نشریه اقتصاد و برنامه ریزی شهری
سال دوم شماره 6 (تابستان 1389)

بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری، موضوعی پیچیده، چند وجهی و میان بخشی با ابعاد کالبدی، شهرسازی، اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و... است. توجه به صرفه های اقتصادی و مزایای بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری، به ویژه در زمینه ارتقای بهره وری زمین شهری، استفاده از ظرفیت های بی بدیل آن در اسکان سرریزجمعیت و کاهش هزینه های مدیریت شهری فارغ از موضوع حفظ سرمایه انسانی ماهر و آموزش دیده با توجه به سهم آنان در تولید ناخالص ملی و کاهش خسارات مالی و جانی و بررسی نقش و میزان تاثیر عوامل اقتصادی در گسترش و یا مهار فرسودگی بافت های شهری و تاثیر متقابل بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری برعوامل اقتصادی از جمله جلوگیری از افت شدید قیمت زمین در عمق بافت های مذکور و افزایش مرغوبیت محدوده و افزایش اقبال سرمایه گذاران و قرارگیری مجدد آنها در چرخه حیات اقتصادی شهر به لحاظ ابعاد اقتصادی، واجد اهمیت فراوان است. این مقاله علاوه بر بررسی و تحلیل موارد پیش گفته، شاخص هایی را نیز جهت بررسی و اندازه گیری ابعاد اقتصادی و سرمایه گذاری بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری ارایه نموده است.

در فرایند توسعه شهرها، برخی از فضاهای شهری به علت عدم همسازی و هماهنگی با ساخته های جدید از رونق باز می ماند و نسبت به سایر کالبدهای شهر فرسوده تر می شوند. بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده از مجموعه مداخلاتی است که احیای مجدد این بافت ها را تضمین می کند و زندگی در این بخش را پویاتر می نماید. شهر تهران نیز مانند سایر شهرها فضاهای فرسوده ای دارد که نیازمند مداخله جدی است. لیکن اجرای طرح ها به دلیل ضعف تامین منابع مالی به کندی پیش می رود. حال، به منظور رفع این موانع، رعایت مقدمات و پیش شرط ها؛ مانند هدایت و کنترل بازار، ارتقای آگاهی مردم، یکپارچگی مدیریت و سایر موارد ضروری است تا زمینه راهکارهای اجرایی جذب سرمایه های خارجی و داخلی (تشکیل سازمان های محلی، مالیات اضافی، وام، اوراق مشارکت و استقراض از بانک های خارجی) فراهم آید.

تامین مالی انواع پروژه های شهری از طریق فروش «اوراق قرضه شهری» در بسیاری از شهرهای کوچک و بزرگ دنیا سابقه ای بسیار طولانی داشته و در مورد برخی از شهرداری ها و دولت های محلی، قدمتی در حدود یک صد سال دارد. شهرداری ها و دولت های محلی در سراسر دنیا، همواره بخشی از فرآیند تامین مالی پروژه های شهری را از طریق استقراض مستقیم از شهروندان و در چارچوب انتشار و فروش «اوراق قرضه شهری» پیگیری نموده اند.
از سوی دیگر طراحی ابزار مالی معادل اوراق قرضه به صورت منطبق با قوانین اسلامی، سابقه ای نسبتا طولانی داشته و مدت ها از طراحی «اوراق مشارکت» به عنوان جایگزین اسلامی «اوراق قرضه» می-گذرد. با این وجود، متاسفانه انتشار و عرضه اوراق مشارکت توسط شهرداری های مختلف ایران، امری بسیار نوظهور و نه چندان گسترده محسوب شده و بخش عمده ی اوراق مشارکت شهری نیز تاکنون توسط دو شهرداری (شهرداری تهران و مشهد) منتشر شده است. مایه تاسف است که آشنایی ناچیز شهرداری های مختلف کشور با تامین مالی از طریق فروش اوراق مشارکت شهری، باعث تعویق مکرر ساخت بسیاری از پروژه های شهری سودآور شده و شهروندان را از منافع اقتصادی و اجتماعی این پروژه ها محروم ساخته است.
در این مقاله، ابعاد مختلف کاربرد «اوراق مشارکت شهری» برای تامین مالی «نوسازی بافت های فرسوده» در شهرداری تهران مورد بررسی قرار می گیرد و در ادامه به تجزیه و تحلیل ابعاد مختلف پروژه امام علی (ع) خواهیم پرداخت؛ پروژه نسبتا بزرگی که با فروش حدودا چهار هزار میلیارد ریال اوراق مشارکت شهری، جدیدترین پروژه شهرداری تهران در زمینه نوسازی بافت های فرسوده که با اوراق مشارکت شهری تامین مالی می شود، محسوب می گردد.

