسا مگر در عرصه شعارزده عمیقا سیاسی می توان چنین انتظاری داشت. وقتی ارقام میلیونی در دستور کار می گذارید سخن از مسائل کیفی بیشتر به طنز می ماند و چنانچه جریانی بر آن پافشاری کند، باید نیات و اهداف او واکاوی شود. پرواضح است که یکی از نقدهای مهم به پروژه های انبوه سازی در سال های اخیر، غفلت از ابعاد فرهنگی، هویتی و اقلیمی در طراحی معماری واحدهای مسکونی است. طرح های مسکن مهر و حتی نهضت ملی مسکن، قانون جهش و برنامه هفتم به جای توجه به «کیفیت سکونت»، بر «کف مسکن» و تولید مسکن در قالب کمی آن متمرکز بوده و هست.

به واقع باید بپذیریم سخن از سرپناه هست نه مسکن. این غلبه نگاه فنی-مهندسی بر طراحی فرهنگی-اجتماعی، که اقتضا و نتیجه چنین قوانینی هست، باعث شده بسیاری از این پروژه ها فاقد خوانایی بومی و تناسب با سبک زندگی ایرانی یا ایرانی-اسلامی باشند. این مهم نیست که شما در قانون بگویید براساس الگوی اسلامی-ایرانی که توسط حوزه علمیه قم ارائه می شود، بسازید. مهم این است که آیا قانون گذار اقتضائات این امر را می پذیرد. پیش شرط این اهتمام فراغت از کمیت است. وقتی غلبه با کمیت و اعمال سلایق و فشارهای سیاسی باشد بدون شک کیفیت مغفول خواهد ماند. اولویت می شود مسائل تامین مالی و کمیت زمین الحاق شده و تعداد واحد واگذارشده. شنیدم که کارگزاران در دولت چهاردهم از پررنگ شدن گفتمان بازگشت به الگوی سکونت ایرانی-اسلامی در جلسات و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری با لحاظ موضوعاتی نظیر تناسب فرم با اقلیم، بازخوانی الگوی خانه های تاریخی و تلاش برای حفظ مقیاس انسانی در طراحی سخن می گویند. البته خوب هست ولی اینها در حد نوشتن روی کاغذ است. ان شاءالله همگی از مجلس تا دولت ماجور باشند.

همچنین گفته شده در طراحی برخی شهرک های جدید به ویژه در جنوب کشور، تلاش هایی در جریان است تا معماری بومی مناطق کویری، نخلستانی و بندری در فرم و مصالح لحاظ شود. بی تردید اصلاح این روند، فرایندی تدریجی است و مستلزم همکاری نزدیک میان معماران، شهرسازان، نهادهای فنی و سازندگان پروژه هاست. باید صبر کرد و نتایج را ارزیابی کرد. البته اگر سیل سیاسی کاری بگذارد و امان بدهد.

پرسش بجایی است؛ اما تحلیل آماری آن ساده نیست. طبق آمارها، بیش از 2.5 میلیون واحد مسکونی در کشور خالی از سکنه هستند. اما این خانه ها عموما یا در مکان های نامطلوب اند یا در طبقات قیمتی نامتناسب با تقاضای موثر دهک های پایین. یعنی بخش قابل توجهی از آن قلک هایی هستند که به عنوان سرمایه گذاری ساخته شده و نه عرضه موثر و معطوف به نیاز بازار. در واقع، بین «عرضه موجود» و «نیاز واقعی» شکاف آشکاری وجود دارد.

از سوی دیگر، نرخ ازدواج در حال کاهش است اما در مقابل، نرخ طلاق، تفکیک خانوارها، سالمندی جمعیت و مهاجرت از روستا به شهر باعث ایجاد تقاضاهای جدید شده است. بنابراین صرف وجود خانه های خالی نمی تواند توجیهی برای توقف سیاست تولید مسکن باشد. آنچه باید بازنگری شود، نه اصل تولید، بلکه مکان، الگو، مخاطب هدف و نحوه تامین مالی آن است. در همین راستا، مجددا تاکید می کنم که حاکمیت باید با پالایش دقیق متقاضیان و اتصال اطلاعات ثبت نام به پایگاه اطلاعات رفاه ایرانیان، «تقاضای موثر» را شناسایی کرده و از گسترش تعهدات غیرهدفمند و افزایش مفسده ها و مهلکه های مربوط به زمین و مسکن جلوگیری و پرهیز کند.

