تاثیر مرگ متعاقدین در اجاره اشیاء ((نقدی بر بند 4 ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

عقد اجاره هنگامی که به درستی منعقد شد، وفای به مفاد آن لازم است و اقتضای اصل لزوم آن است که فوت یا حجر یکی از دو طرف و یا حتی هر دو طرف عقد اجاره، نتواند بر سرنوشت آن تاثیر بگذارد؛ از همین رو، عقد اجاره همچنان تا پایان مدت اجاره معتبر است. در عقود جایز چنین اصلی پذیرفته نشده و قانون گذار در ماده 954 قانون مدنی تاکید کرده است که کلیه عقود جایزه به موت احد طرفین منفسخ می شود. در عقد اجاره با فوت موجر، ورثه او اجار ه بها را دریافت می کنند و با فوت مستاجر، ورثه او از مورد اجاره انتفاع می برند. این اصل کلی فقط زمانی معتبر است که مالکیت موجر یا مستاجر بر منفعت، به حیات آنان محدود نشده نباشد و استیفای از عین مستاجره به مباشرت مستاجر مقید نشده باشد. به عبارت دیگر، در عقد اجاره شرط حیات که از شرایط لازم برای متعاقدان است، فقط شرط انعقاد قرارداد است و شرط بقای آن نیست. ماده 497 قانون مدنی عدم بطلان عقد اجاره به سبب فوت موجر یا مستاجر را اصل اولی تلقی کرده است و این قاعده کلی را با دو استثنا مواجه می سازد: ابتدا زمانی که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع بوده باشد و فوت کند که در این صورت اجاره باطل می شود و دوم مباشرت مستاجر در استیفای منفعت به عنوان قید اجاره باشد که در این صورت نیز با فوت مستاجر، عقد اجاره منحل می شود. علی رغم وجود اصل کلی مزبور، قانون گذار در بند 4 ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 که در حال حاضر صرفا نسبت به قراردادهای اجاره اماکن تجاری و محل های کسب و پیشه تا قبل از 1376/7/2 لازم الاجرا است، اصل عدم بطلان عقد اجاره با موت متعاقدین را در صورت اجتماع وارثین مستاجر متوفی بر فسخ اجاره، نادیده گرفته است و حق فسخ را برای وارثین مستاجر به رسمیت شناخته است. چنین حقی البته بی آنکه با قانون مدنی و فقه امامیه سازگار باشد، برای وارثین در نظر گرفته شده است که قابل انتقاد است.