بررسی نقش محرک های مدیریتی-اقتصادی در کاهش دوره بهره وری ابنیه (مورد مطالعه: شهر تهران)

امروزه موضوع مدیریت تقاضای تخریب و ساخت به عنوان چالشی برای چگونگی حفاظت از ساختمان های بادوامی که همچنان قابل استفاده برای زندگی و فعالیت هستند، تبدیل گردیده است. اهمیت این موضوع از آنجایی است که بر بهره وری شهری موثر است. بهره وری شهری، مفهومی کلی است که شهر و تمامی کارکردهایش را در برمی گیرد. ساختمان از جمله عناصر کلیدی در ساختار اقتصادی و همچنین فضایی شهرهاست و نقش تعیین کننده ای در مدیریت و توسعه شهری دارد و بهره وری آنها در مفهوم مدیریت تقاضای تخریب و نوسازی به معنای بهره برداری از تمام ظرفیت های سازه ای و کالبدی آنها تعریف می شود. ساختمان همواره یکی از اولویت های سرمایه گذاری در شهر تهران بوده است. این در حالی است که الگوهای مدیریتی و نظام حقوقی حاکم، فاقد ضوابطی برای مدیریت تخریب و ساخت است. این مهم از آنجایی نشات می گیرد که فواید سریع الوصول حاصل از تخریب و نوسازی، هزینه های بلندمدت ناشی از آن را پنهان نموده است. براین اساس، در این پژوهش با اتکا بر چند پیش فرض و بهره گیری از روش نمونه گیری چند مرحله ای،چهار هزار و  526 نمونه در سطح مناطق شهر تهران انتخاب و تحلیل روند تغییرات آن را با توجه به مبانی حقوقی و اقتصادی کلان، مورد بررسی قرار می دهد. نتایج حاصل از این تحلیل نشان می دهد که غلبه ارزش زمین بر ساختمان، اصلی ترین محرک تخریب و نوسازی ساختمان ها در شهر تهران است؛ به گونه ای که مناطق برخوردار از بافت فرسوده، لزوما سهم بیشتری از صدور پروانه تخریب و نوسازی نداشته اند.  همچنین دوام و سن ساختمان، مانعی از سوی ضوابط حقوقی مدیریت شهری به منظور جلوگیری از تخریب ایجاد نمی کند. این در حالی است که تخریب ساختمان های واجد ظرفیت نگهداشت الزاما برای مدیریت شهری منفعتی ایجاد نمی کند. بنابراین ایجاد تغییر در تعاریف و  ضوابط در ایجاد ارزش افزوده و افزایش تمایل به نگهداشت ساختمان از سوی مالک ضروری است.