کدام مسکن استیجاری؟ ابتدا مشخص بفرمایید که در ایران درچه زمانی و به طور جدی و پیگیرانه بحث مسکن استیجاری و موضوع اجاره داری مورد توجه بوده و در برنامه ها و اقدامات مدنظر قرار گرفته است؟ در نظر داشته باشید که در اینجا مراد بحث جریان عادی بازار در اجاره نشینی نیست؛ بلکه منظور این است که حاکمیت مقوله اجاره داری و مسکن استیجاری را به عنوان یک گونه تامین مسکن، خصوصا برای دهک های پایین مدنظر قرار داده و برنامه جدی، مشخص و مدون در این باره داشته باشد. پرسش شما باید این باشد که چرا به موضوع مسکن استیجاری و مقوله اجاره داری توجه نمی شود.

کوتاه و با ایهام سخن می گویم. همان طور که در بحث آب در هیچ برنامه ای رد و اثری و جدیتی در مقولات موثری مانند رفع نشتی شبکه آب رسانی یا احیای شبکه قنوات نمی بینید و به جای آن تا دلتان بخواهد از سدسازی، پروژه های انتقال آب بین حوضه ای نشان می یابید، در بحث مسکن هم ایضا. خیلی لازم نیست روضه مکشوفه بخوانیم. به نظر می رسد تاکید بر ساخت و تولید مسکن، ارائه زمین و مبنا قراردادن ارقام نجومی فاقد پشتوانه کارشناسی، بیش از آنکه بنای حل مشکل مردم را داشته باشد، قرار است تا منافع گروه ها و جریان های خاصی را تامین کند. اینکه تعداد مستاجران در کشور را لحاظ کرده و به عدد بی مسکن ها بیفزاییم، هم جزء چشم بندی هایی است که مدافعان تولید انبوه مسکن مالکیتی و ارائه زمین مطرح می کنند.

نخست اینکه حسب برخی از آمارهای موثق درصد مستاجران در تمام دهک ها تقریبا برابر است. یعنی ما در همه دهک ها درصدی به عنوان اجاره نشین داریم. در دهک های بالا این یک سبک زندگی و گاه یک تدبیر اقتصادی خانواده است. اما در دهک های پایین موضوع متفاوت است. بیشتر از سر ناچاری است. معمولا دولت ها در هیچ دوره ای از برنامه ریزی مدرن در کشور این سیاست را حداقل برای دهک های پایین در دستور کار قرار نداده اند. در بررسی علل این وضعیت برخی از صاحب نظران به مواردی همچون غیبت نهادهای واسط، ضعف انگیزه اقتصادی در بخش خصوصی و بی ثباتی بازار اجاره اشاره کرده اند. با این حال، اخیرا در اخبار مطرح شد که طرح ساخت 75 هزار واحد مسکن استیجاری از محل تهاتر املاک دولتی با پروژه های بخش خصوصی به تصویب شورای عالی مسکن رسیده است.

همچنین، سیاست هایی مانند پرداخت وام ودیعه مسکن به دهک های یک تا سه (20 هزار میلیارد تومان) و تفویض اختیار تنظیم نرخ اجاره به استان ها نیز در همین راستا توسط وزارت راه و شهرسازی مطرح شده اند. برخی اظهار می کنند که این رقم کافی نیست. از نظر من اگر بتوانند این رقم را محقق کرده و اجرا کنند جزء موفقیت های بزرگ در نظام برنامه ریزی کشور خواهد بود. اینکه یک عدد بزرگ را مطرح کنید، تبلیغ کنید و رویا به مردم بفروشید بعد در عمل نتوانید یک هزارم آن را محقق کنید، چه فایده ای دارد جز کاهش سرمایه اجتماعی و تشدید ناامیدی عمومی. الگوی «اجاره به شرط تملیک» نیز که در دهه های گذشته مغفول مانده بود، اکنون به عنوان یکی از ابزارهای نوین حمایت از زوج های جوان و کارگران در حال نهادینه شدن است. این مسیر البته در ابتدای راه است و نیاز به ثبات قانونی، جذب اعتماد سرمایه گذاران و تضمین سودآوری دارد و چندان نمی توان درباره موفقیت آن سخن گفت.

