تیراژ ساخت مسکن در تهران1402 براساس اولین روایت شهرداری، از کف رکودی 8ساله خارج شده، اما از آنجا که شبیه همین روایت از «ساخت وساز1401»، ماه ها بعد با «انتشار آمار رسمی از تعداد پروانه ها» ابطال شد، این «رشد عرضه» قابل تامل به نظر می رسد. مدیریت شهری اعلام کرده، پارسال 90هزار واحد مسکونی در تهران احداث شده که بیانگر رشد 40درصدی عرضه است. با این حال، مواجهه ای که سرمایه گذاران ساختمانی در سال گذشته با دو مانع بزرگ داشتند، چنین تصویری از مسکن سازی را تایید نمی کند.

روند سال های گذشته «انتشار گزارش های رسمی از تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در شهر تهران»، دو سال است که متوقف شده و مدیریت شهری پایتخت به جای آمار، با مصاحبه، نبض ساخت وساز را اعلام می کند؛ به این ترتیب آنچه تا الان از «ساخت مسکن 1402» مرئی شده در پنج تابلو قابل بیان و بررسی است.

گزارش «دنیای اقتصاد» از اوضاع بازار ساخت وسازهای مسکونی در پایتخت حاکی است، مطابق داده هایی که شهرداری روایت می کند، در سال گذشته ساخت 90هزار واحد مسکونی در شهر تهران آغاز شد. با استناد به این رقم که نه در قالب آمار رسمی بلکه از طریق صحبت و بیان مدیران شهر استخراج شده، نبض بازار تولید مسکن 1402 به میزان 40درصد نسبت به سال 1401 افزایش پیدا کرده است که هم به لحاظ «تیراژ ساخت» و هم به لحاظ «رشد ساخت»، وضعیتی متفاوت از «روایت رکودی بسازوبفروش ها» را تصویر می کند.

ساخت وساز در پایتخت از سال 94 به بعد همواره در سطح میانگین سالانه زیر 63هزار واحد مسکونی، شرایط «رکود سریالی عرضه» را تجربه کرد؛ به این معنا که «نیاز بازار مسکن تهران به عرضه جدید حداقل 25درصد بیش از آنچه بود که طی این سال ها احداث شد».

سال گذشته «روایت واقعی بازار ساخت وساز» که در طول سال توسط سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی مخابره می شد، از «حداقل دو مانع» مقابل فعالیت شان حکایت داشت؛ تورم بالای تولید مسکن و نبود قدرت خرید مسکن.

اکنون به رغم چنین شرایطی که سازنده ها در سال گذشته با آن مواجه بودند، تیراژ ساخت 90هزار واحد مسکونی و رشد 40 درصدی، قابل تامل به نظر می رسد.

محتوای روایت اول از نبض ساخت وساز مسکونی در تهران -تولید 90هزار واحد مسکونی- در صورتی که با «روایت دوم»، تایید شود- دو علت می تواند داشته باشد.

عامل اول رشد تیراژ ساخت مسکن، امتیازهایی است که شهرداری طی سال گذشته برای صدور پروانه و جواب به درخواست سازنده ها در قالب کاربری و سطح اشغال و تراکم و... ارائه کرد. سال گذشته نگاه مدیران شهری نسبت به این بازار بر «ضرورت بازگشایی درهای بسته شده سال های گذشته» مقابل درخواست سازنده ها از جمله تراکم ساختمانی بالا متمرکز بود. این نگاه باعث شد بسته تشویقی که برای افزایش تراکم ساختمانی در بافت فرسوده در نظر گرفته شده بود به نوعی به دیگر مناطق و محله ها رسوخ کند.

محرک دوم رشد 40درصدی تیراژ ساخت مسکن در تهران طی 1402 به «تقویت سهم بافت فرسوده از کل ساخت وساز» مربوط می شود.

