کم و زیاد کردن اجاره بها، ورشکستگی یکی از طرفین قرارداد و مشکلات مربوط به مشاعاتی مثل پارکینگ و انباری از جمله مسائلی است که پای افراد را به محاکم قضایی باز می کند.

فاطمه علایی کارشناس حقوقی در گفت و گو با «ایران» درباره ورشکستگی طرفین اجاره گفت: طبق ماده 190 قانون مدنی شرایط صحت معامله، داشتن اهلیت برای انجام معامله است. باید توجه کرد شخص ورشکسته اهلیت و صلاحیت قانونی برای تنظیم عقد را ندارد. مطابق قانون اداره اموال ورشکسته با مدیر تسویه است. ورشکسته حق دخالت در امور مالی و تصرف در اموالش را ندارد. بنابراین انعقاد عقد اجاره با شخص ورشکسته قانونی نیست، ولی اگر بعد از عقد قرارداد، یکی از طرفین ورشکسته شود این موضوع تاثیری در قرارداد اجاره نخواهد داشت و اعتبار قرارداد تا پایان مدت آن پا برجا خواهد بود.این کارشناس حقوقی کم و زیاد کردن اجاره بها را ازجمله مشکلات عنوان کرد و گفت: یکی از تصمیم های حقوقی شوراهای حل اختلاف، رسیدگی به دعوای «تعدیل اجاره بها» است. درواقع، این دعوا زمانی است که مدت اجاره به پایان رسیده و به طور نمونه از تاریخ اتمام استفاده مستاجر از مغازه یا آپارتمان چند ماه گذشته است. در این صورت، اگر اجاره دهنده و مستاجر درباره میزان اجاره بهای جدید به توافق نرسند، هر یک می توانند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست تغییر رقم اجاره بها را بدهند. اما از آنجا که در این دعوا، حتما صاحب ملک خواستار افزایش رقم اجاره و مستاجر طبیعتا خواهان کاهش آن است، کارشناسی از سوی شورای حل اختلاف به محل مراجعه می کند که پس از بررسی موضوع، میزان عادلانه اجاره بها تعیین خواهد شد.

هنگام تنظیم قرارداد باید محل پارکینگ و انباری و متراژ انباری مشخص شود. حتی اگر پارکینگ معارض دارد باید مشخص شود. در غیر این صورت مستاجر بزودی با همسایگان و پس از آن با موجر به مشکل برمی خورد. علایی در مورد دیگر مشکلات مربوط به پارکینگ و انباری در آپارتمان ها مثل واگذاری آن به غیر گفت: پارکینگ و انباری ساختمان، از جمله توابع ساختمان است و مالکان آپارتمان ها هم شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند. در نظر داشته باشید که قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و واحدهای اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان، مغایر مقررات مربوط به شراکت است، زیرا این عمل در واقع نوعی داخل کردن غیرشریک در قسمت های مشترک است. هرچند قانون تملک آپارتمان ها در این خصوص حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیرشرکای ساختمان قید می شود.

این کارشناس حقوقی در پاسخ به این سوال که در صورت عدم پرداخت اجاره، مالک چه اقدامی می تواند انجام دهد، گفت: در بیشتر اوقات زمانی موجر به مرجع قضایی مراجعه می کند که مستاجر با پایان یافتن زمان قرارداد اقدام به تخلیه ملک نمی کند، در صورتی که مستاجر با پایان مدت اجاره اش اقدام به تخلیه ملک کند و بدهکار بودن خود را قبول داشته باشد، دیگر نیازی به مراجعه به مراجع قضایی نیست و با احتساب اجاره های معوقه و سایر هزینه ها و کسر آن از مبلغ ودیعه می تواند مشکل را حل کند.علایی با اشاره به بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، گفت: موجر می تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد: «در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری کرده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف 10 روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند.» هر گاه پس از صدور اجراییه، مستاجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را پرداخت کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را کند. هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.