بازپژوهی احکام و آثار تلف مورد اجاره با رویکردی نو به ماده 483 قانون مدنی

گاه ممکن است پس از برقراری عقد اجاره، کل یا بعض عین مستاجره پیش یا پس از قبض، با استیفای مقداری از منفعت یا بدون استیفا تلف شود. حکم تلف عین مستاجره به علت خصوصیت عقد اجاره که یکی از عوضین آن «منفعت» تدریجی الحصول است و با گذشت زمان به دست می آید، مورد اختلاف فقها قرار گرفته است؛ بنابراین ضروری است تحقیق کاملی درباره آن انجام شود. نظر مشهور فقها و قانون مدنی در تمامی اقسام این است که اثر تلف، ناظر به آینده است؛ بنابراین عقد اجاره از زمان تلف باطل شده است و اجرت المسمی بالنسبه مدت تقسیط می شود. در موردی که بعض عین مستاجره پس از قبض و استیفای مقداری از منفعت تلف شود، قانون مدنی نسبت به باقی مانده مدت به مستاجر حق فسخ داده است؛ ولی نوشتار حاضر به این نتیجه رسیده است که با تمسک به عمومات باب خیار، ادله خیار تبعض در فقه، رفع انحصار از ماده 483 و تنقیح مناط از ماده 441 قانون مدنی، این حکم قابل استنباط است که در صورت ضرر مستاجر از بطلان عقد، وی از حین تلف، دارای خیار تبعض صفقه خواهد بود تا با استناد به آن بتواند عقد را از ابتدا منحل کند.