آرشیو چهار‌شنبه ۲۵ دی ۱۳۹۸، شماره ۴۸۰۴
باشگاه اقتصاددانان
۲۳

ساخت و ساز در بافت فرسوده

جواد زارعی

 همواره ارتباط تنگاتنگی میان نوسازی بافت های فرسوده و نوسازی مسکن و کارکردهای این بخش وجود دارد. وجود واحدهای مسکونی متراکم، نامناسب و فرسوده در محله های قدیمی شهرها، اختلاف عرضه و تقاضای مسکن را تشدید می کند. مسکن بخش مهمی از سه گانه ساکن، مسکن و سرانه های محله محسوب می شود. در این بین مسکن نقش مهمی در نوسازی بافت های فرسوده در محله های قدیمی دارد. چرا که در حال حاضر رویکرد غالب در نوسازی بافت های فرسوده، نوسازی مسکن در بافت های فرسوده است. نوسازی مسکن به عنوان پیشتاز و محرک در فرآیند نوسازی، در موضوع بافت های فرسوده مهم است. پس از رفع نیازهای مسکن، افراد به فضاهای عمومی (طبق نظریه هابرماس) به عنوان مکان های فراغتی، نیاز پیدا می کنند. در این بین توانمند کردن ساکنان هم اهمیت می یابد. بنابراین در فرآیند نوسازی بافت های فرسوده توجه و شناسایی همه جوانب آن ضروری است. در این مقال، تلاش نگارنده این است که با نگاه به نقش مسکن در نوسازی بافت های فرسوده، مولفه های سه گانه رکود و رونق (تولید، معاملات و قیمت) بررسی شود و با مقایسه این مولفه ها در داخل و بیرون بافت فرسوده، روندها را شناسایی کند.

 توجه به همه مولفه های محله در نوسازی بافت های فرسوده:

با توجه به سکونت افراد کم بضاعت در بافت های فرسوده و نواحی جنوبی شهرها، مسائل اقتصادی و فقر و آسیب های اجتماعی نیز در این محدوده ها مشهود است. بنابراین مالکان متمول تر که گاهی به عنوان افراد سرشناس محله و بخشی از هویت آن ناحیه محسوب می شوند، به دلیل مشکلات اجتماعی، خدمات ناکافی و ارزش های پایین تر از استاندارد شهری، اقدام به ترک این محله ها می کنند. تعداد افرادی که این محله ها را ترک می کنند، بیشتر از افرادی است که به این محلات نقل مکان می کنند. گاهی از برخی از این خانه ها به عنوان انبار برای واحدهای تجاری مجاور استفاده می شود و کاربری های مسکونی جای خود را به محلی برای انبار و کارگاه ها می دهند. بنابراین محله های شهری دائم در حال تغییر هویت اند و گاهی شاهد از بین رفتن هویت محله ها هستیم. در این حالت با توجه به شرایط اجتماعی در محله های فرسوده شهری، نرخ بازگشت سرمایه و صرفه اقتصادی برای ساخت مسکن در این محدوده پایین است.

 تاثیرات بخش مسکن در نوسازی بافت های فرسوده:

با توجه به موارد گفته شده، سرمایه گذاران اقبال کمتری به ذخیره سرمایه در این مناطق دارند. مضاف بر این به دلیل نازل بودن شرایط کالبدی و اجتماعی، تقاضای خرید مسکن در برخی از این محدوده ها پایین است. از این رو واحدهای خالی در برخی محدوده های این مناطق رو به افزایش است. بیان این مساله به این سبب بود که تنها ساخت مسکن و نوسازی واحدهای مسکونی، منجر به بازآفرینی آنها نمی شود و باید مولفه های همگرا همچون توانمندسازی ساکنان، کاهش آسیب و توسعه اجتماعی و اقتصادی آنها نیز در فرآیندهای بازار مورد توجه قرار گیرد. البته که در ابتدا دولت باید کسری خدمات درمانی، فرهنگی، فضای سبز و تاسیسات شهری در این محدوده ها را جبران کند.

