اثر سیاست های احتیاطی کلان بر رشد اعتبارات و قیمت مسکن

در سال های اخیر، بسیاری از کشورها چرخه های رونق و رکود را در اعتبارات و قیمت دارایی ها تجربه کرده اند که برخی از آن ها منجر به رکود شدید مالی شده است. ازآنجاکه در هر دو گروه از کشورهای پیشرفته و نوظهور خرید مسکن به مقدار زیاد تحت تاثیر اعتبارات بخش مسکن بوده، کاهش قیمت مسکن در این دو گروه مشابه بوده است. در واکنش نسبت به این چرخه ها، سیاست گذاران در بسیاری از کشورها سیاست های احتیاطی کلان را به عنوان اولین راه مقابله با ریسک بی ثباتی مالی به کاربرده اند. معیارهای احتیاطی کلان، ابزارهای سیاستی هستند که در سال های اخیر به شدت مورداستفاده قرارگرفته اند. این ابزارها عرضه کنندگان و یا متقاضیان خدمات مالی (خانوارها و بنگاه ها) را هدف قرار می دهند. در مورد رابطه بین ثبات پولی و ثبات مالی و اثرات آن ها بر یکدیگر اجماع نظر وجود ندارد. برخی استدلال می کنند که هرچند ممکن است نرخ های سود بالا باعث کنترل تورم (ثبات پولی) شوند، ولی از سوی دیگر موجب تخریب ترازنامه بانک ها (بی ثباتی مالی) می شوند. استدلال دیگر این است که در هنگام بی ثباتی مالی سیاست پولی انقباضی، احتمال بی ثباتی در نهادهای مالی را تشدید می کند. برخی اقدامات نهادهای پولی نظیر بانک مرکزی را عامل بی ثباتی های مالی می دانند. درحالی که برخی بر این باورند که حفظ ثبات مالی همیشه یکی از وظایف ذاتی بانک مرکزی است. به علاوه  عدم همکاری میان سیاست گذاران احتیاطی کلان و مقام پولی ممکن است منجر به سیاست های متضاد شده و نتایج غیر بهینه به همراه داشته باشد. همچنین، سیاست پولی و سیاست های احتیاطی کلان به عنوان مکمل می توانند ثبات پولی و مالی راه طور هم زمان تضمین کنند. در این مقاله اثر سیاست های احتیاطی کلان و تعامل سیاست های پولی و احتیاطی بر رشد اعتبارات و قیمت مسکن با استفاده از روش گشتاور تعمیم یافته موردمطالعه قرار می گیرد. برای این منظور ابتدا شاخص ابزارهای احتیاطی کلان (ازجمله الزامات سرمایه ای، نسبت وام به ارزش و  بازپرداخت بدهی به درآمد) برای اقتصادهای پیشرفته و نوظهور طی دوره زمانی 2000 تا 2014 ساخته می شود. سپس یک شاخص کلی تحت دو سناریو سخت گیری (انقباضی) و سهولت (انبساطی) ساخته می شود. شاخص کلی ساخته شده وضعیت سیاست احتیاطی کلان هر کشور را نشان می دهد. برای ساخت ابزارهای احتیاطی کلان از داده های احتیاطی کلان پیمایش صندوق بین المللی پول (2011) که در مطالعه لیم و همکاران (2011) و شیم و همکاران (2013) آورده شده، استفاده شده است. در این مقاله به تبعیت از اکینسی و رمزی(2018) با استفاده از هفت ابزار احتیاطی کلان (نسبت وام به ارزش، بازپرداخت بدهی به درآمد و دیگر ابزارهای بخش مسکن، الزامات سرمایه ای پویا، الزامات پوشش زیان وام، محدودیت های وام مصرفی و سقف رشد اعتبارات)، شاخص کل برای سیاست احتیاطی کلان و به تفکیک زیر شاخص های مسکن و غیر مسکن برای کشورهای موردمطالعه ساخته شده است. برای ساخت ابزارهای احتیاطی کلان از متغیر دامی استفاده شده است. اگر ابزار احتیاطی کلان در فصل موردنظر اتخاذشده باشد و یا شدت بگیرد متغیر دامی عدد یک، کاهش یابد عدد منفی یک، و اگر از هیچ ابزار احتیاطی استفاده نشود مقدار صفر را به خود می گیرد. شاخص کل سیاست احتیاطی کلان برای هر یک از بخش های مسکن و غیر مسکن حاصل جمع متغیرهای دامی است. به علاوه، با تجمیع متغیرهای دامی ابزارهای خاص در هر کشور، شاخص های سیاست احتیاطی کلان مسکن و  غیر مسکن ساخته می شود.  همچنین از جمع شاخص های مسکن و غیر مسکن شاخص کل کلان احتیاطی به دست آمده است. نتایج نشان داد که شاخص های سیاست احتیاطی کلان (کل مسکن) اثر معنی داری روی رشد قیمت مسکن و کاهش رشد اعتبارات نداشته است. اما اتخاذ هم زمان سیاست های احتیاطی کلان و سیاست پولی توانسته است رشد اعتبارات و به تبع آن رشد قیمت مسکن را مهار کند. مع هذا، مقایسه ضرایب نشان می دهد که اثر این ابزارها بر رشد اعتبارات بیشتر از رشد قیمت مسکن بوده است. این نتیجه که هم راستا با نتایج سایر تحقیقات ازجمله وندن بچ و همکاران (2012)،  کاتنر و شیم (2013)، بیرن و فریدریچ (2014)، برونو و همکاران (2017) است، نشان داد که کارایی سیاست های احتیاطی کلان در کنترل رشد اعتبارات بیشتر از کاهش قیمت مسکن است. از طرف دیگر سیاست های پولی در تعامل باسیاست های احتیاطی غیر اعتبارات و در تعامل باسیاست های احتیاطی بخش مسکن در کنترل قیمت مسکن موثرتر بوده اند. به عبارت دیگر سیاست های احتیاطی که بخش مسکن را هدف قرار داده اند سیاست های موثرتری در مهار قیمت مسکن بوده اند. این در حالی است که  برای کاهش رشد اعتبارات سیاست های احتیاطی غیر مسکن موثرتر بوده است.