کارشناس ارشد بازار سرمایهدر سه دهه اخیر شاید اولویت تمامی دولت ها را بتوان مساله مسکن عنوان کرد؛ حال آنکه با نگاه به اقداماتی که در گذشته انجام شده و مقایسه آن با شرایط حاضر می توان دریافت که هیچ کدام از دولت ها موفق به ایجاد شرایط مناسب پایدار برای آیند گان نشده اند و تنها با مسکن های موقت موفق به افزایش عرضه مسکن شده اند، اما اثرات اقتصادی این تصمیمات نیز شیرینی خانه دار شدن را برای بسیاری کمرنگ کرده است.

طی سه دهه گذشته به صورت عمومی هر بار شرایط متفاوتی باعث تلاطم در بازار مسکن شده است، اما یک عامل اصلی همواره در این بین نقش پر رنگی را ایفا کرده است. رشد نقدینگی در سال های بعد از انقلاب همواره بالا بوده و موجب رشد قیمت ها شد؛ همین موضوع تا اواسط دهه 80 نیز منجر به رشد قیمت مسکن شد، در این دوره با وجود ثبات قیمت دلار، قیمت مسکن رشد قیمتی زیادی را تجربه کرده است. از اواسط دهه 80 و با شروع پروژه مسکن مهر، بازار برای حدود 5 سال آرامش نسبی را تجربه کرد، اما از ابتدای دهه90 و با شروع تحریم ها و افزایش انتظارات تورمی و عدم مدیریت صحیح و با به وجود آمدن بحران بانک ها بازارهای دارایی با شوک های جدید قیمتی مواجه شدند که مسکن نیز از این موضوع بی بهره نماند.

پس از اتمام طرح مسکن مهر و دوران رونق ساخت، همزمان با سخت تر شدن شرایط سیاسی و اقتصادی به صورت تدریجی شاهد کاهش میزان ساخت وساز در بسیاری از شهرهای کشور بودیم که عواملی چون کاهش زمین در دسترس برای ساخت و افزایش قیمت زمین، کاهش قدرت پول و... از جمله عوامل موثر بر این موضوع بودند.

در میانه دهه 90 و با کاهش انتظارات تورمی ناشی از برجام باز هم بازار مسکن وارد فاز آرامش در قیمت ها شد که این موضوع تا سال 1397 و زمان روی کار آمدن ترامپ ادامه دار بود، از آن سال تا انتهای سال 1402 را شاید بتوان سخت ترین دوران برای تمامی فعالان حاضر در صنعت ساختمان نامید. سازندگان با فشار هزینه و بسیاری از پروژه ها با مشکل تامین مالی جدی مواجه شدند و از سوی دیگر مصرف کنندگان نیز با از دست دادن قدرت خرید خود به سمت اجاره نشینی و مهاجرت به حاشیه های شهرها روی آوردند.

طی این دوره 6 ساله میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در شهر تهران برابر با 59 درصد بوده که از میانگین رشد بلندمدت که برابر با 28 درصد بوده فاصله زیادی گرفته است که این موضوع می تواند سرمایه گذاران خرد را در سال های آینده برای کسب بازدهی از بازار مسکن با چالش جدی مواجه کند.

در سمت عرضه، سازندگان با مشکلات متعددی برای تامین زمین موردنیاز یا تامین مصالح مواجه شده اند. در حال حاضر ضریب قیمت ملک کلنگی در تهران از سود سازندگان کاسته و انعقاد قراردادهای مشارکت را با مشکل مواجه کرده است. از سوی دیگر با وجود قوانین سخت گیرانه شهرداری ها، سازندگان عموما به ساخت و عرضه مسکن با متراژهای بالاتر روی آورده اند که این موضوع پس از اتمام پروژه منجر به قفل شدن سرمایه شان شده است.

از سوی دیگر متقاضیان مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ با کاهش شدید قدرت خرید طی چند سال گذشته مواجه شده اند. میزان تسهیلات بانکی در حال حاضر قدرت خرید 15 تا 25 درصدی از خرید یک ملک در مناطق میانی و جنوبی تهران را برای عموم متقاضیان ایجاد می کند. با توجه به رشد قیمتی شدید ملک در تهران به خصوص در 6 سال گذشته میزان تسهیلات مسکن رشد چندانی را شاهد نبوده است. در حال حاضر شاید بتوان مشکل اصلی این صنعت را چه از سمت عرضه کننده و چه از سمت تقاضا کننده موضوع تامین مالی دانست. شبکه بانکی طی سالیان گذشته به طور میانگین 7 درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن تخصیص داده اند.

در چنین شرایطی لزوم استفاده از ابزارهای جدید مالی اهمیت یافته است. استفاده از ظرفیت اوراق رهنی مسکن برای انجمادزدایی از ترازنامه بانک ها و ورود منابع جدید به بانک جهت پرداخت تسهیلات جدید با مدت بازپرداخت طولانی مدت می تواند راهکار موثری در کاهش مشکلات تامین مالی این صنعت باشد.

همچنین با گسترش صندوق های زمین و ساختمان برای تامین مالی ساخت پروژه ها و صندوق های املاک و مستغلات به منظور کاهش مشکل نقدشوندگی سازندگان می توان زمینه به حرکت در آمدن پروژه های جدید در سمت عرضه را ایجاد کرد. از سوی دیگر به دلیل کاهش قدرت خرید مسکن، سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات با هر میزان سرمایه می تواند به عنوان سپری مناسب به منظور جلوگیری از کاهش ارزش پول و بهره مندی از بازدهی بازار املاک به سرمایه گذاران خرد کمک کند.