الگوی 70 متر مربعی، در واقع یک معیار میانگین برای خانوارهای سه تا چهارنفره است و در بسیاری از طرح های حمایتی به عنوان حداقل استاندارد سکونتی لحاظ شده است. با این حال، تحول در ساختار خانوار ایرانی (افزایش خانوارهای تک نفره، زوج های بدون فرزند، سالمندان تنها) نیاز به انعطاف در الگوی مسکن را برجسته کرده است. وزارت راه و شهرسازی در سیاست گذاری و شهردار ی ها در اجرا باید به تنوع الگوهای سکونتی بسته به تنوع طبقات اجتماعی و اقتصادی و با اتخاذ رویکردهایی منعطف تر، امکان ساخت واحدهایی با متراژهای مختلف و حتی کوچک تر را برای برخی گروه های هدف از جمله زوج های جوان، سالمندان و کارگران شاغل در شهرک های صنعتی فراهم کنند.

البته محدودیت هایی نظیر مقررات نظام مهندسی، ایمنی، تامین آسانسور و هزینه نگهداری، همچنان مانع تعمیم این الگو به همه مناطق است. در این خصوص هم طبق همان پاسخ قبلی ارائه یک نسخه واحد توسعه و الگوی اسکان را غیرتخصصی و ناصواب می دانم. اما حتما از تنوع بخشی به بازار عرضه حمایت می کنم. به این ترتیب می توان امیدوار بود که مسکن استطاعت پذیر و در دسترس به میزان بیشتری در بازار مسکن ارائه شده و مردم بتوانند حسب درآمد خویش نسبت به انتخاب اقدام کنند.

فروش متری و صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، ابزارهایی مکمل و در برخی موارد پرحاشیه در تامین مالی حوزه مسکن هستند، اما به هیچ وجه نمی توانند جایگزین منابع عمده ای مانند تسهیلات بانکی یا اعتبارات دولتی شوند. در سایر نقاط جهان نیز این ابزارها بیشتر در پروژه های مشارکتی بزرگ، یا در بازار سرمایه کاربرد دارند و نیازمند چارچوب حقوقی شفاف، تضمین نقدشوندگی و نظارت موثرند که همه اینها در ساختار مدیریتی کشور به این زودی قابل تحقق نیست. برای تامین مالی ساخت 840 هزار واحدی که تاکنون در طرح نهضت ملی مسکن شناسایی شده اند، منابعی بالغ بر هزار همت نیاز است. در مقابل، نقش ابزارهای جدید مالی بیشتر در جمع آوری منابع خرد، جذب سرمایه های مردمی و افزایش مشارکت اجتماعی در ساخت وساز معنا پیدا می کند.

طبق قانون جهش تولید مسکن، بانک ها موظف بودند سالانه معادل 20 درصد از تسهیلات خود را به حوزه ساخت مسکن اختصاص دهند. اما عملکرد آنها فاصله چشمگیری با این تعهد دارد. حسب آمار و اخبار ارائه شده از مجموع نیاز اعتباری بیش از هزار میلیارد تومانی برای 840 هزار واحد، فقط برای 454 هزار واحد قرارداد منعقد شده است. این از جمله مواردی است که قطعا به تحقق ناپذیری قانون مرتبط است و با تهدید و جریمه و سایر اقدامات قهری قابل رفع نیست. برخی از کارشناسان علل این تعلل را در چند عامل برشمرده اند: عدم تناسب نرخ سود تسهیلات با نرخ تورم، نبود منابع ارزان قیمت، عدم همکاری برخی بانک ها با سامانه نهضت ملی و طولانی بودن فرایند ضمانت. طبیعی است که وزارت راه و شهرسازی در هر دوره گزارش های متعددی درباره عدم تحقق تعهد بانک ها را مطرح و احتمالا به مراجع مربوطه اعلام می کند. اینها هیچ یک نتیجه ای در پی ندارد. قانون گذار شیپور را از سر گشاد زده است.

