آرشیو یک‌شنبه ۱۲ مرداد ۱۳۹۹، شماره ۴۷۰۸
اقتصاد
۶
گزارش

وزیر اقتصاد می گوید اجازه خروج سرمایه از بورس داده نمی شود

راه اندازی پنجمین بورس کشور

گروه اقتصادی : میزان کسری بودجه سال جاری دولت و وضعیت نامناسب متغیرهای اقتصادی، گزینه هایی همچون فروش اوراق بدهی، واگذاری دارایی ها و تامین مالی از طریق بازار سرمایه را پیش روی دولت قرار داد. هرچند تامین مالی از طریق بازار سرمایه در شرایطی که این بازار عمق چندانی ندارد، منطقی به نظر نمی آمد. بنابراین اولین گام، افزایش جذابیت و اقبال عمومی به این بازار بود که با آزادسازی سهام عدالت و عرضه برخی شرکت های دولتی در بورس تا حدی صورت پذیرفت. افزایش تورم و تنزل ارزش ریال از یک سو و سوددهی چند ده برابری برخی سهم ها از سوی دیگر، بر توجهات روزانه به بورس افزود. تا جایی که برخی گمان کردند از بستر بورس که تازه داشت عمق لازم و درخور اقتصاد ایران را پیدا می کرد، استفاده های دیگری برای بهبود اوضاع در سایر بازارها و جلوگیری از رشد قیمت ها می توان کرد. بورس املاک و مستغلات نتیجه طرح های پیشنهادی برای به سامان کردن بازار مسکن همچنین استفاده بهینه از بسترهای بازار سرمایه بود. با وجود اینکه بورس املاک و مستغلات نمونه مشابهی ندارد تا معیار قضاوت باشد اما بسیاری از کارشناسان معتقدند با راه اندازی آن مشکلات مسکن به خصوص در پایتخت حل نخواهد شد. برای حل مشکلات ریشه ای بخش مسکن به سیاستگذاری متناسب آن بازار نیاز است وگرنه استفاده «عجله ای» از بورس تازه رونق گرفته در شرایطی که شاخص هایش رکوردهای تاریخی را جابه جا کرده و افراد بیشتری به سمتش جذب شدند، تنها برای یک دوره کوتاه مدت (اگر جواب دهد) بر بازار مسکن موثر خواهد بود.

رشد افسارگسیخته قیمت ها در بازار مسکن

تورم، مهم ترین و ابتدایی ترین علت افزایش قیمت در بازارهاست و به دلیل ارتباط بین بخش ها، تورم دیر یا زود تاثیرش را بر قیمت کالاها و خدمات در همه بخش های اقتصادی می گذارد که مسکن نیز از این قاعده مبرا نیست. بر اساس آمارهای بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از فروردین تا تیرماه سال جاری افزایش 35.5 درصدی داشته و از متری 15 میلیون و 540 هزار تومان در ابتدای سال جاری به حدود 21 میلیون تومان در انتهای تیرماه رسید. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تیرماه نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش 56.6 درصدی داشته است. بانک مرکزی در گزارش «تحولات بازار مسکن» شاخص کرایه اجاره واحد مسکونی را نیز مورد بررسی قرار داد که این شاخص طی یک سال از تیر 98 تا تیر سال جاری در منطق شهری افزایش 31 درصدی داشت. جهش 35 درصدی قیمت و 31 درصدی شاخص اجاره مسکن نشان دهنده رشد قیمت ها در این بازار بیشتر از تورم اعلامی توسط نهادهای رسمی است. در این شرایط مهم ترین سیاست اتخاذی، جلوگیری از رشد شتابان قیمت هاست.

