تحلیل رابطه حقوقی و رفتار بازیگران سیستم حقوقی ثبت اولیه املاک بر مبنای نظریه بازی ها و معیار پازنر در کارآیی اقتصادی

در سیستم حقوقی ثبت اولیه املاک که ملک نخستین بار ثبت میشود، زمینه اخذ تصمیمات استراتژیک در قرارداد اجتماعی میان «دولت یا کارگزار حقوقی» و «مالکین یا استفاده کننده» سیستم فوق در ورود به نظام ثبتی و انتخاب نوع و آثار حقوقی آن یعنی ثبت ثانویه املاک وجود دارد، لذا تحلیل روابط حقوقی آنها بدون توجه به نظریات اقتصادی بازیها و پازنر، کارآیی اقتصادی نظام ثبت را محقق نمیسازد. پیش بینی نتایج رفتار حقوقی بازیگران نظام ثبت و درک بهتر ساختار نظام مزبور، هدف تحلیل این نظام طبق نظریه بازی میباشد. سوال اینست که توجها به قانون ثبت،تیوری بازی با کدام راهبرد، ضرورت وجود و اثر ثبت اولیه املاک را توجیه میکند و توجها به مختصات سیستم ثبت اولیه در ایران، چه نوع سیستم ثبت اولیه و با چه اوصافی، کارآیی اقتصادی دارد. پژوهش حاضر با تحلیل میان رشته ای، به تبیین رفتار و روابط حقوقی بازیگران نظام ثبتی وفق نظریه بازی با راهبرد چانه زنی و به ارزیابی منافع و هزینه های نظام ثبت اولیه وفق معیار پازنر میپردازد. این پژوهش، نظری- کاربردی بوده و روش تحقیق در آن، کتابخانه ای و روش بررسی مسله و تجزیه و تحلیل داده ها نیز، توصیفی- تحلیلی میباشد. نهایتا، سیستم ثبت اولیه املاک با رویکرد«پویا» و به روش سیستماتیک و «اجرای اثر کامل ثبت ملک» (یعنی شناسایی انحصاری شخصی که نامش در دفتر املاک ثبت شده بعنوان مالک وفق ماده 22 قانون ثبت)، ضمن ایجاد بازی همکارانه و با حاصل جمع مثبت، به «انحصار طبیعی» مدنظر پازنر و کارآیی اقتصادی می انجامد.