مبنا و حدود مسئولیت مالکین آپارتمان در خسارات حاصل از مشاعات*

یکی از مصداق های مسیولیت اسباب متعدد در برابر خسارت واحد، مسیولیت مالکین آپارتمانها در برابر خسارت ناشی از قسمتهای مشترک است. در حقوق ایران استناد عرفی فعل زیانبار به عامل آن مبنای مسیولیت بوده و نظریه تقصیر می تواند در تشخیص عرفی و فعل و رفتار نامتعارف مالکان آپارتمان ها در مراقبت از قسمتهای مشترک راهگشا باشد.طبق قاعده«من له الغنم فعلیه الغرم» مالکان به عنوان اشخاص منتفع از قسمت های مشترک،ضامن حفظ و نگهداری این قسمت ها بوده و به نظر برخی از فقها تلازم بین خسارت و فایده،خسارت ناشی از این قسمت ها را در وهله ی نخست متوجه مالکان می سازد.طبق مواد 4 و10 قانون تملک آپارتمانها سهم و تعهد هر یک از مالکین از هزینه قسمتهای مشترک به نسبت مساحت قسمتهای اختصاصی تعیین می گردد؛اکنون این پرسش مطرح است در فرض خسارت ناشی از قسمتهای مشاعی وعمومی ساختمان چه شخص یا اشخاصی مسیول اند ونحوه توزیع مسیولیت چگونه است؟در فرض آنکه خسارت ناشی از عدم رعایت اصول فنی ساختمانی ومتوجه سازنده بطور خاص نباشد،هر یک از مالکین مشاعی به تناسب سهم اختصاصی خویش از کل سهم اختصاصی ساختمان، در نگهداری و پرداخت هزینه های جاری ساختمان مسیول هستندودر جبران خسارات وارده به اشخاص ثالث دیگر نیز برهمین اساس بطور اشتراکی مسیول هستند وقاعده مسیولیت تضامنی ویا اعمال مسیولیت بطور تساوی، بر مالکین حاکمیت نخواهد یافت.مگر اینکه خسارت ناشی از تقصیر شخص معینی از مالکان ویا اشخاص ثالث باشد در این صورت شخص عامل مسیول محسوب می گردد. زیرا انتساب ضرر به مالک معین و اشخاص ثالث همانند قوه قاهره می تواند باعث تعدیل مسیولیت نسبی مالکان گردد.