تهیه مسکن با استانداردهای مناسب سؤالات مهمی را در رابطه با چگونگی تامین مالی آن فراهم می آورد. مشکل اصلی، هزینه خرید مسکن جدید یا خرید مساکن موجود بسته به درآمد خانوار است؛ به عنوان مثال یک شخص با درآمد متوسط در انگلستان باید مبلغی معادل 5/6 سال درآمد خود را برای خرید خانه ای کوچک بپردازد. این میزان تقریبا مشابه هزینه های مربوط به سایر کشورهای غربی است. اگر این مبلغ به صورت یک جا پیش از اشغال مسکن پرداخت شود، مانع بسیار بزرگی در برابر تملک مسکن مناسب به شمار می رود.
ارثیه یا گردآوری منابع مالی غیررسمی برای خرید خانه از طریق اعضاء خانواده به جای خرید، می تواند به ابزار اصلی دستیابی به مسکن تبدیل شود، چرا که هزینه تامین خانه به جای اینکه از طریق یک خانوار پرداخت گردد، در میان نسل های مختلف یک خانواده پخش می شود، این امر می تواند بر کارایی بازار کار تاثیر نامطلوبی بگذارد، زیرا خانواده ها مجبور به زندگی در مکانی اند که برای آنها امکان دستیابی به مسکن وجود دارد و نه در جایی که نیروی کار مورد نیاز است.
اگر راه حلی برای رفع این مشکل جستجو نشود، جمعیت یا بخشی از آن، که احساس می کند جایی در میان راه حل های پیدا شده ندارد، مشکل را به دست خود حل خواهد کرد، بدین صورت که زمین به طور غیرقانونی تصرف می شود و بنابراین تملک آن هزینه ای در پی نخواهد داشت. ممکن است مسکن هایی بدون حداقل استانداردهای سلامت عمومی و یا به صورت غیرقانونی ساخته شود تا هزینه های اولیه ساختمانی کاهش یابد.
زیستگاه های غیررسمی می تواند ابزار معمول و عادی دسترسی گروه های کم درآمد به مسکن به شمار رود که می توان چنین مسکن هایی را در طول زمان و در صورت امنیت تصرف بلندمدت ساکنین بهبود بخشید. نتیجه چنین کاری این است که هزینه های ساخت به جای جمع شدن در ابتدای کار، در طول زمان پخش می گردد. مشکل حکومت ها در این زمینه این است که کمک و اعطای حق و حقوق به افراد ساکن در مسکن های غیررسمی اگرچه باعث بهبود کیفیت این گونه مسکن ها می شود، اما می تواند به تشویق دیگران به پیگیری و ادامه این کار (اشغال غیرقانونی) نیز منجر گردد. اگر افرادی که در مسکن های غیررسمی ساکن اند از تصرف طولانی مدت آن مکان اطمینان نداشته باشند، احتمالا این مسکن ها از مصالحی مانند چوب های بامبو، ورق های پلاستیکی و آهن کرکره ای ساخته شده که در صورت تصمیم مراجع مسئول در مورد پاکسازی منطقه، امکان حمل آن به مکانی جدید وجود داشته باشد. در این گونه مواقع در زیرساخت هایی مانند سیستم های فاضلاب تقریبا هیچ گونه سرمایه گذاری ای صورت نمی گیرد و این مسئله در حوزه سلامت عمومی مشکلاتی را ایجاد خواهد کرد. اگر مسکن سازی غیررسمی در مناطقی که حاکمیت در آنها ضعیف است توسعه یابد، ساخت این گونه مسکن ها در خارج از محدوده شهری، به رشد بی رویه شهر منجر شده، منابع ارزشمندی صرف هزینه های حمل ونقل این افراد به محل اشتغال آنان می گردد.
برای اجتناب از حاشیه نشینی، مسکن های غیررسمی و مشکلات مربوط به سلامت عمومی همراه با این نواحی، حل مشکل چگونگی پخش هزینه های قابل ملاحظه، خرید یا ساخت مسکن به گونه ای که تهیه مسکن با کیفیت مناسب برای خانواده ها از نظر مالی امکان پذیر باشد، بسیار ضروری و حائز اهمیت است