سامانه هم در واقع مصیبتی است که به جان نظام تصمیم گیری و برنامه ریزی و مردم افتاده است. دستگاه ها مرتب در حال سامانه درست کردن هستند و روز به روز این سامانه ها بیش از اینکه تسهیل یا تسریع کنند، به وسیله ای برای اعمال قدرت دستگاه ها تبدیل شده است. به فاصله کوتاهی هم می شود بلای جان همان دستگاه. مثل سامانه ملی املاک و مسکن که خودش شده مستمسک استیضاح و اعمال فشار بیشتر بر دستگاه مربوطه. سامانه ملی املاک و اسکان از سال ها پیش ایجاد شده بود، اما در عمل ناقص و ناکارآمد باقی مانده بود. مطمئن نیستم اما به نظرم همین الان فقط در وزارت راه و شهرسازی درباره مسکن و زمین چند سامانه داریم. با همه اینها یک آمار دقیق و قابل اعتنا و واحد از امر زمین و مسکن در کشور نداریم. اخیرا در جلسه ای یکی از مسئولین عنوان کرد که در چند ماه اخیر با تجمیع بیش از 500 میلیون رکورد اطلاعاتی، اتصال به 10 دستگاه اجرائی (ثبت احوال، بانک مرکزی، آموزش و پرورش، بیمه و...)، و رشد خوداظهاری روزانه به بیش از 75 هزار مورد، سامانه به زیرساخت کلیدی سیاست گذاری مسکن بدل شده است. امیدوارم این گونه باشد.

با این حال و حسب تجربه عرض می کنم که مقاومت برخی نهادها در تبادل اطلاعات، عدم الزام قانونی برای اظهار دقیق املاک، و فقدان انگیزه نزد مالکان، مانع از تحقق کامل اهداف این سامانه خواهد شد. برای عبور از این مرحله می توان به قوانین مکمل، تقویت ضمانت های اجرائی و همراهی نهادهای قضائی و مالیاتی فکر کرد.

کدام دولت موفق بوده که حالا بخواهیم درباره دولتی که چند ماه از استقرار آن گذشته چنین قضاوت کنیم. به من بگویید دولت سیزدهم با همه پشتوانه هایی که در اختیار داشت در عرض سه سال چند واحد مسکن تحویل مردم داد. دولت یازدهم و دوازدهم چطور؟ و الی آخر، هم از نظر کمی و هم از نظر کیفی. مسئله اصلی این است که ما حتی تعیین تکلیف نکرده ایم که دولت در امر مسکن چه کاره باید باشد که بعد ارزیابی کنیم توفیق یا عدم توفیق آن را. در این فقره سخن بسیار دارم که در این مجال نمی گنجد. حداقل این را بدانیم که بازار مسکن، بازاری چندوجهی است که تحت تاثیر متغیرهای کلان و خرد متفاوت مانند نرخ تورم، قیمت ارز، نرخ سود بانکی، سیاست های مالیاتی و انتظارات تورمی قرار دارد. هیچ نهاد اجرائی به تنهایی قادر به مهار این نوسانات نیست. بیش از آنکه یک دستگاه ناکارآمد و عظیمی مانند وزارت راه و شهرسازی بخواهد پاسخ گوی امر مسکن باشد این موضوع را باید از وزارت اقتصاد، بانک مرکزی، وزارت کار و سازمان برنامه مطالبه کرد. آدرس غلط می دهیم و با اتخاذ سیاست های غلط تر بر حجم مشکلات می افزاییم.