راهکارهای ثبات بخشی به مسکن؛ کوتاه مدت

علاوه بر تورم، نوسانات نرخ ارز، افزایش سوددهی در سایر بازارهای موازی و شیوع کرونا به عنوان دلایل موثر بر گرانی مسکن از سوی سیاستگذاران اعلام شدند. هر چند سیاست های اتخاذی برای بازار مسکن مانند وام خرید یا اجاره مسکن با توجه به «علت»های شناسایی شده مانند تورم، نرخ ارز و شیوع کرونا بر محور کوتاه مدت بود و به زعم کارشناسان نمی توانست مرهمی بلندمدت برای زخم های این بخش باشد. بر همین اساس مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن معتقد است «دولت هر از چندگاهی سیاست هایی را برای کنترل بازار مسکن مطرح می کند. اگر منظور از کنترل، نرخ گذاری و سیاست دستوری برای کاهش قیمت ها باشد، می توان با اطمینان گفت که در بازار مسکن این گونه رویکردها کارا و موثر نبوده و زیان آن بیشتر از سودش خواهد بود.» رغبت عمومی به بازار سرمایه سبب شد سیاست بلندپروازانه و بلندمدتی توسط دولت مطرح شود؛ «بورس املاک و مستغلات». در واقع سیاستگذار درنظر داشت با راه اندازی آن دو گروه عمده از جمله انبوه سازان و مردم را به سمت بورس آورد و از دستاوردهای آن استفاده کند. 

جذب نقدینگی بالا، امید به بورس املاک

فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد و دارایی روز گذشته ضمن اشاره به اینکه «تعداد کدهای سهامداری در بازار سرمایه تا پایان خرداد ماه 15 میلیون و 251هزار کد و با احتساب سهام عدالت به 48 میلیون و 500 هزار کد رسیده است» بر ارزش معاملات در این بازار نیز اشاراتی کرد. بر اساس گفته های دژپسند «ارزش معاملات بورس در 4ماهه اول سال نسبت به سال 98، معادل 145 درصد و نسبت به مدت مشابه در سال گذشته معادل 625 درصد رشد داشته است.» او در ادامه سخنان خود افزود: «از ابتدای سال تاکنون ورودی حقیقی و حقوقی خالص به بازار سرمایه معادل 70 هزار میلیارد تومان بوده است که در تلاش هستیم این سرمایه ورودی را حفظ کنیم و به بازار اولیه و نهایتا به حوزه تولید و توسعه سرمایه گذاری سوق دهیم.» افزایش 625 درصدی معاملات در بازار سرمایه جرقه شکل گیری «بورس املاک و مستغلات» و استفاده از بسترهای بازار سرمایه برای خرید «متری» مسکن برای افراد عادی را ایجاد کرد. علی صحرایی، مدیرعامل بورس تهران روز یازدهم تیر در شبکه خبر جزییات راه اندازی این بورس را بازگو کرد. بر اساس صحبت های او «بورس املاک و مستغلات» به عنوان پنجمین بورس کشور است. هدف از راه اندازی بورس املاک و مستغلات، اطمینان خاطر از پروژه های انبوه سازی در فروش مسکن است. نهادهای عمومی مانند بنیاد مستضعفان و ستاد اجرایی فرمان امام(ره) اراضی زیادی در اختیار دارند. از سوی دیگر انبوه سازان پر قدرتی در کشور داریم که نیاز به منابع نقدینگی دارند. همچنین نقدینگی خرد هم در دست مردم زیاد است که با راه اندازی این بورس، منابع مالی خرد در اختیار مردم به پروژه های انبوه سازی متصل می شود. صحرایی معتقد بود: «راه اندازی بورس املاک و مستغلات می تواند هزینه های انبوه سازی را کاهش داده و بازار ساخت و ساز را به یک بازار شفاف تبدیل کند». با وجود اینکه قرار بر راه اندازی بورس املاک از هفته اول مرداد و ثبت معامله در آن بود، اما فعلا دولت برای راه اندازی آن دست نگه داشته است. 