شهرک های رشد کسب و کار (BID) محدوده هایی هستند که معمولا در نواحی مرکزی شهر ایجاد شده و تجار و کسبه در این مناطق برای بهبود و توسعه کارشان و نیز بازاریابی بهتر خدمات و کالاهایشان با یکدیگر همکاری و از یکدیگر حمایت می کنند. در این شهرک ها به خیابان ها، پیاده روها، پارک ها و فضاهای باز به گونه ای رسیدگی می شود که بتواند امنیت لازم را برای فعالیت های کاری فراهم کند، هم چنین در این شهرک ها خدماتی نظیر: خدمات بازاریابی، زیربناهای مالی و بانکی و پروژه هایی برای تسهیل عملکرد کسبه و تجار فراهم می شود.
در حقیقت خدماتی که BIDها ارائه می دهند مکمل خدمات شهرداری هاست. ایده ایجاد اولین BID به تورنتوی کانادا برمی گردد. اولین BID در این شهر در دهه 1970 میلادی ایجاد شد و در حال حاضر بیش از 1700 شهرک رشد کسب و کار در سراسر جهان وجود دارد.
مقاله حاضر، به نقش و اهمیت BIDهای جدید در کشور آلمان می پردازد. منطقه شرقی آلمان و منطقه روهر در این کشور در حال حاضر با پدیده از دست دادن جمعیت شهرها و نزول شهری مواجه هستند. بودجه شهرداری ها نیز روز به روز به واسطه بحران اقتصادی در حال کاهش است. در نتیجه، استراتژی استفاده از BIDها برای مدیریت مناطق مرکزی شهر و باززنده سازی آن استراتژی مطلوب و منطقی بوده که دولت آلمان به خوبی از آن بهره گرفته است.
این مقاله به دنبال پاسخگویی به این نکته است که فعالیت های BIDها چگونه بر اقتصاد خرده فروشی تاثیر گذاشته و چگونه در بلندمدت به نوسازی پایدار بافت های فرسوده مرکزی شهر کمک می کند.
در آلمان، شهر هامبورگ اولین شهری بود که با بهره گیری از ایده BID، قانون تقویت بازارچه های خرده فروشی را تدوین و از سال 2005 اجرا کرد. طبق این قانون یک BID به یک نهاد مدیریتی موقت نیاز دارد که برای مدت 5 سال آن را مدیریت کند. برای ایجاد هر BID به مشارکت حداقل دو سوم کسبه و تجار نیاز است. در این محدوده ها مالیات های ویژه ای نیز اعمال می شود که برای مدیریت BID مورد استفاده قرار می گیرد. سازمان متولی مدیریت هر BID به اموری نظیر بهسازی محیط، ارائه خدمات به محله های تحت پوشش، مدیریت پسماند، پارکینگ ها، روشنایی معابر، هدایت مغازه دارها، کمک به بازاریابی اجناس و انجام مراسم مختلف می پردازد.