 تبعیت عرضه مسکن در بافت فرسوده از وضعیت کلی بازار مسکن:

با توجه به داده های بانک مرکزی و جداول وزارت راه و شهرسازی مربوط به بخش مسکن در شهر تهران، می توان گفت پروانه های صادره و مسکن تولید شده در شهر تهران و بافت های فرسوده دارای میانگین مورد انتظار یکسانی بوده اند. با نگاهی به پروانه های صادره و واحدهای مسکونی تولیدشده در شهر تهران و محدوده بافت فرسوده طی دوره های زمانی چندساله، می توان به همگرایی عرضه واحدهای مسکونی در بافت فرسوده و بیرون بافت فرسوده پی برد.

بر اساس داده های وزارت راه و شهرسازی، پس از افزایش شدید قیمت مسکن در سال های 96 و 97، معاملات مسکن در سال جاری کاهش شدیدی را تجربه کرد به طوری که در ماه های آغازین سال جاری بازار مسکن دچار رکود شدید معاملات شد. پس از این کاهش، عرضه کنندگان قیمت های پیشنهادی خود را کمی تعدیل کردند. با فروکش کردن تب افزایش قیمت های پیشنهادی، معاملات مسکن در شهر بیشتر شد، به طوری که معاملات در مهر و آبان امسال حدود 46 درصد نسبت به شهریور ماه افزایش داشت. شاید ثبات در بازار ارز و بازار مسکن در ماه های اخیر، برخی خریداران و متقاضیان واقعی را ترغیب به حضور در بازار مسکن کرده است. اگرچه با افزایش قیمت ارز در این ماه و افزایش قیمت مصالح، ممکن است فروشندگان قیمت های پیشنهادی را دست بالا بگیرند.  توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان ماه سال 1398 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 3/ 17 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. در مجموع 75 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در آبان ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5،2،10،4، 14،7،8، 15، 1 و 11) بوده و 12 منطقه باقی مانده 25 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

 آمار معاملات در منطقه دارای بافت فرسوده:

 با توجه به اینکه نیمی از این 10 منطقه اشاره شده از مناطق میانی و جنوبی شهر هستند، می توان گفت با توجه به کاهش قدرت خرید و افزایش قیمت مسکن در مناطق بالای محور خیابان انقلاب، تقاضای مسکن کمی تغییر کرده و متقاضیان مسکن به سمت مناطق میانی سوق یافته اند. با توجه به جدول و نمودارهای استخراج شده از سامانه معاملات مسکن وزارت راه و شهرسازی، آمار معاملاتی منطقه 10 مورد بررسی قرار گرفته است. با توجه به اینکه منطقه 10 شهرداری تهران بالاترین سطح فرسودگی را نسبت به سطح منطقه دارد (52 درصد از سطح منطقه فرسوده است) و نمودار سامانه مسکن، مشاهده می شود که بالاترین حجم معاملات در این منطقه، در محله بریانک بوده است. 66 درصد از سطح این محله قدیمی، بافت فرسوده است و بالاترین حجم معاملات منطقه 10 را نیز با نسبت 5/ 33 درصد به خود اختصاص داده است.

همچنین جدول توزیع آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران، نشان می دهد نرخ رشد معاملات خانه های با عمر بنای بیشتر در سال های 96 و 97 افزایشی بوده است. بنابراین تقاضای مسکن هم به لحاظ مکان و منطقه و هم از نظر عمر بنای خانه ها تغییر داشته است.

