توصیف حقوقی قرارداد فروش آپارتمان ساخته نشده

برابر مواد 338، 350 و 361 قانون مدنی ایران چیزی می تواند مبیع واقع شود که عین معین یا کلی فی المعین یا کلی فی الذمه باشد و چنانچه مبیع عین معین باشد باید در هنگام عقد بیع عینیت یا موجودیت خارجی داشته باشد و اگر کلی یعنی یک مفهوم باشد لازمه اش این است که صادق بر افراد عدیده و به عبارتی مصداقش مثلی باشد نه قیمی. پرسش نخست اینست که آپارتمان ساخته نشده منطبق بر کدامیک از آن اقسام سه گانه است؟ نظر ارجح این است که آپارتمان ساخته نشده (حتی ساخته شده اش) به لحاظ موقعیت مکانی منحصربه فرد آن چه در سطح (عرصه) و چه در فضا (طبقات) و به لحاظ مختصات یا ویژگی های ملحقات آن (پارکینگ، انباری و غیره) مثلی نیست تا مفهوم کلی بر آن صادق باشد و پیداست چون هنگام عقد بیع هنوز ساخته نشده و موجودیت پیدا نکرده است عین خارجی یا عین معین هم بر آن صادق نیست؛ لذا با هدف استحکام بخشیدن و مصون ساختن چنین معاملاتی که مبتلا به همه افراد جامعه به منظور تامین یکی از اساسی ترین نیازشان یعنی مسکن و سرپناه است از خطر ابطال، توصیفات و تحلیل های مختلف حقوقی به عمل آمده که مورد بررسی قرار می گیرند.
برخی توجی هات از این قبیل هستند:الف) غرض از وجود مبیع (وقتی که عین معین است) وجود اعتباری آن است.
ب) با تلقی چنین بیعی به عنوان عقد معلق، «تملیک»، معلق بر وجود یافتن آپارتمان می شود.
ج) مبیع غیر از اقسام سه گانه ای که برایش گفته شد می تواند چیزی میانه کلی و معین باشد.
د) در قالب قراردادهای خصوصی نیز می توان «تملیک» را صورت داد و برای خریدار حق عینی ایجاد کرد.
ه) ثبت رسمی چنین معاملاتی تحت شرایطی شرط صحت عقد (نه شرط اثبات) قلمداد گردد تا از وقوع معاملات معارض پیشگیری شود.
ولی از آنجا که هیچ کدام از این نظرات و حتی رویه قضایی، قاطع و بلامنازع نیست در سرانجام تحقیق به این نتیجه می رسیم که برای حفظ حقوق خریداران و پیشگیری از وقوع معاملات معارض و کلاهبرداری های وسیع در این عرصه و برقراری تضمینی قوی و پایدار و اطمینان بخش برای انجام تعهدات ساخت و تکمیل بنا براساس توافق طرفین با رعایت استاندارهای ساخت بیمه، اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی انتقال و منع ترهین و توقیف ملک از جانب ثالث و یا خود فروشنده (سازنده) و... تصویب قانونی حمایتی و آمره در این وادی اجتناب ناپذیر می نماید و لایحه تهیه شده توسط قوه محترم قضاییه در این زمینه دلیل این مدعاست.