مطالعات جهانی نشان می دهد که اگر درآمدزایی از طریق نوسازی بافت های فرسوده با مشارکت شهروندان محلات و تقویت سرمایه اجتماعی محلی همراه نباشد، هیچ گاه عملی و پایدار نخواهد بود و عملا باعث تغییرات و آسیب های شدید اجتماعی در سطح مناطق تحت نوسازی خواهد شد. استراتژی ایجاد مسیرهای تجاری گردشگری با ایجاد خدمات گردشگردی و تجاری مطلوب، علاوه بر تزریق حس سرزندگی به مناطق فرسوده، باعث افزایش رضایت مندی شهروندان ساکن در این مناطق و تشویق سرمایه گذاران به مشارکت در طرح های نوسازی خواهد شد. در حقیقت، اقتصاد نوسازی بافت های فرسوده را نمی توان تنها در میزان سود حاصل از تخریب مناطق فرسوده و ایجاد ابنیه و معابر مدرن و جدید جستجو کرد. چنین دیدگاهی(هزینه فایده مالی) در دهه های گذشته خسارات هنگفتی را بر شهرهای کشورمان تحمیل کرده است. در حقیقت، نگاه به اقتصاد نوسازی بافت های فرسوده باید نگاهی جامع تر باشد و پیش از آنکه بر کسب درآمد موقت از طریق تخریب و بازسازی این گونه بافت ها تاکید داشته باشد، باید بر ایجاد پیوندهای عمیق تر اجتماعی و تشویق شهروندان به مشارکت با شهرداری استوار باشد. این موضوع به درآمدزایی پایدار شهرداری ها کمک شایانی خواهد کرد.

این بخش از اقتصاد شهر به منظور بهره مندی از تجارب بین المللی و آشنایی با نهادها و سازمان های تخصصی بین المللی فعال در زمینه اقتصاد شهری است، در این شماره یکی از مؤسسات بین المللی فعال در حوزه اقتصاد شهری و مالیه شهری، که مطالعات و پژوهش های تخصصی بسیاری را در کشور روسیه انجام داده است، معرفی می شود.

کتابی که در این قسمت معرفی می گردد یکی از کتاب های کاربردی در زمینه مسائل اقتصادی و اجتماعی بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری است که می تواند برای مخاطبان مفید باشد.

در این بخش از اقتصاد شهر به معرفی قوانین و مقررات مربوط به موضوع فصلنامه پرداخته خواهد شد به امید اینکه مورد قبول مخاطبان واقع شده، به عنوان منبعی سودمند در کنار ادبیات و تجارب علمی و تحقیقاتی در اختیار پژوهشگران قرار گیرد. در این بخش قوانین تشویقی و قوانین حوزه تامین مالی در بافت فرسوده معرفی می شوند.

هدف این مقاله بررسی تجربیات ستاد ممیزی املاک شهر تهران به عنوان یکی از طرح های جامع و کلی جهت تکمیل و ارتقاء بانک اطلاعات املاک شهر در شهرداری تهران می باشد. بدین منظور با بهره گیری از دانش و تجربه قبلی که در این طرح مورد استفاده قرار گرفت (ممیزی مراحل قبل) ستاد ممیزی املاک شهر تهران تشکیل گردید و شرح وظایف و دستورالعمل های آن تهیه شد و در چهارچوب آن تعاملات ستاد ممیزی با واحدهای درون سازمانی شامل: سازمان زیباسازی، سازمان فناوری اطلاعات و ارتباطات، مترو و... واحدهای برون سازمانی اعم از شرکت پست ج. ا. ا، وزارت بازرگانی، سازمان ثبت اسناد و املاک و... به انجام رسید که در نتیجه اطلاعات آماری دقیق و جامع از املاک شهر تهران با اتکاء به فناوری اطلاعات پیشرفته در چهارچوب طرح های کلان اقتصاد شهری به دست آمد شایان ذکر است که در انتهای این مقاله مدلی به منظور به کارگیری این تجربیات در سایر سازمان ها و ادارات آورده می شود.