با بررسی داده ها و جداول آمارنامه های شهرداری تهران در سال های 1393 تا 1397، همسویی تولید واحدهای مسکونی در شهر تهران و بافت های فرسوده مشهود است. با توجه به نمودار استخراج شده از جدول(2) مشاهده می شود که پروانه های صادره در شهر تهران و محدوده های بافت های فرسوده از روند و همسویی یکسانی برخوردار است. از این رو بر همین اساس، می توان گفت واحدهای مسکونی تولید شده در بافت های فرسوده نیز، از روند تولید مسکن در شهر تهران تبعیت می کند. با توجه به جامعیت و گستردگی بخش مسکن به عنوان بازاری تعیین کننده در اقتصاد و براساس داده ها و آمارهای گفته شده، نمی توان مسکن تولید شده در شهرها را به لحاظ ماهیتی و کارکردی، جدای از مسکن در بافت های فرسوده دانست. بنابراین در نظر گرفتن جداگانه و تفکیک قائل شدن در این محدوده ها، ممکن است سیاستگذاری در بخش مسکن را از مسیر خود خارج و عدم تعادل های موجود در این بخش را تشدید کند. به عنوان مثال سیاست تولید مسکن بیش از نیاز در این محله ها، باعث افزایش خانه های خالی و بدون متقاضی در این محدوده ها خواهد شد و شکاف عرضه و تقاضا را بیش از پیش خواهد کرد. اگر چه به گفته برخی صاحب نظران، بافت های فرسوده شهری، نوعی «شکست بازار» محسوب می شود، ولی به زعم نگارنده این محدوده ها با توجه به شکل گیری در طول زمان و به صورت بطئی و بدون توجه دولت ها به این محدوده ها، بیشتر «شکست دولت» محسوب می شود تا بازار. از این رو به نظر می رسد بخش مسکن از جنبه اقتصادی آن نیازمند کمی تنفس در مکانیزم اقتصاد بازار است. حال چه این بخش در محدوده های فرسوده باشد، چه در سطح شهر. از آن سو با توجه به کمبود خدمات برای ساکنان و کسری سرانه ها در بافت های فرسوده شهری، دولت (قوای سه گانه و شهرداری ها)، با تخصیص اعتبار برای این محدوده ها، شکست خود را در این محدوده ها جبران می کند.

 نتیجه گیری:

 بازار مسکن در تاثیرات پیشین و پسین در مناطق شهری دارای همبستگی است. نمودارها و داده های پیش گفته نشان دهنده این است که تولید واحدهای مسکونی در مناطق شهری متاثر از ادوار تجاری مسکن، بازارهای موازی مسکن در بخش اقتصاد، وضعیت اقتصاد کلان کشور و سایر متغیرهای پولی مالی است. ممکن است مولفه هایی همچون قیمت گذاری و مداخله های دولت در طرف عرضه، در مقاطعی جواب بدهد، ولی این سیاست ها و برنامه ها بیشتر نقش مسکن را داشته و کوتاه مدت است. نکته مهم این است که در آخر بازار راه خودش را می رود. این دست بازار را می توان در معاملات مسکن و جابه جایی آن براساس تغییرات قیمت مسکن و جابه جا شدن منحنی تقاضای مسکن مشاهده کرد. لذا چند مورد را می توان نتیجه گیری کرد:

- مسکن در بافت های فرسوده را نمی توان جدا از بخش مسکن در بعد کلان آن در نظر گرفت و تابع شرایط کلی این بخش پیش خواهد رفت. با توجه به افزایش بی رویه قیمت مسکن و دو برابر شدن قیمت ها، ممکن است تقاضای خانه ها به صورت خفیف به سمت مناطق پایین تر سوق یابد. از این رو با افزایش تقاضا، ممکن است قیمت خانه ها در این مناطق افزایش نسبی داشته باشد.

- با توجه به بسته های تشویقی شهرداری و دولت و عدم تخصیص منابع لازم توسط دولت، مشوق ها در دستیابی به اهداف نوسازی کارآیی لازم را ندارند و تاثیر بسزایی در روند تولیدی در بافت های فرسوده نخواهند داشت.

- در برنامه ریزی برای نوسازی بافت های فرسوده، لازم نیست مدیران شهری برای همه ابعاد و عوامل، راه حل داشته باشند، بلکه ضمن شناخت همه عوامل، برای عوامل کلیدی راهکار ارائه کنند. برای مثال ضمن شناسایی ساختارهای اجتماعی و اقتصادی محله های فرسوده، چند راهکار کلیدی همچون توانمندسازی اقتصادی و اجتماعی محله را مورد هدف قرار دهند.

- با توجه به تبعیت مسکن از وضعیت، بهتر است تامین مالی در نوسازی بافت های فرسوده، کمتر به نوسازی مسکن و بیشتر به خدمات و توسعه اقتصادی محله ها سوق پیدا کند. چراکه مسکن در فرآیند بازار، به صورت خودکار عمل می کند، ولی بخش بیشتر تامین مالی در نوسازی بافت های فرسوده به برنامه های اقتصادی-اجتماعی اختصاص دارد.