بورس املاک، سیاستی آزمون شده یا جدید؟

تاثیر تورم، کرونا و نوسانات در سایر بازارها بر مسکن بر کسی پوشیده نیست اما همه مشکلات به دلیل نوسانات در متغیرهای اسمی و حقیقی اقتصاد نیست. در واقع متناسب نبودن عرضه با تقاضا و نیاز سالانه حدود دو میلیون واحد مسکونی برای جمعیت کشور باعث فزونی گرفتن تقاضا نسبت به عرضه و افزایش قیمت ها شده که تورم و نوسان در سایر بازارها نیز به گرانی در این بخش می افزاید. از این رو دولت در نظر دارد با اتصال بازار سرمایه به بازیگران اصلی بازار مسکن، بتواند علاوه بر کنترل قیمت ها، عرضه را نیز شارژ کند. هر چند بورس املاک و مستعلات اولین گزینه اتصال بازار سرمایه و مسکن نیست و پیش تر و در سال 93 دولت با راه اندازی «صندوق زمین و ساختمان» سعی در ایجاد منابع برای انبوه سازان داشت، اما در نهایت استقبالی از آن نشد. تقریبا در هیچ جای دنیا بورس املاک و مستغلات وجود ندارد. برای نبود این بورس نیز دلایل مختلفی مانند شفاف بودن معاملات مسکن، نحوه مالیات ستانی از خانه، متناسب بودن عرضه با تقاضای مسکن و کشف قیمتی از راه همین عرضه و تقاضا و سیاستگذاری های بلندمدت و یکپارچه وجود دارد. پس تا بدین جای کار بورس املاک و مستغلات نمونه خارجی ندارد و باید بر اساس آزمون و خطا نسبت به راه اندازی و پیشبرد آن اقدام کرد. اما مشکل دیگری که می تواند عملکرد آن را تحت الشعاع قرار دهد، تورم سالانه کشور است. تحریم ها، در مضیقه بودن معاملات بانکی با سایر کشورها همچنین کاهش ذخایر ارزی می تواند تشدیدکننده تورم باشد. شوک ها و جهش های ناگهانی در کشور که تحت تاثیر سیاستگذاری ها و متغیرهای کلان اقتصادی هستند، بر معاملات در هر بازاری تاثیر می گذارد. در این راستا سعید اسلامی بیدگلی، کارشناس اقتصادی معتقد است: «اگر تورم سال آینده 100 درصد و تورم سال بعدی 300 درصد باشد، ما همچنان مشکل ارز داشته باشیم، پیمانکاران به سمت ورشکستگی بروند، قطعا تشکیل بورس املاک و مستغلات هم نمی تواند در این حوزه کمکی کند.» او بر این باور است که «مشکلات کلیدی و اساسی باید از طریق سیاستگذاری صحیح حل شود و تشکیل نهادها و ابزارهایی شبیه بورس می تواند به سیاستگذار کمک کند، اما کافی نیست.»

مشکلات بورس املاک

شکل گیری بازار سرمایه برای اهدافی نظیر شفاف سازی، جلب اعتماد عمومی و ثبات دارایی ها در دست افراد است. بازار مسکن شفافیت لازم برای ورود به بورس را ندارد. مدعای این گزاره در نامشخص بودن تعداد واحدهای خریداری شده توسط افراد و نهادهاست. احسان خاندوزی، نایب رییس کمیسیون اقتصادی مجلس سه روز پیش در گفت وگوی ویژه خبری از تعداد خانه های در دست افراد گفت: «با بررسی نمونه چهار میلیون نفری متوجه شدیم 250 فرد زیر 18 سال هر کدام بیش از پنج واحد مسکونی به نام خود دارند که بسیاری خالی و فاقد سکنه است.» از سوی دیگر محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز از شناسایی مالک یک هزار واحد مسکونی خالی خبر داده بود؛ مالک این تعداد خانه یک بانک خصوصی- دولتی است. اما مشکلات تنها محدود به شفاف نبودن بستر معاملات مسکن باز نمی گردد، بلکه حضور دولت و نهادهای وابسته به قدرت در پروژه های ساختمانی نیز موضوع دیگری است که می تواند به ابهام بورس مسکن بیفزاید.