سال گذشته امتیازهای ویژه ساخت وساز در بافت فرسوده باعث شد «صرفه مشارکت در ساخت» برای سازنده ها تا حدودی به ساختمان سازی در مناطق خارج از بافت نزدیک شود و این باعث رشد 75 درصدی تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در بافت شد. سهم بافت از کل ساخت وساز تهران تا پیش از سال گذشته حداکثر 25درصد بود اما پارسال این سهم با آن رشد به 75درصد رسید. بنابراین، بخشی از کل 90هزار واحد ساخته شده مربوط به مناطق خاصی از پایتخت است که تا پیش از این، آنچنان سهمی از بازار ساخت وساز نداشتند.

روایت رشد تیراژ ساخت مسکن در تهران 1402 این پرسش را در بازار شکل می دهد که «آیا وضعیت سازنده ها و روند سرمایه گذاری ساختمانی بعد از 8 سال، نرمال شده است؟»

بررسی های «دنیای اقتصاد» درباره این پرسش از سه جهت به آن پاسخ می دهد.

حلقه آخر از چرخه سرمایه گذاری ساختمانی در پایتخت همچنان نیست و در نتیجه، اوضاع سازنده ها از این جهت، کماکان شبیه سال های دست کم از 97 به بعد است.

نبود قدرت خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی و سرایت این سلب قدرت به حتی تقاضای سرمایه ای در سال گذشته باعث شده «جریان پایدار ساخت و فروش» مختل شود. به این ترتیب از آنجا که چرخه سرمایه گذاری ساختمانی با «عرضه پایدار منوط به فروش پایدار» شکل می گیرد، تداوم رکود خرید و فروش آپارتمان در سال گذشته باعث محدودیت رفتاری و سرمایه گذاری سازنده ها شد.

در سال جاری واسطه های بازار معاملات مسکن در برخی مناطق تهران به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند، «کلیدنخورده 3 سال ساخت» در بازار موجود است. این به معنای آن است که ساخت وسازهای سال های اخیر به خاطر نبود حلقه آخر - حلقه فروش- در این بازار متوقف شده است و این همان تداوم رفتار غیرنرمال در بازار ساخت وساز ناشی از موانع مختلف است.

مهم ترین مانع مقابل سرمایه گذاران ساختمانی به تورم تولید مسکن برمی گردد. سال گذشته بر اساس آمار رسمی 9ماهه، تورم تولید مسکن در تهران به سطح 43درصد رسید که بیش از تورم سال 1401 بود.

از سال 99 تاکنون، رشد هزینه ساخت مسکن در سطح بالایی قرار داشته و این باعث شده «امکان هماهنگ سازی قیمت فروش با قیمت تمام شده» برای سازنده ها سخت یا غیرممکن شود. ضمن آنکه ناپایداری سطح قیمت ها در ساخت وساز در سال های اخیر، قدرت پیش بینی را برای سرمایه گذاران ساختمانی به شدت پایین آورد و به رکود نسبی عرضه منجر شد.

تا اینجا با بررسی «قفل شدگی روند فروش» و «تورم تولید مسکن»، مشخص شد اوضاع سازنده ها و بازار ساخت وساز در وضعیت نرمال قرار ندارد.

اما «روایت دوم از ساخت وسازهای 1401» در تهران معیاری است که می تواند کم وکیف روایت اول عرضه مسکن 1402 را محک بزند.

ابتدای سال 1402 مصاحبه مدیران شهری تهران درباره اوضاع ساخت وساز در پایتخت مشخص کرد، در سال 1401 ساخت 64هزار واحد مسکونی در قالب صدور پروانه ساختمانی شروع شد.

در آن زمان «دنیای اقتصاد» در تاریخ 11 اردیبهشت ماه 1402 در گزارشی با عنوان رکود مسکن 8 ساله شد، داده اولیه را مورد تحلیل قرار داد.

اما امروز در سایت داده نمای شهرداری تهران، آمار رسمی به عنوان روایت دوم از ساخت وساز مسکن در 1401 حکایت از آن دارد که در آن سال 45هزار واحد مسکونی در پایتخت احداث شد نه 64هزار واحد.

به این ترتیب در صورتی که روایت دوم و این بار به شکل آمار رسمی از نبض ساخت وساز در 1402 منتشر شود، روایت اولیه مبنی بر 90هزار آپارتمان جدید صحت سنجی خواهد شد.